超30城支援！房子“以舊換新”，“三筆賬”要先算清

國是直通車

2024-04-08 19:55釋出于北京中國新聞社《國是直通車》官方賬号

文/龐無忌

“以舊換新”的熱潮蔓延到了房地産領域。近期，越來越多城市推出住房“以舊換新”政策。

房子的“以舊換新”與我們熟知的手機、家電等有何不同？如何才能讓房子“以舊換新”的鍊條真正循環起來，進而帶動一二手房市場關聯？

這裡，需要先算清“三筆賬”。

其一，購房者“換房的賬”要先算清。

“老房子賣不掉，新房子買不了。”賣掉老房子是房屋置換鍊條的起點，隻有真正解決賣房的問題，改善鍊條才有暢通的基礎。

對購房者來說，“以舊換新”最大的吸引力在于從源頭上解決了這一沖突。

據中指研究院統計，2023年以來已有超30城表态支援房子“以舊換新”。不過，各地政策不盡相同。

比如：鹽城、蘇州、沈陽等地發放“以舊換新”購房補貼。還有部分城市是由地方政府出面協調，搭建一個新舊房子交易的平台。

更為有效的方式可能是由地方或開發商直接收購舊房。江蘇海安、蘇州相城區、鄭州、連雲港等地就是國企或開發商直接收購舊房，所得款項可用于購買相應項目新房。

比如：江蘇海安的商品房“以舊換新”政策，是由購房業主拿出手上原有成套住宅房屋，與意向購買的商品房開發項目議價，雙方協商約定合理價格後，過戶給開發商或開發商指定的對象，舊房價值開具等額定向房票，用于支付新房首付款，舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付後，置換成功。

這一方式顯然需求較多。據當地釋出，截至4月2日，活動報名累計超過400組。其中已成交15套，還有23套正在進行驗房、評估。

需要看到的是，目前這類“以舊換新”大多僅限于某城市的部分區域，可選擇的商品房項目也有一定限制。在換房前，需要先看舊房是否符合條件，能否接受開發商對舊房的估價，算好賬之後再行動。

其二，開發商“一買一賣的賬”要算清。

在房地産供求關系發生重大變化的新形勢下，由地方國企或指定開發商出面收購舊房，對于啟動住房改善鍊條來說，無疑是個非常重要的推動力。但部分開發商賣新房、收購舊房“一買一賣”是否實作盈虧平衡？這些問題關系到“以舊換新”政策的可持續性。這筆賬也需要提前算清楚。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房，用作保障性租賃住房或者人才房，這是合理的。但大規模收購或難以實作：一方面企業受财力和債務限制，另一方面如果沒有更好的方法來比對供需，可能會導緻手上的房源消化不良，使得這項工作難以為繼。

易居研究院研究總監嚴躍進則表示，江蘇海安收購來的房源後續由資管公司營運，同時将優先考慮用于人才較高價的電梯大廈、外來務勞工員租賃住房或納入保障性租賃住房，是個可行的路徑。

其三，地方舊房“利用和營運的賬”要算清。

收購來的舊房子如何處置才能最大限度地盤活存量、利用資源？嚴躍進建議，地方應關注“活化利用”的概念，比如，引入建材和裝修企業，對舊房源進行改造，以實作房源的保值增值。

據鄭州市透露，當地收購的二手房源，後續會對其進行改造，用于鄭州市的保障性租賃住房。

李宇嘉建議，政府應充分發揮公共服務職能，搭建資訊平台，連接配接買賣雙方、中介機構與房源，確定房源資訊的真實性、客戶需求的真實性以及價格的透明度，進而高效比對供需，降低交易成本。同時加大對新房與存量房源的公共配套完善與老舊小區改造力度，提升房源的宜居性與舒适度，最終依靠市場力量推動存量房交易與新房市場的有效循環。

來源：國是直通車

編輯：高琰瑭

責編：魏晞

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