随着兩會的勝利閉幕，中國繼續踏上發展新征程。2024年，加快發展新質生産力，推進高品質發展将成為全年經濟工作的重要發力點。聚焦大灣區，随着創新動能的釋放以及産業的轉型更新，區域内更多高科技、高品質的新産業将實作快速發展，進而帶動區域寫字樓市場需求的增長，并助力市場複蘇。
近日，第一太平戴維斯華南區研究部釋出2023年《大灣區甲級寫字樓指數》，回顧區域寫字樓市場供需格局變化，展望新征程下市場将如何實作高品質發展。
全年，大灣區甲級寫字樓市場新增供應合計約為216.8萬平方米，推動區域總存量同比增長6.3%，至3,555.6萬平方米。
圖1：大灣區新增供應、淨吸納量和空置率，2019至2023
年内，受周期性不利因素、宏觀環境不确定性及衆多企業面臨營運困境的影響，多數寫字樓租戶對租賃政策保持謹慎，并選擇收緊企業房地産預算。是以，大灣區租賃需求有所受抑。盡管在多數業主提供更大力度的财務激勵措施和更靈活的租賃條款的推動下，區域年度淨吸納量同比上升21.7%至46.7萬平方米，但仍較過去五年均值低 54.3%。截至下半年末，大灣區平均空置率延續自2019年以來的上升趨勢，環比上升1.4個百分點、同比上升3.2個百分點，至27.2%。
2023年，大灣區甲級寫字樓租賃及銷售市場仍維持租戶方及買方市場。截至年末，區域租金及價格指數分别同比下降5.3%及5.2%。
租金表現：
圖2：租金指數，1H/2014至2H/2023
全年，引入足夠多的新租戶仍是最大的挑戰，除給予必要且直接的降租優惠外，業主普遍采取更多積極舉措以穩定或提升入駐率。對于在資本市場或其它領域有租金收益承諾的業主而言，維持面租穩定而延長免租期成為其租賃條款談判的主要政策。受上述因素影響，各城市淨有效租金有所下降。期末，大灣區甲級寫字樓租金指數環比下降3.7%，同比下降5.3%。
價格表現：
圖3：價格指數，1H/2014至2H/2023
同期，由于經濟形勢不确定性、美元利率上行、投資信心減弱、租賃風險增加及租金下降等因素的共同影響，大灣區城市寫字樓價格指數延續2022年的下降趨勢，環比下降2.9%、同比下降5.2%。
2024：市場雖短期壓力猶存，但政策利好料增動能
2024年，政府将繼續在改善營商環境、促進戰略性新興産業發展、提升外商投資吸引力層面發力促進經濟增長，這将為大灣區寫字樓市場注入更多增長動能。誠然，多數城市所面臨的供應壓力，相對疲弱的需求，以及企業審慎的租賃政策均将緻使寫字樓租賃及投資市場繼續面臨挑戰。未來6-12個月内，寫字樓物業資産表現仍将承壓，價格和租金變動預将保持低位。