房産稅沒來，“它”先來了，最高20%，二手房會出現“抛售潮”嗎？
根據國家統計局公布的最新資料顯示，2024年1-2月，全國樓市銷售資料很差，商品房銷售面積和銷售額分别下滑了24.8%和29.3%，相較于2023年，這一跌幅堪稱斷崖式下跌。顯然，2024年的樓市救市政策并未取得預期效果，反而樓市持續降溫，寒意逼人。
更令人矚目的是，根據這兩個月的資料計算，建立商品房的平均房價已降至9293元/平方米。這意味着，1至2月的建立商品房平均房價不僅大幅下跌，而且已經跌回了2019年的水準。由此可見，2024年開年房價就經曆了顯著的下跌。
然而，令人費解的是，盡管資料明确顯示房價下跌，但很多人似乎并未真切感受到這一變化。這究竟是何原因呢？其實就是房價太高了。即使按照1至2月份9293元/平方米的建立商品房平均售價計算，購置一套房産的起點也至少需要90萬元。這一高昂的房價無疑令許多剛需購房者望而卻步，感受到越來越大的購房壓力。
然而，與此形成鮮明對比的是，目前的住房資源已經過剩，大多數城鎮家庭都已經擁有住宅。權威資料顯示，全國範圍内，超過96.86%的城鎮家庭至少擁有一套住房，戶均房産數量甚至超過1.5套。其中，超過31%的家庭擁有兩套或以上房産，而擁有三套及以上房産的家庭占比也超過10.5%。這些資料清晰地表明，目前房價持續上漲并非因為住房資源緊缺，而是大量房産被囤積，進而營造出住房資源稀缺的假象。
除了個人投資客，還有所謂的“炒房團”以及大量企業也加入了房産投資的行列。以昔日的“溫州炒房團”為例，他們每到一處，當地城市的房價都會随之飙升。此外，企業炒房現象亦不容忽視。根據2019年A股上市公司的财報資料，在3743家上市公司中，有超過半數的公司持有大量投資性房地産，其中1826家上市公司持有的房地産市值高達13340億元。此外，除了這些在A股上市的公司，大陸還有大量的非上市公司以及海外上市的公司也在積極參與房産投資。是以，可以說，目前大陸并不缺乏住房資源，而是這些房源被炒房客和企業大量囤積，導緻市場供需失衡。
怎麼解決囤房炒房的問題？房産稅和空置稅被人們寄予厚望
盡管近兩年房價呈現下跌趨勢，但對于已持有大量房産的個人和企業來說，影響尚有限。他們選擇繼續囤積房産，期待房價反彈，而真正抛售房産的往往是急需資金的。是以，許多人将希望寄托于房産稅的出台，希望通過這一政策增加投資客的高額稅收。隻有當投資客持有房産的成本不斷提高，他們才可能被迫抛售房産，是以，房産稅被視為炒房客的克星。
實際上，許多國家都實施了房産稅，打擊炒房客很有效。 除了房産稅，空置稅也被視為可以打擊炒房客的有效手段。許多炒房客囤積的房産經常處于空置狀态，因為毛坯房和未居住過的精裝修房往往能以更高價格作為新房出售。盡管房産稅的消息時有傳出，但空置稅卻遲遲未有動靜。
近年來，關于房産稅實施的讨論和預測日益增多。著名經濟學家馬光遠預測，房産稅可能在2025至2030年間出台。此外，社科院财經戰略研究院的《中國住房報告2021》也明确指出，未來10年内房産稅很可能正式實施。值得注意的是，在全國第七次人口普查所統計的房産資料以及房地産全國聯網的初步完成，為房産稅的實施提供了必要的基礎，掃清了相關障礙，為房産稅的出台創造了有利條件。
盡管房産稅尚未落地，但房東稅卻已率先到來
多數專家學者預計房産稅将在未來五到十年内實施，但其具體出台時間尚難預測。在此期間，房東稅已經悄然實施。根據國家稅務總局雲南省稅務局釋出的公告，個人在雲南省内出租自有或租入房屋并取得租金或其他經濟利益時，需按照“财産租賃所得”繳納個人所得稅。
也就是說，雲南省的房東們将需要繳納房東稅了。對于稅收标準，公告也給出了明确規定：若房東能提供租賃成本租金，則在扣除租賃成本後，對剩餘租金征收20%的稅收；若無法提供租賃成本，則對全部租金征收10%的稅收。這一規定顯示，雲南省的房東稅最高稅率為20%，這一稅收稅率還是很高的。
除了雲南省之外，河北、湖南早在2019年就征收房東稅了。相較于房産稅的複雜出台過程和準備工作，房東稅的出台似乎更為迅速和簡便。随着這三個省份的實施，房東稅有可能很快在全國範圍内推開。對于擁有多處房産或依賴租金生活、甚至“以租養貸”的人來說，這無疑是一個不小的挑戰。
那麼，未來的二手房市場是否會迎來“抛售潮”呢？
從目前的市場情況來看，二手房市場已呈現出了嚴重的抛售趨勢。這并非完全由房東稅所引發，更多的是在房價下跌的背景下，炒房客開始重新評估房産投資的價值，并對未來房價走勢持悲觀态度。是以，不少炒房客開始選擇抛售手中的房産，甚至不惜降低挂牌價以促成交易。
房東稅的出台可能會進一步加劇這一趨勢，使更多的投資客選擇抛售房産以規避稅收。随着炒房客的撤離，二手房市場的房源供應将大幅增加，超過市場需求。這不僅會導緻二手房房價的持續下跌，還可能對新房市場産生沖擊。
綜上所述，未來的二手房市場确實有可能迎來一波“抛售潮”，對房價和整個房地産市場都将産生深遠的影響。