從開發向經營轉型，龍湖經營性利潤占比達60%

圖檔來源@龍湖業績釋出會

3月22日，龍湖集團釋出2023年度業績報告。龍湖表示，依靠過去銷售與負債成正比擴張的模式，已不現實；對于龍湖而言，未來要想穿越行業周期，有三個關鍵要素：第一，保持經營性現金流為正，依靠主營業務保持自我“造血”能力；第二，有息負債規模穩步下降，這是主動地依靠正向的經營性現金流去壓降，而不是靠被動出售資産或者被動降低在手現金去降負債；第三，經營性收入及利潤的穩步增長。

由此可以看出，低杠杆、低成本、強營運、正現金流，正在成為龍湖集團的轉型方向。

1、整體營收利潤雙降，但經營性業務收入及利潤穩定增加

報告期内，龍湖實作營業收入為1807.4億元，同比下降27.87%。其中，開發業務實作營業收入1558.6億元，同比下降31.3%；營運及服務業務收入248.8億元，同比增長5.7%。具體而言，營運收入約129.4億元（含稅金額約138.8億元），同比增長8.9%，毛利率為75.9%；服務收入約119.4億元（含稅金額約126.5億元），同比增長2.4%，毛利率為31.0%，較上年增長2%。

同期，龍湖的歸母淨利潤128.5億元，剔除公平值變動等影響後的歸母淨利潤113.5億元，兩者均有近50%的降幅。毛利額為305.8億元，毛利率為16.9%。核心稅後利潤率為8.7%，核心權益後利潤為6.3%。其中，營運及服務業務在核心權益淨利中的貢獻占比達到60%以上，這也是龍湖全年經營性利潤占比首次過半。

對于利潤下降，龍湖方面表示，“近年來，房地産市場出現深度調整，并影響到企業的業績表現。房地産市場的體量下降，新房價格也出現調整。對于開發商而言，在2020年和2021年高點擷取的項目，于近兩年進入銷售階段，量、價表現均受到影響，這也是龍湖2023年利潤下降的主要原因。随着開發業務的毛利率修複，加上營運業務和服務業務高毛利的驅動，相信龍湖集團的整體利潤将會迎來企穩回升。”

2023年初，龍湖對旗下業務航道進行了重構，形成了開發、營運、服務三大闆塊協同發展的格局。

（1）開發業務：聚焦一二線高能級城市

财報資料顯示，開發業務受行業整體影響同比下滑31.3%，期内實作營業額1558.6億元，傳遞物業總建築面積為1070.8萬平方米，開發業務結算毛利率為11.0%。

龍湖表示，開發業務下降主要有兩個原因：一是整個新房市場成交體量從2016-2021年14億平方米回落至9億-10億平方米，是以對大多數開發商而言，銷售規模相比2021年之前高點約有30%甚至更高的銷售收入下降；二是過去幾年特别在去年，新房價格出現了一些調整。對開發商而言，如果在2020年、2021年高點拿的地，2022年、2023年進行銷售又進行結算，利潤會受到一些影響。

物業銷售方面，2023年，龍湖合同銷售額為人民币1734.9億元，銷售總建築面積為1079.6萬㎡，銷售單價為人民币16070元/㎡，銷售回款率100%以上。此外，龍湖已售出但未結算的合同銷售額為1734億元，面積約為1260萬㎡，為龍湖未來持續穩定發展奠定堅實基礎。分區域看，長三角、環渤海、西部、華南及華中區域銷售金額在全集團占比分别為28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比95%。

拿地方面，2023年，龍湖在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等17個重點城市共擷取31幅土地，新增土儲總建築面積為368萬方，總貨值超過770億元，平均溢價率8%。2024年至今，龍湖分别在西安、佛山拿了兩塊住宅用地，都是底價擷取。截至2023年底，龍湖集團擁有土地儲備4539萬平方米，權益面積為3236萬平方米，其中近80%布局在一二線高能級城市。

對于2024年開發業務的政策，龍湖表示，2024年，龍湖依然會嚴守投資刻度，優中選優，将“以銷定支”，主動把握好投資節奏。在城市選擇方面，會高度聚焦在一二線高能級城市，同時也會密切關注政策和市場變化。銷售去化政策，根據市場情況靈活應對，積極去化，在主力項目上，會保持産品力優勢，穩住售價，同時快速清盤變現。

（2）經營性業務：利潤貢獻占比60%，未來拉動利潤增長的新勢力

相比于傳統房地産開發業務，龍湖指出，經營性業務是龍湖穿越周期的重要砝碼。經營性業務的持續健康發展，成為龍湖利潤企穩、重回增長的重要引擎。

龍湖經營性業務主要有4大闆塊：商業投資、長租較高價的電梯大廈及産城、物業管理、智慧營造。

具體來看，2023年，龍湖商業租金收入102.8億元，同比增長9%，營業額同比增長49%，日均客流同比增長32%，整體出租率達96.2%。全年新增營運12座商場，其中7座為輕資産營運，持續深化在核心城市的網格化布局。

截至2023年末，龍湖已營運商場88座，2024年還将新開14座商場，其中8座重資産、6座輕資産，也就意味着到2024年龍湖開業的商業項目将超過100個。

面對商場數量的增長，龍湖提前做出了部署，第一，對于新開業的項目，龍湖明确進行産品的分級，根據每個項目的定檔定級，一店一策進行差異化打造，意在滿足不同客戶的購物需求。第二，龍湖從去年開始對存量的一些項目進行改造，意在提升存量項目的業績。

長租較高價的電梯大廈及産城方面，龍湖關于已開業房間數12.3萬間，位列行業第二；2023年租金收入達29.3億元，同比增長13%，五年複合增長達25%。通過精耕産品和服務，冠寓開業6個月及以上房源出租率提升至96.4%，期末出租率95.5%，盈利能力行業領先。

第三大闆塊，服務業務主要由輕資産的物業管理“龍湖智創生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”組成。2023年，服務業務及其他不含稅收入為119.4億元，較上年增長2.4%，服務業務及其他毛利率為31.0%，較上年增長2.0%。

資料顯示，龍湖物業在管面積3.6億平方米，實作收入102億元，毛利率30.6%，其中，76%的收入來自于基礎物管，17%來自于社群增值，6%來自于非業主增值。

龍湖龍智造自2022年品牌釋出以來，已累計擷取代建類項目90個，總建築面積超1600萬平方米，綜合實力已跻身代建行業前列。2023年，龍湖龍智造實作營業收入19.7億元。

龍湖表示，經營性利潤貢獻占比60%，不僅成為龍湖在行業調整期保持利潤規模的壓艙石，更是未來拉動利潤增長的新勢力；若經營性收入貢獻能夠過半，龍湖将真正完成由開發到經營的轉型。

中指資料顯示，2023年以來，部分百強房企營收和利潤結構出現變化，非開發業務占比提高。一方面，典型房企持有業務、服務業務等非開發業務貢獻了更高的收入和利潤。另一方面，持有業務、服務業務以其穩定的現金流改善企業整體流動性。中指研究院指出，目前國内房企由開發商向服務商轉型是必然趨勢。除房地産開發業務外，應圍繞代建、綜合營運服務等賽道積極轉型更新。

2、有序壓降負債規模，以正現金流驅動發展

龍湖管理層在業績會上表示，“有序壓降負債規模，以正現金流驅動發展，這是未來龍湖轉型和發展的思路。”

（1）經營性現金流首次為正

2023年，龍湖整體實作經營性現金流首次為正，合計淨流入35億元。龍湖方面解釋，一方面由于公司強調有品質回款、資金集中與統籌管理；另一方面，公司靈活調整投資與開工，同時提效降費，收入與支出動态比對，以保證各項業務持續增強造血能力。

（2）主動壓降有息負債規模，債務結構持續改善

截至2023年末，有息負債規模為1926.5億元，同比下降7.4%，減少154億元。

龍湖債務結構持續改善：平均借貸成本為4.24%，保持行業低位；平均借貸年限繼續拉長，為7.85年；截至2023年末，龍湖的外币債務占比進一步下降至17.7%，其中100%的外債已做掉期對沖，全面規避匯率波動風險；龍湖總借貸内的銀行融資占比達77%。

截至2023年末，龍湖集團一年内到期債務為268.4億元，占總債務比例為13.9%，在手現金為604.2億元，剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債倍數為1.36倍。

龍湖指出，2024年内到期債務餘額147億元，占比不到8%，其中境内債券60億元主要分布在5月、7月、8月和12月，公司都做了有序的還款安排，其中，5月的15億元債務，錢已經存好。同時，2025年到期的國内債券和部分銀團将在2024年内安排逐漸提前償付或回購，年底将短債規模控制在安全範圍以内。此前，2022-2023年間，龍湖曾多次提前還債，為行業發展釋放出積極信号。（詳情：龍湖提前還債）

對于表外債務，龍湖表示，表外的部分項目隻做開發貸，截至2023年末，表外項目的整展現金餘額約130億元，負債餘額約100億元，表外項目是淨現金狀态。如果把表外模拟計算放入表内，公司的淨負債率會從約55.9%降至約46%。

對于下一步融資計劃，龍湖表示，第一，将繼續深耕經營性物業貸，目前大概有110座商業物業，已經用于融資的70座左右，還有40座左右可用于後續的融資。截至2023年底，公司經營性物業融資約474億元，平均融資成本低至3.65%，全年淨增經營性物業貸款174億元。經營性物業貸款為龍湖提供了長賬期、低成本的融資管道。第二，在公開市場方面，龍湖的中債增進債券發行規模為58億元，2023年公司發行23億元債券，未來會繼續積極溝通，按需有序的進行發行。第三，公司海外的債務會進一步下降，未來也會穩步的降低利率：最早到期的美元債在2027年；海外的銀團貸款每年會提前歸還，但也會保持一部分的銀團的續做。（本文首發于钛媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）

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