去年以來，房地産救市花樣不斷，但就是砸不出水花來，為什麼？這事要怎麼辦才好呢？
事實上，解決房地産的問題，根本就不在房地産本身，這個道理不明白，救市就成了無用功。話又說回來，取消首套房貸利率下限真的有用嗎？
據第一财經報道，近期已有10幾個城市宣布4月起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
其中包括福州、青島、南昌、濟甯、潮州、煙台、汕尾等，這裡面既有三四線城市，也有熱門二線城市。
取消房貸利率下限是什麼意思呢？
意思就是，當地銀行可以在央行2月20日公布的5年期以上LPR3.95%的基礎上，定更低的房貸利率了。可以多低呢？看起來是沒有限制了。
銀行有什麼動力降利率呢？一方面沒有交易量，銀行就算把利率定得再高也沒意義，這相當于以價換量，另一方面這裡面少不了政府的協調。
那麼，這些城市的銀行有沒有降首套房貸利率？降了多少？有多大作用呢？
有媒體報道，青島4月1日實施新政，4月2日有銀行表示首套新房房貸利率剛剛調整，下降到了3.45%。此前房貸利率為3.75%，二套還是4.15%。
是以很清楚，取消下限對銀行也不是強制的，銀行有意願降利率，但是幅度不可能太大，畢竟銀行也要賺錢，降太多也會心疼啊。
最大的問題是，這個救市新招真的會有用嗎？
有專家表示，多個二三線城市房地産市場活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業成本，促進需求釋放。
這話說起來很好聽，但是說實話，降這點利率，根本不夠灑灑水的。
事實上，以現在的房地産市場行情，即使降50個基點甚至100個基點，都起不到太大的作用，這裡面有兩個重要原因。
第一個原因，衆所周知，買房成本最大的部分，根本就不是利率的事情。
房價下降，首付下降，大家買房掏出的真金白銀少了，這才是真的降低買房成本。
更何況，銀行今天可以降利率，将來也可以漲的，現在都是LPR浮動利率了。
你漲了，我們利率負擔不也得跟着漲嗎？例如前不久石家莊的首套房貸利率不就漲了嗎？
第二個原因，降低首套房的不降改善型需求的利率，需求釋放量根本就不夠，估計青島這樣的城市，能不能有上千都成問題。
現在關于房地産救市，好像進入了一個怪圈，掉進固定思維模式裡面了，似乎給予首套房和改善型需求買房優惠，就是惠及老百姓。
地方政府真的是想着惠及老百姓嗎？老百姓領情嗎？這種方式真能救市嗎？
事實上，隻盯着首套房和改善型住房需求，不系統地看房地産市場需求問題和交易障礙，就很難打開需求的閘門，釋放的需求始終很有限。
有人說了，講了半天，那要怎麼辦才好呢？
我們講過很多次了，房地産問題已經不是房地産本身的問題了，而是個經濟和信心的問題。
經濟好起來，老百姓收入增加了，信心起來了，敢于花錢消費了，房地産也就慢慢起來了。
現在很多地方都認為房地産起來了，經濟才能好起來，還指望刺激房地産來救經濟，這是把邏輯搞反了。
如果真要刺激房地産，目前的市場情況，一線城市暫時不能完全放開，二線以下城市，其實可以力度再大點，放開一切限制，把購房成本直接降到地闆上，完全自由交易。
這樣今天出一招明天放一點，想救市又怕矯枉過正，怕過熱風險，太糾結了，真的很難啊。
房地産不能再走回三高模式的老路上去，我們要轉變經濟發展動能，不能再高度依賴房地産和土地财政，這個道理很清楚。
但是，目前的市場行情，供求關系改變了，大部分城市房子過剩了，老百姓已經看得很清楚了，開發商的教訓夠深刻的了，就算是一下子全部放開，也沒有過熱風險了。
對房地産過熱畏之如虎，這才是今天房地産最大的問題。
是以，建議地方政府，不要總盯着房地産那點事了，不要玩救市花樣了，好好想招發展經濟，增加老百姓的收入，這才是正理。