真來大招，政府主導住房以舊換新政策

鄧浩志教買房

2024-04-08 18:52釋出于廣東知識官 地産經濟學家、全經聯理事

文｜鄧浩志

最近，各地方開始推行住房的“以舊換新”，是全新的爆炸性的政策。房子可以“以舊換新”已經說了十幾年，但以往全部都是噱頭而已。宣傳“以舊換新”的主體基本都是房地産企業。本質上隻是購房者将準備出售的舊房子，交給第三方進行寄賣而已。是否能賣出？以多少價格賣出？并沒有剛性限制。以往的“以舊換新”基本沒有什麼實際效果，隻是博眼球的宣傳手段而已。而這次則完全不同。

4月2日，江蘇省海安市商品房“以舊換新”政策正式落地，首批15位業主成功實作房屋置換。據了解，海安實施“以舊換新”政策在城區核心區内組織實施。今年計劃實施“以舊換新”100套。截至目前，活動累計報名超過400組。根據規定，回收後的房源，将由專門成立的資産管理公司負責營運，可用于出租、出售或作為融資工具。此外，政府還将優先考慮将這些房源用于人才較高價的電梯大廈、外來務勞工員租賃住房或納入保障性租賃住房體系内。

近期，全國多地陸續開展以舊換新試點。比如河南省鄭州市房管局等多部門聯合印發了《鄭州市促進房産市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》(下稱方案)，方案提出，2024年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”。其中，通過鄭州城市發展集團有限公司(下稱鄭州城發集團)收購，在方案試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套。方案還提出，凡是在2024年通過“以舊換新”換購建立商品住房的群衆，均可享受契稅補貼30%的優惠。據鄭州市房管局資料，2023年，鄭州二手房市場交易1133萬平方米，全年成交10.2萬套。這也就意味着，若鄭州市今年二手住房成交量維持在2023年的水準，二手房“以舊換新”的目标規模約占全年成交量的1/10。

“以舊換新“”政策能否拉動房地産市場複蘇？我認為肯定可以起到積極推動的作用。

首先，目前房地産市場已經進入以改善型為主導的市場。這個市場最大的特征是已有房客戶，想更換舒适程度更高的新房子。這裡就存在大量賣舊，就買新的需求。整個市場規模很大。

其次，由于最近兩年樓市不景，尤其是二手房源挂牌量大增，銷售速度放緩，導緻很多需要賣一買一的客戶都因為舊房子賣不動，而無法更換新房子。繼而拉低了新房的銷售。而上述“以舊換新”政策正好解決了這個痛點。是以肯定會受市場的歡迎，也可以起到刺激新房銷售，盤活二手房市場的效果。

但要注意的是，這次地方政府主導的以舊換新，是政府下屬資管部門實實在在把舊房子收掉，并支付給客戶相應的款項。至于買回來的房子是否能出租？是否能銷售？以什麼價格銷售？等問題這都存在不确定性。這也将意味着相關風險由将政府下屬企業承擔。這既存在後續出售，出租不确定的風險。也存在着評估價格不準确，後續房價繼續下跌導緻的國有資産流失的風險。是以可以說這一次的以舊換新購房政策，地方政府真的拿出了誠意，但也冒了較大的風險。

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