巨變降臨……

原創 劉曉博

一場轟轟烈烈的樓市“供給側革命”，正從四三五線城市開啟，将影響到大多數國人的生活方式。

今天（1月22日），多家媒體關注了湖南湘潭的“城市更新新政”。不過遺憾的是，媒體沒有抓住重點，隻關注了“允許土地分割”和“商改居”等。

更重要的，是下面紅框裡的内容。

我在湘潭市政府官網上，查到了這份《湘潭市加強土地利用推進城市更新的若幹措施（試行）》的原文，其中第六條“支援開發改善性住房”的原文如下：

引導房地産企業提供多元化産品，加大品質型、綠色生态型、康養型住房開發比例，将改善性住房項目優先納入年度土地供應計劃。鼓勵推出大平層、第四代住宅、低層低密度住宅等改善性住宅産品，放寬住宅建築面寬控制要求，鼓勵建築内部創新設計，取消高低配限制，可建設除獨棟獨院低層建築外的住宅産品。

住建部年度會議通稿釋出後，我曾撰文指出：通稿裡7次提及了“好房子”，意味着樓市發生了曆史性轉變。以前是解決“有沒有”的問題，未來是解決“好不好”的問題。

在這個原則下，樓市發生了一系列曆史性變革：

第一，2023年14号文明确，保障的歸保障、商品的歸商品。未來配售型保障房将完全封閉流通，不能轉為商品房上市自由交易。商品房将主要建設“好房子”，而不再強調剛需。

第二，在這個思路下，“7090政策”、“禁墅令”、“土拍限價”、“新房限價”，乃至“二手房成交參考價”等老辦法，都将逐漸廢止。

未來的商品房市場，将主要開發改善型住宅，鼓勵差異化、豪宅化。

最近，多個三四線城市都釋出了類似湘潭這樣的檔案。比如連雲港：

再比如南通：

中國的城市正在分為“兩組”，迎接樓市的新時代。

第一組，是以北上廣深為代表的超大、特大城市，他們主要在搞保障房、城中村改造、低效用地再開發。這類城市外來人口多，自有住房率尚有較大提升空間，未來工作重點仍然是解決住宅“有沒有”的問題，同時也開始關注“好不好”的問題。

第二組，是以湘潭、連雲港、南通為代表的三四五線城市，主攻第四代住宅、大平層、帶院落住宅。這些城市外來人口偏少，自有住房率偏高，未來重點是解決住宅“好不好”的問題。

全國人口中，生活在三四五線城市的比在超大、特大城市裡的人多。是以，三四五線城市的新動向，對中國樓市的影響更為深遠。

什麼樣的房子才是“好房子”？定義是多元的，最終由老百姓說了算，市場說了算。

不過官方還是先給出了一個定義，具體可以參照湘潭最新檔案裡的表述，其主題詞是：大平層、第四代住宅、底層低密度住宅等。

什麼是“第四代住宅”？

關于住宅的“代際劃分”大概是這樣的：古代中國，老百姓的茅草屋是第一代住宅；後來的磚瓦平房，是第二代住宅；過去40年流行的多層、高層單元房，是第三代住宅。

所謂第四代住宅，百度詞條是這樣描述的：

是綠色建築的衍生品，融彙疊加了中國傳統建築四合院、街巷胡同、低層别墅以及第三代住房電梯房的特點于一身，并且能向高層建築形态發展，又稱“空中庭院房”“空中城市森林花園”。每層都有共享的公共院落和開放式可自由行走的街巷，人們可将車開到空中家門口，每戶都有私家庭院，可實作種花、種菜、遛狗的田園生活，建築外牆長滿植物。

它的樣子大概是這樣的：

或許有朋友恍然大悟：這種房子不是已經有了嗎？

的确，在一些城市已經出現了第四代住宅，比如成都的某“森林花園”就被稱為中國首個第四代住宅。一些前衛的辦公樓也搞成了這個樣子，比如碧桂園總部大樓。

但問題是，這樣的房子住着舒服嗎？

在網上，吐槽上述項目的聲音不少。

網友吐槽的主要問題是：為了保持外觀統一，各家的陽台綠植是統一種植的，不是每家想種什麼就種什麼，而且是統一維護綠植，要支付費用。綠植會影響室内采光，但不能随意修剪（目前是否還如此規定，需要進一步核實）。綠植會帶來蚊蟲、潮濕等問題。

優點是：為了鼓勵第四代住宅，允許開發商“拓展面積”或部分不計入面積，得房面積往往超過建築面積。即便如此，項目的入住率也不高。

說實話，我也不喜歡這種郁郁蔥蔥的建築。我更重視采光，希望遠離蟲蟲蟻蟻，希望有管理自己陽台的權力。

我理想中的第四代住宅應該是這樣的：

第一，把産品設計權、定價權完全交給市場，這樣才能有百花齊放、适合不同需求的真正改善型住宅。

第二，自己買的房子，要有權決定陽台種什麼（在不影響公共安全範圍内），種不種綠植。自己買的房子，不能決定陽台上有什麼，那還不如第一代住宅。

第三，第三代住宅最大的痛點是車位電梯配比少、隔音差、層高低、面寬小、物管水準不高，外立面檔次不夠，小區配套不全，以及不夠綠色低碳。

把上述痛點解決了的住宅，才是真正意義的第四代住宅、改善型住宅。在綠色低碳上不能太激進、太膚淺。不是種滿綠植的住宅，就是綠色低碳的。綠植影響了采光，需要白天開燈，就不低碳了。

第四，在第四代住宅上，不要急于定标準，可以讓子彈飛多一會兒，讓市場自己創造、博弈。

總之，樓市的大變革時代到來了。

大變革的起因是：在絕大多數城市，住房“有沒有”的問題已經解決了。老百姓希望有改善型的住宅，而發展這種住宅可以讓樓市繼續拉動經濟，創造天量需求。

三四五線城市因為增量人口少，外來人口少，率先進入追求“好不好”的時代；一二線城市會晚幾年，最終也會進入到這個時代。

将來的商品房将高度分化，個性化的豪宅将不斷湧現，疊加好的位置、好的配套，價格會非常高；中級改善、入門級改善等産品也會湧現，滿足不同購買力的家庭。

以前建設的高密度、剛需型住宅，價值将受到壓制。尤其是普通地級市、縣級市、縣城至今仍然空置的剛需型、高密度樓盤，未來命運堪憂。相當一批會在空置多年之後，自行拆除。

第三代住宅中的偏剛需戶型，如果不在大城市核心區，抗通脹能力将不斷下降，甚至失去這種能力。

就在我即将完成這篇文章的時候，股市繼續向下破位，上證指數跌了40多個點。如今的市場已經出現非理性超跌，到了“有形之手”應該強力幹預的時候。