前些天，有人在論壇上發問說，現在房價跌了這麼多算不算是已經崩盤了。結果留言區幾乎一邊倒的認為房價下跌僅僅隻是才開始，更大的跌幅應該還在後面。看到這些，我頓時有些釋然，曆史經驗表明正确的方向往往存在于大衆的對立面，既然大家如此的衆口一緻，那麼至少意味着房地産繼續深度下行的風險已經不大。
近期，黃奇帆有過一段關于房地産論述，我個人覺得非常有道理。大意是從2021年到2022年，大陸的房價和樓市交易量出現下降現象，2020年的時候一年的交易量是18億平米，到了2021年降到了15億平米多一點，2022年更是再度降到了14億平米，2023年估計會降到13億平米，當這個降幅達到12億平米左右時會出現一個平衡點。因為整個中國的房産建成在使用中的房子現在有500多億平米，理論上50年折舊，也就是說每年折舊五十分之一（2%），500億平米的2%就是10億平米，然後再加上總有結構性的需求調整，算個2億平米，那麼12億平米的需求将應該是一個堅實的底部。
這個12億平米其實大體上代表得就是一種剛性需求，在城市不太可能縮小的情況下，每年都有部分舊房報廢的同時，就必須有新房補充進來，否則将無法維持城市的現有發展狀态。
關于這一點，有些人又提出了新的質疑。首當其沖就是認為随着生育率下降，人口減少，房子将越來越過剩，需求也将不斷下降，12億平米的底限是建立在現有人口基數之上的，經不起時間的摧殘。
這種觀點看似有道理，實則相當荒謬，因為低生育率并不等同于人口規模下降，衆所周知早在上世紀八十年代日本就已經進入低生育狀态，但是1990年的1.23億人口，到2022年變成了1.24億，壓根沒有出現人口規模下降的一幕，其間發生變化的隻是人口結構調整而已。這主要在于生育率下降的同時，人均壽命也在延長，死亡率降得更快，想要人口規模明顯下降，沒個幾十年的長期消耗，基本不可能。
當然，有人會拿2023年大陸人口負增長來說事，但2022-2023年情況其實是比較特殊的，一是集中新冠陽一波帶走不少人，以至于死亡基數遠高于以往年份；二是2022年因為封控影響，結婚的人數也降到地量，甚至考慮陽來了影響身體的因素，想要孩子卻暫時不生的也非常多。
此外還有人說，隻有年輕人才喜歡換新房，及時消費行樂，老年人的物質需求比較低，人口結構變化之後，一樣會影響到市場需求。對此，我想說的是老一輩的節儉一方面來源于年輕時的生活習慣，畢竟放在三十年前，大家都是窮人；另一方面則是為了孩子，省吃儉用隻為反哺下一代而已。等到八零、九零這一代人徹底老去，不用多想，年輕時的生活消費習慣一樣會帶到年紀大的時候，更何況在少子化甚至無子化的狀态下，不及時消費，難道還準備把錢存着攢着等死了捐給社會？
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