法拍房是指被法院強制執行拍賣的房屋。這類房屋因在交易過程中容易引起糾紛或存在騰退困難等情況，往往在成交價格上會略低于同戶型二手房。
近日，有多位消費者反映，他們委托中介公司參與法拍房競拍，本以為能夠撿漏，卻發現不僅沒能低價成交，反而還被中介收取了上萬元的所謂“調查費”。一些中介利用“低價、優質、稀缺”等話術，給消費者制造購買緊迫感，如果拍賣沒有成功，中介前期收取的費用也難以退還。“法拍房中介”由誰來限制？此類問題該如何避免？
消費者“撿漏”法拍房，結果兩萬元打水漂！記者調查→,中央廣電總台中國之聲,8分鐘
01
房子還未拍到就已交2萬元
合同明确：不予退還
短視訊賬号“南充一拍即誠商務資訊咨詢有限公司”的頁面上，更新了多套法拍房資訊，其中不乏有客戶以低于市場價20%到30%的價格競拍成功的内容。
2023年末，四川南充的李先生（化名）正是刷到了這家公司的短視訊，動了購買一套法拍房的念頭：“視訊強調他們是專業做法拍房的，而且做了很久了。隻需要加兩次錢，最多每次不超過1萬塊，保證拍成功，撿漏十幾萬。或者這個房子本來值50萬，可能30萬就拍到了。”
“低價稀缺、志在必得、省心省力”的話術，讓李先生動了心。中介反複強調拍賣前，需要先交兩萬塊錢。
李先生說：“看了房子我們覺得挺滿意，中介就讓交錢，并承諾包拍成功。但是合同上隻寫了包過戶、包入住、包騰房。如果拍成功，沒有成功入住，以房價的1.2倍回購。合同上還寫了個‘調查服務費’，先交錢再給我們簽合同，拍成功了，再交傭金1萬塊，然後就可以來拿房産證、拿鑰匙。”
李先生提供的合同顯示，法拍房中介需要在拍賣前提供一份關于房屋的《調查報告》，并提供輔助競拍的服務。但看到調查報告後，李先生意識到，法拍房中介似乎沒那麼靠譜。
據了解，這份《調查報告》第一部分是物業資訊及配套，還有房屋的使用狀況等，資訊與法院公開的法拍房資訊相差不大。中介還稱有一個“輔助拍”，就是用自己的手機在淘寶上拍。
△李先生說，中介所謂的《調查報告》幾乎就是粘貼了法院司法拍賣公開的内容。
最終，中介口中30萬出頭就可以拿下的房子，被加價到了39萬，李先生放棄競拍。他算了一筆賬，按最終成交價再加上各種費用，這套法拍房不低于同戶型的二手房價格。房子沒拍到，之前交的兩萬元“調查費”也打了水漂。
在李先生給記者提供的雙方合同中，有這樣的約定：“合同期限内，拟競拍标的《盡職調查報告》向甲方出具後，視為乙方競拍前期競買輔助服務履行完畢，前期拍賣标的‘調查費’不予退還”。
李先生拍完的當天下午就去派出所報案，派出所表示，類似這樣的報案也有很多，這屬于合同糾紛，要走法律途徑要回來。李先生說：“法院告訴我要先調解，調解不了再起訴。我去找中介，他們告訴我，‘就是打官司也打不赢我們，因為是你自己簽了合同的’。”
△在李先生提供的合同上，有“調查費不退還”的相關條款。
02
假中介套路深
僞裝成“客戶”找正規中介看房欺騙消費者
記者通過網絡查詢發現，有類似經曆的消費者不在少數。陸女士的父母前兩年也因為相信法拍房中介，損失了兩萬元“調查費”。
陸女士：“當時，我父母是在老家，在網上看的房子，然後中介就直接打電話聯系他們，說得天花亂墜。結果發現價格已經超過預算，後面就沒有拍，交了2萬塊錢的‘調查費’，也是相當于沒有了。”
一些消費者還将“法拍房中介”的預約看房、誘導話術及簽訂合同的套路總結出來，提醒更多人。
△法拍房中介用話術迷惑消費者可以看房
2023年7月，吳先生在朋友圈看到有中介發了有關法拍房的資訊，他支付了六萬元“調查費”。實際上，從看房開始，就暴露出了漏洞。
吳先生說：“他請我看的，并不是拍賣的那間房，是跟他同戶型同小區的其他房。這家所謂的中介僞裝成客戶，打電話給附近的鍊家，請鍊家的業務員找類似的房子帶我去看。看完之後回來說，隻要簽給他們公司，就能用底價拿到房子。等交完費簽了合同，他就叫讓我去報名，在阿裡司法拍賣拍，這已經擺明告訴我已經被騙了。”
吳先生說，他所在的維權群裡有30多位消費者，盡管大家是與不同中介簽訂的合同，但梳理發現，這些“法拍房中介”前期向客戶推銷時有固定的話術。
“先說現在很多房子在拍賣；依據我們的經驗，在這一帶，這種類型的房子二十幾萬就能拿下來了；然後他就告訴你，基本上價格不會有什麼變化的，你隻要跟我們簽約，我們就能幫你服務、幫你拿到。”
△吳先生給記者提供了一份法拍房中介推銷話術
交了錢，消費者自己在網上競拍，拍成功了還需另給中介一筆傭金；沒有拿到房，中介也可以賺一筆“調查費”。吳先生說，這是他“買”到的教訓，“合同裡面最後一頁甚至在合同的其他頁都會有一個小提示‘銷售人員私下承諾無效，一律以本合同為主’。他的合同幾乎都是約定仲裁，你就算起訴到法院，法院也會退回來，有的還約定廣西北海仲裁庭，讓你幾乎都不會去告他。我們群裡也有蠻多人去仲裁的，仲裁幾乎都是輸了。”
記者梳理法拍房銷售的相關規定發現，除特殊情況，人民法院以拍賣方式處置财産的，應當采取網絡司法拍賣方式，符合國家規定購房條件的競買人，就可以在網絡平台參加拍賣。也就說，“法拍房中介”在競拍成功前的作用微乎其微。
△在這些話術中，“低價、稀缺、省心”是中介推銷的關鍵詞
易居研究院研究總監嚴躍進表示，法拍房作為一種進入司法拍賣過程的特殊二手房源，消費者對其買賣過程不夠了解，使得部分不良中介以“低價成交”誘導，損失了“調查費”。
中國法學會消費者權益保護法研究會副秘書長陳音江表示，即使合同上約定了調查費不退，服務過程中，對方有沒有把資訊及風險真實全面地告知消費者，仍是維權的關鍵。
李先生正在等待法院調解的結果。吳先生也正在準備證據材料，打算将中介公司訴至法院。嚴躍進認為，随着法拍房市場的活躍，應進一步完善對其交易過程的監管。
“司法拍賣房，其實很少被納入二手房領域，司法拍賣房到底誰來管？是法院還是房地産中介行業的一些部門來管？是不清晰的。包括此次案例中提到了‘調查費’，在傳統房屋交易裡面是沒有這項費用的，一些中介公司自己創造出來這樣一種費用，應該怎麼看待？規範也不多。是以，接下來還是要把它納入一個體系裡，讓整個法拍房的交易在公開透明規範的環境下操作。”嚴躍進說。
（如有侵權請聯系删除）
來源：中央廣播總台中國之聲