文/謝逸楓
3月18日，一組統計部門資料顯示，2024年前2月全國建立商品房銷售面積1.1369億平方米，同比下降20.5%。銷售銷售額1.0566萬億元，下降29.3%，比2023年末同比降幅擴大12%、22.8%，單月銷售面積、銷售額已經連續下降26個月。
2024年前2月全國商品房價9294元/平方米，同比下降9.0%（8.95%），住宅房價9652元/平方米，同比下降8.6%（8.58%）。而2023年商品房價同比上漲6.4%、住宅房價同比上漲6.6%。單月看，環比已經連續下跌8個月，同比首次下跌。
筆者認為，基于去年同期基數因素考慮，除了投資額跌幅收窄0.6%外，其他房地産市場名額呈現跌幅加深趨勢，說明目前房地産市場依然處于深度調整中,前期一系列的供需兩端政策救市效果持續力差，救市方案需擴容。
2024年前2月全國商品房銷售面積同比下降20.5%，跌幅創2022年同期以來曆史第八高，銷售金額同比下降29.3%，跌幅創2022年同期以來曆史第三高。說明目前房地産行業繼續出清、延續探底、築底迹象的行情不變。
市場名額跌幅擴大，其中施工面積、新開工面積、竣工面積、商品房銷售面積、銷售金額、商品平均價、房企到位資金、景氣指數。跌幅收窄的為開發投資額、土地購置金額、土地購置面積，唯有購置土地的地價、商品房庫存是上漲的。
第一是投資額，跌幅收窄。前2月全國房地産開發投資11842億元，同比下降9.0%，跌幅收窄0.6%。同比累計連續下降24個月，開發投資額，跌幅有所收窄，呈現邊際改善、底部修複态勢。
其中住宅投資8823億元，下降9.7%，比2023年末跌幅擴大0.4%。辦公樓579萬平方米，下降3.2%，比2023年末跌幅收窄6.2%。商業營業用房894萬平方米，下降7.0%，比2023年末跌幅收窄9.9%。
開發投資額，跌幅有所收窄，呈現邊際改善、修複的效應，政策傳導到投資效果差，恢複緩慢。2013年-2023年全國房地産開發投資分别上漲19.8%、10.5%、1.0%、6.9%、7.0%、9.5%、9.9%、7.0%、4.4%、下降10.0%、下降9.6%，2022年-2023年均下降。
前兩個月房地産開發投資産生積極的變化，相比較2023年全年，降幅已經收窄了0.6%，供給端企穩的積極信号。透露出房地産市場情緒已經有了一定程度的穩定和改善，整體開發投資總額已經回到2018年-2019年同期水準，低開的态勢看，總體風險可控。
主要原因是土地購置金額、土地購置面積的跌幅收窄、融資協調機制推進，其次2023年以來的“三大工程”，成為未來房地産開發投資企穩的有效支撐。其中城中村改造借款已授信超過萬億元，保障性住房、平急兩用的公共基礎設施建設的推進加快。
按照分區域來看，開發投資跌幅最大的為東北地區，其次是西部地區，中部地區，最後是東部地區。東部地區開發投資額同比下降5.6%，降幅遠小于其他區域。按照物業類别看，開發投資跌幅擴大是因為住宅、商辦投資跌幅大。
單月資料看，自2022年3月開始，單月連續下降24個月，呈現底部修複态勢。前2月全國房地産開發投資11842億元，同比下降9.0%，跌幅收窄0.6%。主要下行壓力來自房企現金流緊張、新開工面積、土地購置面積、金額持續大幅度下降。
第二是供應端。前2月全國房地産開發企業房屋施工面積66.6902億平方米，同比下降11.0%（比2023年末跌幅擴大3.8%），累計連續下降26個月，呈現邊際改善、修複的效應，政策傳導到投資效果差，恢複緩慢。
其中住宅施工面積46.6636億平方米，下降11.4%（比2023年末跌幅度擴大3.7%）。辦公樓2.7574億平方米，同比下降9.7%（比2023年末跌幅擴大2.0%）。商業營業用房5.8618億平方米，同比下降11.5%（比2023年末跌幅擴大1.9%）。
2013年-2023年全國房地産開發企業房屋施工面積分别上漲16.1%、9.2%、1.3%、3.2%、3.0%、5.2%、8.7%、3.7%、5.2%、下降7.2%、下降7.2%，2022年-2023年均下降，已經連續下降超過2年。
單月資料看，自2021年8月開始，單月連續下降31個月，呈現底部修複态勢，同比降幅持續收窄趨勢，但是修複非常緩慢。主要原因是去年基數高、新開工、竣工面積、商品房銷售面積的持續下降及商品房庫存不斷上升。
前2月全國房屋新開工面積9429萬平方米，下降29.7%（比2023年末跌幅擴大9.3%）。同比累計連續下降32個月，呈現邊際改善、修複的效應，政策傳導到投資效果差，恢複緩慢。
其中，住宅新開工面積6796萬平方米，下降30.6%（比2023年末跌幅擴大9.7%）。辦公樓2589萬平方米，下降12.2%（比2023年末跌幅擴大6.3%）。商業營業用房602萬平方米，下降30.6%（比2023年末跌幅擴大10.2%）。
2013年-2023年全國房地産開發企業房屋新工面積分别上漲13.5%、下降10.7%、下降14%、8.1%、7.0%、17.2%、9.2%、下降1.9%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，已經連續下降3年。
新開工延續了2023年以來低位運作的走勢，企業開工意願未有明顯的提升和好轉。主要是市場銷售疲弱，企業現金流壓力未緩解。過去幾年的集中供地中接近半數土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修複。
目前房企的工作重心在于商品銷售和去庫存，導緻新開工資料跌幅擴大，主要和過去幾年房企購地面積、金額的資料下行是有直接關系的。房企的新開工項目的減少，及國企央企、城投的項目新開工緩慢。
單月資料看，自2021年7月房地産開發企業房屋新工面積開始下降，單月連續下降33個月，呈現底部修複态勢，修複速度緩慢，政策傳導效果差。銷售的弱複蘇、市場根基不穩、購房信心低位、企業資金緊缺等種種原因導緻新開工長期處于低位運作。
前2月全國房屋竣工面積1.0395億平方米，下降20.2%（比2023年末跌幅擴大3.2%），同比上漲連續12月，增幅連續3個月回落後首次下降。去年表現亮眼的竣工面積也未能延續增長勢頭，前兩月增速由正轉負。
其中，住宅竣工面積7694萬平方米，下降20.2%（比2023年末跌幅擴大3.0%）。辦公樓275萬平方米，下降14.5%（比2023年末跌幅擴大2.7%）。商業營業用房741萬平方米，下降23.4%（由漲轉跌）。
2013年-2023年全國房地産開發企業房屋竣工面積分别上漲2.0%、5.9%、下降6.9%、6.1%、下降4.4%、下降7.8%、2.6%、下降4.9%、11.2%、下降15.0%、17.0%，竣工面積起起伏伏與保交樓的政策落實、去年同期基數有關。
單月資料看，商品房竣工面積結束了近一年正增長的勢頭。前兩月商品房竣工面積絕對值為2013年以來次低，僅高于2020年1-2月。毫無疑問，商品房竣工面積同比增速大幅下滑，主要與去年同期基數上升較快有關。
第三是土地端。前2月全國房土地購置面積、土地購置金額底部運作，跌幅擴大，土地購置面積累計同比下降5年2個月，連續下降62個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置金額的資料再沒有公布出來。
2019年1月-2月房企土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，土地成交價款690億元，下降13.1%。2020年1月-2月房企土地購置面積為1092萬平方米,累計下降29.3%，土地成交價款440億元，下降36.2%。
2021年1月-2月房企土地購置面積1453萬平方米，同比增長33.0%，土地成交價款503億元，增長14.3%。2022年1月-2月全國土地購置面積為838萬平方米，同比下降42.3%，降幅為25年來最大，土地成交價款369億元，同比下降26.7%。
2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米、增長25.2%%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米、負增長19.5%。2013年3.88億平方米、增長8.8%。2014年3.33億平方米、負增長14%。
2015年2.28億平方米、負增長31.7%。2016年2.20億平方米、負增長3.45%。2017年2.55億平方米、增長15.8%。2018年2.91億平方米、增長15.2%。2019年2.58億平方米、負增長11.4%。2020年2.55億平方米、負增長1.1%。
2021年2.15億平方米、負增長15.45%。2022年1.00億平方米、負增長53.4%。2023年預計全國房企土地購置面積0.9億平方米，同比下降超過20%。從資料來看，房企土地購置面積跌破1億平方米，同比已經連續下降了5年。
第四是需求端。前2月全國建立商品房銷售面積1.1369億平方米，同比下降20.5%，（比2023年末跌幅擴大12%），同比累計下降26個月，出現跌幅擴大的趨勢，說明銷售底部企穩基礎不牢固，處于築底階段。
其中住宅銷售面積9559萬平方米，下降24.8%（比2023年末跌幅擴大16.6%）。辦公樓268萬平方米，下降14.9%（比2023年末跌幅擴大5.9%）。商業營業用房697萬平方米，下降17.3%（比2023年末跌幅擴大5.3%）。
按照地方區域來看，商品房銷售面積跌幅最大的區域為中部下降24.0%，其次為西部下降21.7%，東北下降19.1%，最後是東部下降17.7%。銷售額跌幅最大的為東部下降31.0%，其次為中部下降28.6%，西部下降25.3%，東北部下降25.7%。
2013年-2023年年全國商品房銷售面積分别上漲17.3%、下降7.6%、6.5%、22.5%、7.7%、1.3%、下降0.1%、2.6%、1.9%、下降24.3%、下降8.5%。商品房銷售面積已經連續下降2年以上。
單月資料看，連續下降26個月，說明底部企穩基礎不牢固，處于築底階段。資料有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數比較高，預計房企調整價格，政策持續不斷利好，改善性的需求釋放，銷售會逐漸收窄。
商品房銷售的走弱，主要是于商品住房的供應持續低迷密切相關，前兩月房企推盤的積極性并不高，商品住宅供應面積累計同比下跌超過20%。而購房預期、信心尚在修複，多數城市微觀項目來訪、認購持續走低。
前2月全國建立商品房銷售額1.0566萬億元，下降29.3%（比2023年末跌幅擴大22.8%），同比累計下降26個月，出現跌幅擴大的趨勢，說明房企以價換量成為市場主流趨勢，銷售額企穩基礎不牢固，處于築底階段。
其中住宅銷售額9227億元，下降32.7%（比2023年末跌幅擴大26.7%）。辦公樓332億元，增長9.9%（止跌上漲）。商業營業用房689億元，下降12.5%（比2023年末跌幅擴大3.2%）。
商品房銷售金額跌幅超過銷售面積，主要是目前市場“以價換量”的趨勢，商品房成交均價連續2個月下降，而1月-2月住宅成交均價較去年同期下降10.5%（8.6%）。70大中城市房價2月一線城市、二、三線住宅銷售價格同比集體下降。
目前房地産行業整體處于在探底、觸底迹象、調整的趨勢中，銷售的壓力依然不容小觑。前2月銷售面積、金額絕對值均為7年同期新低（剔除2020年疫情影響），同比降幅較2023年同期擴大12%和26%。
第五是庫存端。2月末全國商品房待售面積7.5969億平方米，同比增長15.9%（比2023年末增幅收窄3.1%）。商品房庫存超過2015年7.1853億平方米，創1987年以來曆史最高。7.6億平方米大部分是現房庫存，部分期房，多為待傳遞與賣不出去的房屋。
商品房去化周期達7.74個月，均突破曆史高點。由于商品房庫存量繼續上升，銷售回款枯竭，導緻房企資金周轉問題非常嚴峻，現金流告急傳導資産貶值風險，債務集中到期，面臨較大的債務風險。
商品房庫存創曆史新高，說明房子的供應多。與過去的高庫存不同的是，這兩年房企投資拿地的萎縮狀态有關系，同時與保交樓的政策有關。由于保交樓的政策推進，部分現房沒有按時傳遞。
其中住宅待售面積4.0500億平方米，增長23.8%（比2023年末增幅擴大1.6%）。辦公樓5113萬平方米，增長8.4%（比2023年末增幅收窄8.7%）。商業營業用房1.4437億平方米，增長3.6%（比2023年末增幅收窄9.7%）。
商業庫存去化作期超過36個月，較上月略有拉長，房庫存去化壓力依然較大，庫存規模已經超過2014年的水準。商品房待售面積在2015年創曆史最高，2016年開始逐漸下降，到2020年下降到4.9850億平方米，2023年庫存已經快達到2016年的水準。
前1月商品房庫存7.59億平方米，已經超過2015年，達到曆史最高峰。2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米、2018年5.2414億平方米。
2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米，2022年6.7295億平方米，回到6億平方米的2016年水準，2023年末全國商品房待售面積6.7295億平方米，同比增長19.0%。
第六是價格端。2024年前2月全國商品房價9294元/平方米，同比下降9.0%（8.95%），住宅房價9652元/平方米，同比下降8.6%（8.58%）。而2023年商品房價同比上漲6.4%、住宅房價同比上漲6.6%。單月看，環比已經連續下跌8個月，同比首次下跌。
前兩個月商品房銷售均價增幅快速下行，主要與去年同期基期值快速上行。目前各地房價調整幅度大，房企以價換量的趨勢。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應對債務到期，說明房價依然處于調整階段。
2023年全國商品房銷售均價為10437元/平方米，同比上漲6.4%，連續上漲12個月，呈現收窄趨勢。2013年-2023年年商品房銷售平均價分别上漲7.7%、1.3%、7.4%、10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、下降3.2%、6.4%。
2023年全國住宅銷售均價為10864元/平方米，同比上漲6.6%，連續上漲12個月，呈現收窄趨勢。2013年-2023年年住宅銷售平均價分别上漲7.73%、1.41%、8.79%、11.5%、5.70%、12.2%、8.69%、7.45%、4.16%、下降2.0%、6.6%。
第七是房企到位資金。前2月全國房地産開發企業到位資金16193億元，同比下降24.1%（比2023年末跌幅擴大10.5%）。同比累計下降，連續3年2個月（38個月），跌幅擴大，說明房企資金狀況沒有明顯改善，呈現惡化趨勢。
其中國内貸款3144億元，下降10.3%（比2023年末跌幅擴大0.4%）。利用外資5億元，增長7.4%（轉正增長），與外資進入房地産加快有直接的關系。自籌資金5374億元，下降15.2%（比2023年末跌幅收窄3.9%）。
定金及預收款4630億元，下降34.8%（比2023年末跌幅擴大22.9%），主要是商品房銷售面積下降有關。個人按揭貸款2214億元，下降36.6%（比2023年末跌幅擴大27.5%），主要是商品房銷售面積下降幅度擴大有關。
資金壓力是房企縮減投資的主要原因。房企資金有所改善不明顯，主要原因國内貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占全國房地産開發企業到位資金大，并且下降幅度大，導緻房企資金緊張。
支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預收款、個人按揭貸款，已經連續下降30個月。受銷售下降影響，國内銀行貸款、定金及預收款、個人按揭貸款跌幅擴大，這三項名額代表的是房企從銀行貸款能力和發債、現金流能力。
反映出金融機構對房企風險擔憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現金流。房地産市場處于繼續探底、調整、下行階段，風險壓力存在。房企自籌資金同比跌幅有所收窄，高于其他資金來源，房企融資面臨較大挑戰。
第八是景氣端。2024年2月國房景氣指數為92.13。已經連續連2年2個月（26個月）跌破100，繼續重新整理2016年初以來國房景氣指數最低水準，可謂罕見，主要是房地産依然在深度調整中。
2023年12月國房景氣指數為93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。
國房景氣指數是判斷房地産市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的名額之一。國房景氣指數自2022年1月破100後，一直呈現持續下跌，邊際修複非常緩慢趨勢，呈現惡化的趨勢。