煙火氣十足的海珠西又上新！
去年9月，保利以總價202975萬元，折合樓面價17220元/平（未扣除配建）拿下東方紅印刷廠地塊。
燕語堂悅效果圖
今年，地塊被正式命名為保利燕語堂悅。這是保利時隔30年再次殺入海珠西樓市。
項目在海珠區位
如果扣除配建，燕語堂悅可售樓面價去到約4.4萬/平，并不低。為何中間差異巨大？
因為按照土拍要求，保利拿地後要配建琶洲南留用地補償安置工程，該工程總投資預算約26.94億。
這還沒完，開發商還要配建約1.09萬市政道路，成本也不低。此外，還需要建設一所24班國小，并無償移交給海珠區政府。
最新消息透露，該校将由教育局委托海珠區寶玉直實驗國小領辦！
寶玉直實驗國小
學校正式開辦後，保利東方臻悅花園小區（即保利燕語堂悅）符合“人戶一緻”條件的業主，适齡子女可按地段申請入學。
項目沒開盤就吹風引入名校管理，這在海珠樓市十分罕見，探長還是頭一回聽說。
無風不起浪是保利一貫做派。敢拉高市場的預期，證明項目方對産品和配套都很有信心，大機率是談妥了。
燕語堂悅計容建面117870平，從批後公示圖看，分A/B兩個組團，一共有8棟樓，可售住宅7棟。
項目批後公示圖
其中，5棟為45層的超高層住宅，三棟為10層的闆式住宅，總貨量1069套，中型小區體量。
産品層面，保利選擇了新中式風格的“悅”系，這是保利在海珠布局的首座堂悅。
項目效果圖
隔壁荔灣也有一座保利堂悅，在廣鋼新城。從釋放的項目效果圖來看，燕語堂悅外立面和戶型有所進階：類幕牆+鋁闆外立面，屋檐做了中式冠頂，質感不錯。
項目效果圖
這兩年，保利最吸睛的新中式莫過于彙景新城旁的保利天瑞。該盤銷售去化也不錯，吸引了不少改善群體。
海珠西的老廣，如何看待這種新中式産品呢？我倒是蠻期待市場的反應。
下面來看看項目的戶型分析，産品力如何。
燕語堂悅首推北側的A1、A2棟，隔着配建國小，避開了南側的工業大道車流的噪聲幹擾。
戶型有四種，分為90-94平的2+1房兩衛、92平的三房兩衛以及107-112平、125平的3+1房兩衛。
廣州計容新規
廣州頒布計容新規後，對入戶花園、生活陽台、大進深的多功能陽台等半敞開空間放寬計容比例，這部分面積可以半計容。
這就是銷售常說的“買一半送一半”“高贈送率”。
類似贈送效果 圖/羊城派
此後，保利的新盤幾乎選擇了大飄窗戶型，這樣紙面上使用率可以更高，甚至突破100%。
探長了解到，燕語堂悅的每個戶型主卧都有大面積的陽台+花池，飄窗從正常約0.7米提升至約1米，充分利用報建“偷”了不少面積。
新規示例
這種做法，大大提高了每個戶型的“得房率”，再加上270°的環形采光面，屋内進光量不錯。
作為小三房戶型，各種設計操作下，主卧面積能做到約24平，是第一梯隊水準。至于業主喜不喜歡“贈送面積”，那就見仁見智了。
項目主推的90-94平的戶型選擇橫廳設計，面寬約6米；加上客餐廳一體，視覺上開闊不少。
餐廳搞了個大飄窗，很奇特。幹嘛用呢，做櫥櫃還是堆雜物？有點費解。
燕語堂悅的營銷中心和樣闆間在建設尾期，等開放大家實地去感受就知道。
其中正對陽台的次卧沒有承重牆，留給了業主改造空間，這點還是很靈活的。
92平戶型選擇了豎廳設計，犧牲了客廳開闊視野體驗，但動靜分區更為明顯。這也是保利針對不同喜好人群做的小戶型備選。
如果你喜歡更大的公區，打掉旁邊次卧就OK，該戶型是客餐廚LKD一體化設計，有西式島台。
我個人還是傾向于橫廳小戶型，公衛放在玄關入口，回家洗手友善，實用性更高。
預算更足的剛改人群有兩種選擇：建面107-112平和頂配的125平3+1房戶型。
用雷布斯的話術來說，這三個面積段的戶型分别是标準版、Pro版和Max版。大家按照預算和需求對号入座即可。
Pro版的戶型是緊湊型四房，主打一個實用拉滿，三代同堂。玄關的入戶花園改造的空間，就是所謂的“+1”房，這是主流做法，中規中矩。
該戶型亮點是在東南向的單梯腿，通透性強，屬于标準的豎廳+大尺寸景觀陽台。四開間南向布局，我也比較欣賞。比較可惜的是，次卧有點過于緊湊。
125平更新點在于主卧和陽台，主卧面積約34平，并帶獨立衣帽間，闊氣不少。
如果按照6.5-8萬/平的單價，項目總價去到585-1000萬，恰好卡在海珠剛需和置換客的預算上。3+1房戶型最低預計要800萬左右，頂配在900-1000萬區間。
一路之隔的江灣和樾，戶型為約107-138平三四房，其中107平為三房，保利選擇走差異化競争路線。同地段三四房預算會降低小一百萬。
江灣和樾效果圖
江灣和樾離珠江後航天更近，項目偏改善定位，雖然不算真正的一線江景，但它的南向高層能越過前面低層建築。
相同地段下，大家區位都差不多，不同預算的買家，直接會被分流。
由于靠近串聯主城的大環線11号線和廣佛線換乘站燕崗站，燕語堂悅除了能吸引海珠西地緣客，也對海珠東的琶洲、天河、越秀等客群有一定吸引力。
沙園商圈和江南西商圈本身足夠成熟，尤其是前者的凱德廣場，人氣很旺，生活氣息足，日常便利。
除了在吹風的寶玉直體系的配建國小，項目周邊還包含廣州市五中附屬初級中學（省級）、廣州市第41中學（省級）、寶玉直實驗國小（光大校區）、江南外國語學校等名校。
這對想雞娃的家長來說，燕語堂悅是個不錯的選擇。畢竟周邊二手房房價也不低，光大花園組團稍好的戶型也賣到6-8萬/平。即便是樓齡更高的其他學區房，5-6萬/平也很常見。
如果你預算足夠，想在主城置業，海珠西生活很安逸，燕語堂悅會是個不錯的換房選擇。
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