你沒看錯，中新知識城又整活兒了。
一個月前，廣州市規劃和自然資源局在官網挂出一個批前公示：
知識城環九龍湖北岸（墟鎮片區）優化提升項目（AG0607、AG0608、AG0609、AG0611、AG0612、AG0614、AG0630、AG0632管理單元）控制性詳細規劃調整。
來源：廣州市規劃和自然資源局
4月7日，這個控規調整剛剛結束公示，除了知識城居民的關注，并沒有收到太多有效回報，這意味着控規調整正式生效。
環九龍湖是中新知識城的臉面，是該新城建設最早的區域之一。官方在此投入諸多資源和心力，意圖打造一個知識城經濟核心，即環九龍湖總部經濟帶。
好鋼用在刀刃上，以點帶面突破，才會形成發展之勢。廣州造新城的典型打法。
知識城版圖，核心在兩湖片區
九龍湖緊挨着貫穿新城的知識大道和地鐵14号線知識城支線，水域面積面積近3平方公裡，堪稱黃埔區最大的人工湖。
九龍湖北面，是新地标知識塔，塔高302米，目前主體結構已封頂，正在幕牆安裝階段，接近建設尾期。
九龍湖南面，是知識城發展最好、配套最豐富的片區。圍繞鳳凰湖興建的住宅、商業、學校和研究院星羅棋布，當下人氣頗高，入住率有所提升。
鳳凰湖周邊面貌
知識城群嶺環繞，中部的兩湖片區平坦開闊，有便捷的交通和優越的自然環境，這是郊區的優勢。
相比南面，九龍湖北面産業更多，住宅項目更少，重心顯然是放在搞錢上，吸引知識型産業叢集。
從規劃圖上看，環九龍湖就是知識城核心中的核心，頗有CBD的氣質。
這次調整，九龍湖北岸有了不少變化，從中可以一窺決策層的用意。前後控規對比顯示，北岸居住用地和公共配套用地大幅增加。
圖：官方 整理：黃埔視野
其中，居住用地增加了14.2萬平，約139.95萬平；公共配套用地增加了11萬平。
作為對比，調整後的商業用地減少了25.2萬平，總面積還剩370.3萬平，依舊占大頭，商業用地與居住用地比例約2.7:1。
體感上，商業用地被削減了不少。實際上，隻多了幾個大型小區和相應配套的體量。
一如以往，官方對此并沒有過多的解釋。不過探長翻了下2024年廣州的供地計劃，事情逐漸有了眉目。
今年知識城九龍湖片區預計出讓1宗住宅用地：九龍湖北側的JLXC-B3-3地塊（用地面積1.5萬平，建面約8萬平），體量不大。
3宗商業用地：JLXC-F5-1地塊（用地面積21747平，建面約15.2萬）、JLXC-F1-4地塊（用地面積約3萬平，建面約15萬平）、九龍大道以西、知識大道以北地塊（用地面積約1.8萬平，建面約9.2萬平）。
粗略合計，總用地面積約6.97萬平，總建面約39.2萬平。對比此前的九龍湖規劃項目布局，三者分别對應的是知識城生物塔、金融塔和文化塔。
如果說302米高的知識塔是教主，那麼新增的這三座塔就是大護法，因為它們的規劃高度都超過了220米，傲視群雄。
以上建築，再加上科技館、國際會議中心、智荟塔（220米）、獨角獸總部叢集等，構成了知識城未來CBD天際線。
這很容易讓人想到珠江新城的規劃：同樣是地标建築和公共配套先行，并輔之以大片的住宅區。
九龍湖北岸規劃
知識城優勢在于廉價土地多，是以多個産業園區可以同時進行建設，且落地速度較快，比如知識城騰飛園，不難看出花園城市的影子。
結合此次的調整和2024年供地計劃，我們不難得出一個結論：
知識城CBD的超前規劃，還需要巨量資金投入。削減商業用地，增加住宅用地出讓，不僅可以平衡片區的商住比例，還可以換取建設所需資金。
需要注意的是，決策層的調整是謹慎的，整體規劃沒有發生大的改變。
環九龍湖經濟帶效果圖
近幾年來，環九龍湖經濟帶的控規有三次調整。2020年7月，湖心島被去除，增加了一條CBD中軸廊道，從九龍湖直通鳳凰山公園。當時，有人戲稱，這是丐版的花城廣場。
那次調整，環九龍湖建築格局基本成型。
2023年2月，環九龍湖控規再度迎來調整。這一版決定了九龍湖大局。調整核心在于多個地标建築高度被砍。
要知道此前北岸的超高建築群規劃均在300-600米，如今除了在建的知識塔，其餘均被限制在250米以内，CBD天際線矮了一大截。
知識塔，圖/網絡
這是因為2021年10月，住建部出台了“限高令”，各地不得不緊急梳理規劃。
此外，消失的九龍湖湖心島也在2023版回歸。
三次調整，環九龍湖經濟帶從大氣磅礴的寫意，走向務實深化。疫情三年疊加房地産下行周期，決策層似乎意識到了“藍圖易畫，現實複雜”的問題。
中新知識城對标的是成功案例蘇州工業園區，從建設初期口号就不曾低調過，畢竟這是中新兩國的雙邊合作項目，李家每次到訪廣州必去。
在遠離廣州主城的北部，造一個世外桃源般的花園城市太超前了，一般人很難想象。這也是廣州産業轉型的縮影，新城在摸索中前進。
知識城的産業園，中國納米谷
中國特色新城建設，永遠是房地産跑在前面。政策的指揮棒，容易讓市場激動，尤其是作為建設主力軍的開發商們。
保利、萬科、凱德、龍湖、綠地、時代中國等入局早的房企，幸運地吃到了知識城發展的頭啖湯。
後續入局的知識城集團、越秀、嘉達、龍獅、湖北聯投、升龍等房企受制于新形勢，新項目并不好賣。
越秀聯投知識城居山澗網簽情況
龍獅璟珑府網簽情況
2022年上市的新盤，很多拿了預售證之後便紛紛淡出主流置業視野。探長查了下陽光家緣網，多個項目的新預售證網簽資料為個位數，部分樓棟甚至一套房子都沒賣掉。
知識城嘉達山與墅網簽情況
升龍學府上城網簽情況
最典型的莫過于重倉湯村舊改的升龍集團，地鐵+名校執信加持，學府上城開盤初期去化尚可，但是這兩年房子越來越難賣，陷入困局。
湯村之外，知識城還有何棠下、旺村等多個巨無霸舊改進度放緩，開發商沉澱了大量資金，部分項目還出現了臨遷費緩發、停發等問題。
從去年開始，知識城二手房就進入降價潮，不少業主大幅降價出手，導緻潛在買家預期下調，進而影響了整個闆塊行情。
回顧：哦豁！知識城房價一跌，中介偷笑爆單！
大家都知道，區域二手行情是樓市的晴雨表，反過來會影響新盤定價。不是新盤買不起，而是降價後的知識城二手房更有成本效益。
買房大多時候靠頭腦沖動，客戶觀望得越久就越理性。這一輪的磨底行情艱難。知識城樓市的走向，并不受宏偉的規劃影響。
知識城綠地缤紛彙
官方野心勃勃的超前規劃，更多是為了長遠的産業轉型考慮。但是，從人本的角度看，所謂産城結合的花園城市，也要考慮到複雜的現實引力。
太多長周期、回報慢且重資本投入的大項目，知識城每走一步都要謹慎。
無論是環九龍湖控規的調整，還是樓市降價的陣痛，腳踏實地才會讓知識城走得更遠。
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