前幾天，廣州公布了2024年供地藍皮書。
雖然未必是今年的所有出讓地塊，但也算覆寫了絕大多數，依然有不少的參考值。
相比往年，今年的供地出現了一個明顯的區域變化，更側重外圍區域。
這當中，很多人會覺得，最出乎意料的，是黃埔。
畢竟0供地。
01.
黃埔0供地，意外嗎？
說實話，不算意外。
其一，這隻是來自廣州層面的供地藍皮書，主要是統籌全市各區的儲備用地，精選全市重點功能片區用地，并不算完整版。
比如2023年的供地藍皮書當中，黃埔區也隻有長嶺居元貝剩餘地塊、科學城KXC-N4-1地塊出現在上面。
其次，具體到廣州各區，也會有各自的地塊出讓供應計劃。
尤其是黃埔區，雖然這兩年土地出讓情況一般，但儲備住宅用地并不少。
比如去年年中，黃埔區在2023年城市高品質發展研讨暨土地推介會上，就集中推介看8宗居住地塊。
其中黃埔圖書館北側地塊、知識城華附西側地塊這些地塊在去年成功出讓。
其三，黃埔這幾年的建立商品房，基本以舊改供應為主。
尤其是老黃埔闆塊，接下來幾年有大量舊改支撐供應量。
珠江村融資區項目、新溪舊改、文沖東舊改，都有希望在這兩年陸續入市。
這些舊改的體量，甚至高于招拍挂淨地出讓。
02.
确實，這兩年的黃埔市場，土地出讓表現一般，新房市場的存在感，也被番禺拉開了不少身位。
前段時間，我們跑了一趟黃埔市場，和市場一線的銷售聊了下，他們私下的感受是，現在黃埔絕大多數樓盤都處于長期的在售階段，純新盤不多，目前入場的客戶體量并不多。
而資料的表現，則更加客觀。
來自廣州中原戰略研究中心的資料顯示，去年的黃埔新房市場，區域供應同比大減 50%，整體的市場以去庫存為主，同時，市場持續性不足，整體表現平淡。
具體來看：
全年黃埔區一手住宅供應89萬㎡，同比大幅縮減50%，為近五年新低；一手住宅簽約117萬㎡，同比減少16%，低于近五年年均水準。
其中，9月樓市松綁利好政策出台後，對黃埔有短期刺激作用，9-10月簽約量高于6-8月平均簽約水準（約7.7萬㎡） ，仍低于一季度高位水準。
我們看了下去年的單盤成交情況，成交較好的，基本集中在過往大家比較熟悉的老面孔。
從這些次元來看，黃埔新房市場，确實有壓力。
03.
熱度不高、存在感不足、表現一般，并不意味着黃埔新房，就不适合買了。
今年的黃埔市場，有兩個刺激次元值得注意。
一個是我們前面說到的舊改供應，另一個則是以交通為代表的基建配套利好。
去年年底，5号線東延線、7号線二期同步開通，從長遠效應來看，會把黃埔的節點串聯起來，有更好的虹吸互動，形成「長臂」效應。
這些實質層面的變化，會傳遞到市場層面，給予更多的市場信心。
是以，我們對于黃埔的觀點判斷一直沒有太大的變化：
一個區域值不值得被選擇，除了要有大量的城市配套、城市發展厚度和廣度打底，更重要的還在于居住價值夠不夠。
畢竟有居住價值，才有人氣，才能迸發出充沛的活力和進階煙火氣。
這點，黃埔依然是值得期待的。
至于怎麼買黃埔？
老黃埔，靠近天河，居住氛圍比較濃厚，但商業配套稍顯不足，城市界面有待煥發新機。
優質變量在于舊改多，而且還有海絲城的規劃在持續落地。
科學城，既要科學，又要城，在産城融合上做的不錯，城市配套也更為集中，有大量的城市配套打底。
知識城，從知識城的規劃以及整體規劃配套推進來看，還是值得期待的，但距離感和發展周期，是目前的短闆。
同時，規劃範圍較大，同樣是知識城，兌現速度以及規劃紅利享受程度大不相同，即便是地鐵配套也有天淵之别。
剛需要在價格、地段、交通上綜合考慮。
而長嶺居，從自住的邏輯看，長嶺居的交通和配套短時間依然是痛點，但教育資源相對不錯，居住舒适性也很高。
如果契合度很高，那麼長嶺居就不失為一個不錯的居住選擇。
還是那句話：
闆塊的發展現狀不同，城市資源也有差異化，再加上區位不同，買黃埔确實需要因人而異。