房貸利率重新定價 銀行息差再承壓
經濟觀察報 記者 老盈盈 “尊敬的客戶，因利率調整，自2024年1月1日之日起，您在建行貸款賬号尾号***的貸款每期還款額調整為3299.81元，請按時足額還款，以免影響您的信用記錄，詳情咨詢95533。”
1月2日，陳先生收到了建行發來的一條短信，提醒他的房貸執行利率已于2024年1月1日從4.3%調整為4.2%，即每月還款從3340.81元下調到3299.81元，少還41元。“去年LPR降得太‘小氣’了。”陳先生說。2023年，影響房貸利率基準的五年期LPR（貸款市場報價利率）在6月份下降了10個基點。“10個基點下調像毛毛雨，好在去年存量首套住房貸款利率調整，給我們減輕了一些還貸壓力。真希望2024年LPR能下調幾次，有機會降到4%以下嗎？”他反問記者。
中信證券首席經濟學家明明認為，從目前經濟修複需求、實際利率情況等角度來看，今年一季度存在較高的降息機率，同時不排除降準的可能性。中信建投的一份研報預計，受到存量按揭重定價、LPR下調等因素影響，銀行業息差築底期再度拉長，2024年上半年，大部分銀行息差仍有下行壓力。
房貸重新定價
陳先生告訴記者，這是他第三次調整房貸利率，也是幅度最小的一次。
2017年，陳先生在老家河南省開封市買了第一套房子，當時貸款66萬元，期限30年，利率為5.88%（在基準利率4.9%的基礎上上浮20%），選擇了等額本息還款方式。他記得，2020年，房貸從固定利率調整為挂鈎LPR的浮動利率，從5.88%下調到5.38%，每月月供減少了200元左右。
2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局釋出的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》稱，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。此後不久，建行也釋出了《建行關于明确存量首套住房貸款利率調整有關具體事項的公告》，指出2019年10月7日（含）前發放的，調整後的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。
2023年9月25日當天，陳先生期盼的房貸利率調整就落地了，從5.38%直降到4.3%，月供金額從3710.28元降至3340.81元，每月少還369.47元。加上今年1月房貸利率調整減少的41元，他的月供總共減少了410.47元，每年減少了4925.64元。陳先生的貸款年限還剩24年，是以，兩次利率調整後貸款還款金額總共可減少118215元。對普通工薪家庭而言，這是一筆很大的數目。
部分存量房貸迎來重新定價，不少人像陳先生一樣，選擇将每年1月1日作為房貸“重定價日”，但也有一部分人的房貸重定價日，并非1月1日。在北京買房的劉先生還沒有收到相關房貸利率調整的短信通知，檢視銀行APP上的貸款利率還是4.85%，暫時沒有發生調整。他說，房貸發放日是1月10日，估計到2月10日才能享受利率下調。
在佛山貸款買房的張女士也告訴記者，1月1日，她的房貸利率也沒有進行調整。2023年2月，張女士從佛山農行貸款80萬，選擇了30年等額本息還款。2023年10月25日，她的房貸利率進行過一次調整，調整後的執行利率為4.1%，月供從4351.96元下調到4166.79元；2023年12月11日，她的房貸利率又下調到4.0%，月供進一步将至3968.34元。
銀行息差繼續承壓
根據中國農業銀行釋出的《關于降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的公告》，對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發放的貸款），利率水準調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR減20個基點；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。
一位農行的個貸經理告訴記者，兩次集中的存量房貸利率調整可能是對貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度進行調整，并按發放時佛山當地首套房貸利率政策下限執行。
一般來說，房貸利率=LPR+基點（類似折扣數）。易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，2023年五年期LPR利率下調了，是以，一些此前選擇挂鈎LPR浮動利率的購房者，今年的房貸利率會出現下降。而對于新購房人來說，如果有些城市的銀行本身出現政策寬松，那麼，房貸利率有進一步下調的可能性。
進入2024年，有些城市已經階段性取消首套房貸利率下限。1月2日，東莞市委市政府的官方平台“東莞釋出”發文稱，自2024年1月1日起，東莞市實施階段性取消轄區首套住房商業性個人住房貸款利率下限，具體的房貸利率由各商業銀行根據市場化、法制化原則自主确定。這意味着東莞現有首套房貸利率下限LPR-20bp（基點）可能會被突破。據多家佛山地區商業銀行回報，新政策已于2024年1月1日起正式實施。
華福證券銀行業分析師郭其偉認為，2023年9月降低存量首套住房貸款利率政策出台，雖然存量房貸利率調降已在2023年完成，但是由于調降時點為2023年四季度，對2023年息差影響被全年攤薄，息差影響将在2024年進一步顯現。
上述中信建投研報指出，對于按揭貸款重定價，假設一半在1月份重定價，其餘在剩下的11個月平均重定價，預計按揭貸款重定價幅度為-10bps（基點）。根據測算，LPR重定價預計将影響上市銀行淨息差2個基點左右，其中對國有行、股份行、城商行、農商行影響分别為2.8個基點、1.7個基點、1.7個基點、1.4個基點。
中央金融工作會議提出，“加大政策實施和工作推進力度，保持流動性合理充裕、融資成本持續下降”；中國人民銀行2023年三季度貨币政策執行報告指出，“增強LPR對實際貸款利率的指導性，推動實體經濟融資成本穩中有降”；中央經濟工作會議提出，“促進社會綜合融資成本穩中有降”。
中信證券首席經濟學家明明認為，春節前後往往是央行降準降息的重要視窗，2024年一季度存在較高的降息機率，同時也不排除降準的可能性。節奏上，降息在春節前後均有落地的可能性。
明明表示：“經濟修複仍待需求的實質性回升，需要引導融資利率下行；雖然存款降息為實體融資成本壓降提供了空間，但考慮效果顯現存在時滞，目前政策利率或仍有下調的必要性。2023年年末，國有大行和股份行紛紛下調存款挂牌利率，一定程度上為金融讓利實體經濟提供了更多的空間，但考慮到存款利率調降傳導至實體融資成本下行仍存時滞，短期内仍有必要通過調降政策利率來引導廣譜利率快速下行、刺激市場主體投資需求。”
中信建投研報預計，至少到2024年上半年，大部分銀行息差仍有下行壓力。在行業息差承壓的背景下，隻有部分按揭占比小的農商行和在資産負債兩端管控得力、量價平衡的優質銀行的息差有望率先見底。受到存量按揭重定價、LPR下行、部分地方債務降息展期等因素影響，銀行業息差築底期再度拉長。從目前已知的可能因素入手，考慮存量按揭利率下調、LPR重定價、存款定期化及存款挂牌利率下調影響、部分城投降息展期等五方面影響，粗略計算2024年上市銀行息差降幅可能在12個基點左右。