本報告對2024年3月份及一季度二手住宅交易行情進行監測，以更好了解二手房市場的運作情況。報告選取全國22個重點城市二手住宅交易資料。統計顯示，3月份二手住宅交易出現了環比的明顯拉升。另外本報告研究發現，本輪二手房交易拉升，和二手房價格持續下跌有關系。曆史上二手房價格泡沫曾高達58%，目前價格泡沫基本消除，其反過來又使得今年認購二手房的成本效益在提高。
一
交易行情
總體呈現複蘇的良好态勢
1、月度資料：三因素支撐交易行情
統計顯示，2024年3月，全國22個重點城市二手住宅成交套數為152572套，環比增長112%，同比減少32%。觀察曆史資料，二手房交易總體處于偏高位水準，說明二手房市場呈現複蘇的良好态勢。此類交易資料的向好，有三個重要原因。第一、供給層面，挂牌量有所增加，帶來了好房源的增加，客觀上吸引了部分購房者入市。尤其是大城市的好學區和好戶型的二手房，市場表現較好。第二、需求層面，各地二手房利好政策持續增加，包括取消限購、交易稅費和中介費用持續降低、以舊換新等，客觀上有助于二手房市場的活躍。第三、價格層面，二手房價格持續調整，如部分房東調整預期降價力度大，也使得一些二手房交易周期縮短，加快交易資料網簽。
2、同比增速：超過榮枯線12個百分點
統計顯示，3月份全國重點22城二手住宅成交套數同比增速為-32%，相比2月份-57%有明顯收窄，展現了較好的複蘇态勢。同時，考慮到去年一季度二手房交易資料“狂飙”，從可比性的科學角度看，我們選取新的參照值。這裡通過“2023年3月二手房成交量/2021年1月-2023年2月成交量均值-1”的方式計算，可以看出增幅為12%。其意味着，目前二手房交易相比曆史平均水準或榮枯線，超出了12個百分點。
3、年初累計值：暫時性陷入負增長區間
我們從年初累計成交套數同比增速名額來分析市場行情。今年1-3月份即一季度，全國22個城市二手住宅成交套數為366339套，同比增速為-24%。相比1-2月份-18%有所擴大。我們認為，受去年一季度高基數的影響，目前二手房交易年初累計值同比增速名額出現了下降，但這不具有可持續性。随着二季度二手房交易資料的拉升，此類名額也有底部反彈、重回正增長的可能。
二
城市和價格分析
價格泡沫有效消除
1、城市排序：杭州等城市行情較好
本部分選取全國22個城市中的19個重點城市，并從二手住宅成交套數同比增速的角度進行排序，以橫向對比各城市的冷暖情況。如前所叙，這裡采取“A城市2023年3月二手房成交量/2021年1月-2023年2月A城市成交量均值-1”的方式來衡量其同比增速，其中“2021年1月-2023年2月A城市成交量均值”為A城市的榮枯線。統計顯示，全國19個城市中，有15個城市交易資料位于榮枯線以上，充分說明大多數城市二手房交易行情不錯。具體來看，西安、成都和杭州的二手房交易資料不錯，其超過榮枯線分别為63、55和45個百分點。以杭州為例，今年3月14日，其官宣取消全市範圍内二手房的限購政策。從中介門店回報的情況看，包括本地戶籍、在杭外地人、非在杭外地人等咨詢二手房的業務量明顯增加，同時在途交易的網簽節奏也明顯加快。這充分說明，各地二手房的支援政策是積極有效的，一些優質的二手房有更好的去化表現。
2、價格走勢：價格泡沫基本消除
解釋去年以來二手房交易較好的原因，有很大一部分和二手房積極降價有關系。充分了解二手房價格泡沫和目前狀況非常關鍵。考慮到各地實際網簽的二手房價格資料比較穩定，和實際感受不一緻，這裡選取“一線城市老破小類型的二手房價格”，以此衡量二手房價格泡沫。相關選取理由和标準見備注。
觀察曆史資料，一線城市“老破小”類型的二手房價格從2016年初開始拉升，但2016-2018年其價格漲漲跌跌，總體幅度是可控的，基本上屬于泡沫不嚴重的階段。到了2018底和2019年初，二手房價格開始拉升。其中2018年四季度為39454元/平方米，而到了2021年一季度為62284元/平方米，這也是二手房價格的曆史最高點。随後受政策影響和市場自身調整，二手房價格總體下行，到了2024年一季度，其價格為41622元/平方米。對比下來有兩個重要特征：一是目前價格基本回落到2018年底的水準，但略高于2016-2017年水準；二是相比曆史最高點縮水了33%。
本報告定義：二手房價格泡沫=某時點二手房價格/二手房平穩期的價格-1。其中，“二手房平穩期的價格”錨定為2018年四季度即39454元/平方米。據此我們計算出2019年以來各季度的二手房價格泡沫。下圖顯示，2019年開始二手房價格泡沫不斷“吹大”，從20%持續擴大到2021年一季度的曆史高點即58%，随後該泡沫持續變小。尤其是2023年上半年二手房挂牌量激增的階段，供求壓力倒逼價格泡沫持續縮小。到了今年一季度該泡沫僅為5%，意味着曆時三年時間一線城市“老破小”二手房價格泡沫基本消除，二手房價格回歸健康狀态。其很大程度上也代表了全國二手房價格泡沫的基本消除。
三
市場總結和趨勢分析
1、特征總結：雖有波動但趨勢向好
對3月份以及一季度重點城市二手住宅交易情況進行分析，其有如下幾個重要特點。第一、去年以來全國二手房交易資料總體是不錯的，中間雖然有波動，但總體保持複蘇态勢。今年一季度雖然月度同比資料表現較差，但拉長曆史月度交易資料，可以看出其表現依然較好。第二、政策及價格的調整，都促使二手房的交易可以保持較高的水準。尤其是前面提及的二手房價格泡沫消除的判斷，從實際感受來看可以得到印證。一些大城市之是以二手房可以順利交易，通俗來說就是因為“價格調整到位了”。尤其是對于一些學區較好、地段不錯、戶型不錯的降價二手房，其挂牌到過戶的周期明顯要更短。
2、市場趨勢：盤活二手房需要多措并舉
當然我們必須看到，目前二手房交易複蘇态勢也面臨一些新的問題，包括：依然有較多二手房房源在加快挂牌待售、部分房源降價力度大導緻房東焦慮、高位接盤的二手房面臨定價困難、4月份部分城市回報二手房交易有所疲軟等。我們認為，觀察目前全國各地房地産政策，很多政策對于破解二手房高庫存問題都有啟發，其中包括：鄭州積極推出的“以舊換新”政策、杭州取消二手房限購政策、上海積極推進二手房趸租模式、杭州嘗試“原地拆舊建新”、各地鼓勵企業收購二手房用于人才住房等，都有助于提高二手房的居住價值或加快交易效率。應該說，二手房盤活，既關系到居民家庭資産變現的問題，也關系到置換新房和改善住房的問題，同時更關系到房企去庫存和資金安全問題。在目前二手房價格泡沫基本消除的情況下，各地要持續做好相關工作，進一步促進二手房市場的活躍。（來源： 易居研究院）