案例索引

14.劉某訴浙江某銅業有限公司、鄭某滿、黃某泉案外人執行異議之訴案

——抵押權不動産上是否存在租賃權負擔的審查認定标準

一審：衢州市衢江區（2015）衢執異重字第1号民事判決（2015年4月14日）

二審：衢州市中級人民法院（2015）浙衢執異終字第5号民事判決（2015年6月30日）

再審審查：浙江省進階人民法院（2016）浙民申595号民事裁定（2016年6月12日）

《人民法院案例庫執行異議之訴參考案例彙編合輯》已整理完畢并收入“民事執行與不良資産”知識星球庫，連結：https://t.zsxq.com/18uqGRieC

後續将陸續分期推送。

02

裁判要旨

案外人主張租賃權先于抵押權設定，人民法院應從租金實際支付情況、案外人所租房屋用途、抵押權成立時案外人是否占有房屋、租賃合同條款是否符合交易習慣等方面進行審查，以判斷案外人是否享有房屋租賃權。

03

基本案情

衢江區人民法院查明，2012年4月1日，劉某父親吳某民将衢州市柯城區雙港開發區霞光路X号X幢的房屋出租給衢州銘歆商貿有限公司（籌）。2012年4月9日，劉某與前夫韓某注冊成立衢州銘歆商貿有限公司，公司住所地為衢州市柯城區雙港開發區霞光路X号X幢。鄭某滿因經營需要向劉某的父親吳某民借款。後吳某民向鄭某滿提出要租用浙江某銅業有限公司（簡稱某公司）的廠房及場地。經吳某民與鄭某滿洽談，由劉某與某公司簽訂了《營業場所租賃合同》（合同的落款時間為2012年3月28日）一份，協定約定某公司将位于衢州市柯城區東港八路33号5幢廠房（廠房面積4000平方，土地面積32畝）出租給劉某，租期10年（2012年4月1日至2022年4月1日）；租金十年共計350萬元，先付後租，一次性交清；水電費等使用期間的一切費用由劉某承擔。劉某曾将20張銀行承兌彙票影印件（共計350萬元）交予鄭某滿簽字和蓋某公司的公章，其中有一張銀行承兌彙票上記載收票時間為2012年4月8日，有一張号碼為10200052金額為10萬元的銀行承兌彙票的出票日期為2012年4月16日，有二張江西開泰克壓縮空氣系統有限公司出票給浙江開山壓縮機股份有限公司金額為15萬元的銀行承兌彙票影印件重複。2012年6月25日，江某林、吳某民和黃某泉、鄭某滿簽訂了四方協定，協定約定江某林和黃某泉各借50萬元給鄭某滿，用于歸還鄭某滿欠吳某民的借款；吳某民同意某公司将位于衢州市柯城區東港八路33号5幢的房地産抵押給江某林和黃某泉。後吳某民、江某林和黃某泉履行了四方協定約定的義務。2012年6月26日，江某林和某公司、黃某泉向衢州市柯城區房地産管理處申請将位于衢州市柯城區東港八路33号5幢的廠房及土地抵押給江某林和黃某泉。同日，衢州銘歆商貿有限公司将住所地由衢州市柯城區雙港開發區霞光路X号X幢變更為衢州市柯城區東港八路33号5幢。因鄭某滿未按約向黃某泉履行還款義務。

2012年12月17日，該院經審理判決黃某泉對某公司所抵押的位于衢州市柯城區東港八路33号5幢的房地産[房産證号：衢房權證柯城區字第20103468号、土地證号：衢州國用（2009）第3-44714号]在拍賣或變賣的價款中850.5萬元的部分具有優先受償權。2013年3月21日，黃某泉申請強制執行。該院在執行過程中公告要求某公司于2013年5月22日前将坐落浙江省衢州市東港八路33号的房地産騰空，到期如不履行，該院将強制執行。2014年1月20日，劉某向該院提出執行異議，該院于2014年1月28日作出（2014）衢執異字第1号執行裁定書，駁回劉某的異議。為此，劉某提起案外人執行異議之訴。

另查明，2012年3月28日，鄭某滿尚欠吳某民借款。

衢州市衢江區于2015年4月14日作出（2015）衢執異重字第1号民事判決：駁回原告劉某的訴訟請求。案件受理費80元，公告費260元，合計340元，由劉某負擔。劉某不服，提起上訴。

衢州市中級人民法院于2015年6月30日作出（2015）浙衢執異終字第5号民事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費80元，由劉某負擔。劉某不服，向浙江省進階人民法院申請再審。浙江省進階人民法院于2016年6月12日作出（2016）浙民申595号民事裁定：駁回劉某的再審申請。

04

裁判理由

法院生效裁判認為，根據法律規定，在合同糾紛案件中，主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任。本案訴訟中，劉某主張其與某公司真實成立廠房租賃關系，但其送出的證據并不足以證明這一主張，依法應承擔不利的訴訟後果。

（1）鄭某滿在公安機關接受詢問時以及其和某公司在原審訴訟過程中，均主張涉案《營業場所租賃合同》并非當事人真實意思表示，而是為了抵債或者是為鄭某滿向吳某民、劉某的借款提供擔保。雖然鄭某滿在2014年12月8日下午的庭審中承認其先與吳某民協商，後與劉某簽訂了《營業場所租賃合同》這一事實，但其也就簽訂《營業場所租賃合同》的背景作了說明，仍然主張因其欠吳某民借款而簽訂租賃合同，該合同隻是形式，且其也未實際收取租金，該陳述與其之前的陳述及抗辯并不沖突，并非承認雙方建立了真實的租賃關系。

（2）劉某就其送出的彙票影印件中有兩張出票日期為2012年3月15日的相同的承兌彙票這一事實，主張系同一張彙票在其與某公司之間二次流轉所緻，但該主張除其個人陳述外，并無其他證據證明，且與常理相悖，無法采信。劉某在申請再審階段送出的某公司借款的借條及部分憑證影印件，不屬于《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民事訴訟法〉審判監督程式若幹問題的解釋》第十條規定的再審“新的證據”範疇；即使上述證據屬于“新的證據”，也可以證明鄭某滿當時至少尚欠吳某民約300萬元借款，在此情況下，吳某民、劉某不用借款抵銷租金，反而仍由劉某支付350萬元租金給鄭某滿，明顯不合常理。原判綜合多方面證據否定劉某主張的支付租金的事實，并無不當。

（3）按照劉某主張，吳某民、鄭某滿與黃某泉、江某林于2012年6月25日簽訂“四方協定”時，其早已承租某公司的廠房，而吳某民作為劉某的父親對廠房租賃一事完全知情，但其與鄭某滿卻并未将租賃一事告知江某林、黃某泉，這也與常理不符。

（4）原判根據原審法院依法調取的電費繳納憑證，結合鄭某滿在庭審中所作“2012年4、5、6月份某公司自己交納電費”這一陳述，同時考慮《營業場所租賃合同》關于“承租後由劉某支付水電費”的約定，2012年7月31日吳某民在公安機關的陳述、衢州銘歆商貿有限公司與謝某水簽訂的生産承包合同等證據，認定涉案廠房在2012年6月前仍由某公司使用，有充分依據。而劉某除送出2012年6月1日的轉租協定書外，并未送出直接證據證明辦理抵押登記前其已經占有使用涉案廠房這一事實；退一步說，在《營業場所租賃合同》真實性存疑的情況下，即使劉某在辦理抵押登記前占有使用了涉案廠房，也不能排除其基于其他原因占有使用涉案廠房的可能，該種占有使用行為本身也不足以證明租賃的事實。

綜上，由于劉某無法證明其與某公司存在真實租賃關系的事實，其以對涉案廠房享有租賃權為由提出的執行異議不能成立，原審駁回其訴訟請求并無不當。