【房地産行業周報】王健林10天内轉手4家萬達廣場；注資生變，恒大汽車“救命錢”懸了； 經濟學家：房地産市場調整至少需要6-10年

重點關注

• 王健林10天内轉手4家萬達廣場，接盤方為中聯基金

2024年1月2日，上海金山萬達投資廣場近期發生了股權變更。據天眼查披露的資訊顯示，2023年12月27日，大連萬達商業管理集團股份有限公司退出該公司股東名單，新股東為蘇州聯商貳号商業管理有限公司，同時公司的法定代表人由高茜變更為關兆彧。此外，2023年12月29日，廣州蘿崗萬達廣場有限公司也發生股權變更，變為蘇州聯商肆号商業管理有限公司100%持股。更早25日和26日，太倉萬達廣場投資有限公司和湖州萬達投資有限公司先後發生工商變更，大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，蘇州聯商伍号商業管理有限公司為全資股東。而接盤這四家萬達廣場的蘇州聯商貳号商業管理有限公司、蘇州聯商肆号商業管理有限公司、蘇州聯商伍号商業管理有限公司、蘇州聯商叁号商業管理有限公司均為中聯基金旗下公司。

• 恒大汽車“救命錢”懸了，紐頓集團注資生變

1月1日晚間，恒大汽車對外釋出公告稱，由于紐頓集團股份認購協定及債轉股認購協定的訂約方并未同意延長截止日期，是以紐頓集團股份認購協定及債轉股認購協定已于2023年12月31日失效。公告釋出後，恒大汽車股價在1月2日開盤出現大跌，最高跌幅達18.63%，最終以跌幅近12%收盤。業内人士表示，紐頓集團與恒大汽車合作協定的失效，更大的可能性是其發現了投資恒大汽車現在存在很大風險。紐頓集團投資恒大汽車是一種資本投資，主要目的還是想從中獲利。

• 張力辭任富力地産董事及行政總裁

12月29日晚間，富力地産公告稱，由于需要投放更多時間及精力于其他事務上，張力自2023年12月29日起已辭任公司董事及行政總裁。此前，張力曾因被指控在美國涉嫌行賄一事引發市場關注。富力地産在去年完成境内和境外全部債券的重組和展期後，雖得以喘息，但仍未解除債務危機。

• 經濟學家：房地産市場調整至少需要6至10年

12月30日，經濟學家易憲容對話媒體時表示，房地産市場調整至少需要6至10年，主要是因為現在市場預期發生了根本性變化。以前房地産市場一直在上行，房價隻漲不跌，很多人買房是一種投資。但是現在買房不但不一定賺錢，還有可能面臨巨大的風險。他還表示，一個地區個人所得在中位數的居民用5年或6年的收入就可以買房，這是比較合理的。

企業動态

龍湖調整組織架構，合并南京、合肥公司

1月4日消息，龍湖近日已将南京公司與合肥公司合并，新成立的公司為合甯公司，合甯公司負責人為原合肥城市總陳濤，原南京城市總闫強另有安排。陳濤曾任龍湖雲南事業部營運總經理，于2023年2月才調任合肥公司總經理。闫強則是在2023年初才加入龍湖，由旭輝控股集團營銷中心總經理跳槽至龍湖集團擔任蘇南事業部總經理。龍湖集團表示，此次調整是公司順應長三角一體化趨勢，在聚焦核心城市群、持續提升管理效能的戰略目标下做出的主動調整。

旭輝控股：境外重組預計減債33億至40億美元

1月3日，旭輝控股集團釋出公告，披露其境外流動資金狀況全面解決方案以及業務發展的最新情況。其境外重組方案将為債權人提供“短期削債、中期轉股、長期保本降息”的多種選擇，新票據年限在2至9年不等，目标減債規模約33億至40億美元。

美元債部分持有人未獲全數應付款項，華夏幸福回應

1月3日下午，有市場消息稱，華夏幸福美元債部分持有人僅收到債務重組協定下，在上月月底應付款項的不到1/3。按照重組計劃，華夏幸福須在2023年12月31日之前，以現金形式向參與其境外債務重組的債權人兌付該債券本金的1.8%。對此，華夏幸福方面回應稱，本次兌付了0.55%，因技術性問題導緻資金出境受阻，沒有兌完整，公司正在積極溝通解決。

年内最大物業并購案告吹！中海物業9.5億港元收購關聯公司終止

12月29日，中海物業公告稱，經審慎考慮有關情況及訂約各方商讨後，于2023年12月29日，賣方、本公司及中國建築興業訂立終止契約，據此，訂約各方已互相同意終止該協定及建議收購事項，并免除及解除所有訂約各方于該協定及建議收購事項項下各自的權利、責任及義務，自終止契約日期起生效，其後訂約各方均不得向其他訂約方提出任何申索。據悉，10月11日晚間，中海物業釋出關聯交易收購公告，建議收購服務公司的關聯交易公告，以代價不超過9.5億港元，向姊妹公司中國建築興業的全資附屬公司力進企業有限公司收購Project Supervision Limited的唯一已發行股份。

地闆企業大亞聖象跨界動力電池

12月29日晚，大亞聖象釋出公告，計劃在在廣西壯族自治區百色市，投資建立年産12萬噸厚度、低于0.5mm鋁闆，以及4萬噸電池箔項目。項目總投資高達21.4億元，建設周期為20個月。項目資金來源為公司自有資金或自籌資金。具體到項目實施計劃，該項目拟占地約300畝，分兩期實施：一期為建立年産12萬噸厚度低于0.5mm鋁闆帶項目，預計2024年建成投産；二期為建立年産4萬噸電池箔項目，預計2025年建成投産。從即将要投産的産品來看，鋁闆帶消費領域幾乎涉及到國民經濟的各行各業，主要包括建築、包裝容器、交通運輸以及鋁箔毛料等；電池箔的下遊消費以目前大熱的動力電池、儲能電池、數位電子産品三大領域為主。

新華聯文旅司法重整完成

12月29日晚，新華聯文化旅遊發展股份有限公司（*ST新聯）公告稱，收到北京市第一中級人民法院送達的《民事裁定書》，裁定公司重整計劃執行完成。據悉，今年5月11日，新華聯向北京市一中院申請破産重整，并申請啟動預重整程式。

正榮地産境外整體債務管理方案獲重大進展

1月2日晚間，正榮地産釋出公告稱，境外整體債務管理方案獲得重大進展。于2024年1月2日，該公司與債權人特别小組成員訂立重組支援協定。截至公告日期，該債權人特别小組成員持有約占由公司發行的優先票據及永續證券未償還本金總額的26.97%。

土拍動态

北京2024年首場土拍成交4宗地塊，均被央國企競得

1月4日，2024年北京第一場土拍共成交4宗地塊，均被央國企競得，總成交金額約122億元。其中，豐台區大瓦窯兩宗地塊均觸頂地價上限，經過搖号，分别由京能和中建信和納入囊中，兩宗地塊未來商品房銷售指導價為8.3萬元/平方米。豐台區羊坊041地塊位于南五環内，緊鄰在售的招商臻園，該地塊最終被中建壹品以底價22.3億元斬獲。此外，房山拱辰地塊位，最終由北京城建底價22.8億元競得。

廣州2023年土拍收金1179億

12月29日，廣州共出讓3宗地塊，總起始價116.9億，最終攬金125.3億，總出讓建面40.55萬平米。本輪最熱門海珠區琶洲西區地塊，被越秀地産以總價22.7億拿下，樓面價達到75669元/平米，溢價率58.7%。這不僅是今年廣州溢價率最高的涉宅地塊，也成為全市首宗樓面價突破7萬/平米的地塊。海珠新滘西路以北地塊被中建信合（中建五局旗下地産平台）以總價19.8億，樓面價37056元/平米拿下，另一宗荔灣東沙國際商貿港片區地塊則被立白+保利發展以底價競得，地塊總價約82.8億，樓面價25713元/平米。随着此輪土拍結束，廣州也完成了2023年的土地出讓。根據中指研究院資料，廣州今年共成功出讓43宗涉宅用地，合計出讓規劃建面596.9萬平米，合計成交出讓金1179.5億元。

銷售業績

保利發展：2023年全年簽約額4222.37億元，同比減少7.67%。

保利發展1月5日晚間釋出公告稱，2023年12月，公司實作簽約面積128.53萬平方米，同比減少62.18%；實作簽約金額227.33億元，同比減少60.24%。2023年1-12月，公司實作簽約面積2386.12萬平方米，同比減少13.17%；實作簽約金額4222.37億元，同比減少7.67%。

萬科2023年銷售額同比減少9.8%

1月2日，萬科公告，2023年全年合同銷售金額3761.2億元，較去年下滑9.8%。去年12月，該公司合同銷售面積為256.7萬平方米，當月合同銷售金額為329.8億元，同比減少17.05%。2023年，公司累計合同銷售面積達2466.0萬平方米，累計合同銷售金額為3761.2億元，同比降低9.8%。

碧桂園2023年權益銷售額約1743億元

1月4日，碧桂園釋出2023年12月份銷售業績。公告顯示，2023年12月份，碧桂園單月實作歸屬公司股東權益的合同銷售金額約69.1億元，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約68萬平方米。根據此前公告資料計算，2023年，碧桂園累計實作權益銷售金額1742.8億元。

建發國際2023年權益銷售額1379.6億元，同比增加13.5%

1月3日，建發國際披露截至2023年12月31日止年度的未經稽核營運資料。公告顯示，根據初步審閱，建發國際及其合營公司和聯營公司在2023年全年實作歸屬股東權益累計合同銷售金額約1379.6億元的，以及合同銷售總建築面積約666.4萬平方米，同比分别增加約13.5%和9.3%。

華發股份2023年全口徑銷售金額1259.9億元

近日，華發股份釋出資訊表示，根據克而瑞釋出的《2023年1-12月中國房地産企業銷售榜》，公司銷售全口徑金額1259.9億元，在全國房企中排名第14位，較2022年上升4位；權益金額872.7億元，在全國房企中排名第14位，較2022年上升2位。華發股份已經連續四年穩居千億元陣營，穩固站立于行業第一梯隊，

美的置業：2023年全年合同銷售額約658.5億 同比降16.9%

1月2日，美的置業釋出2023年1-12月未經稽核銷售資料。公告顯示，截至2023年12月31日止12個月，實作的合同銷售金額約人民币658.5億元，較2022年全年792.4億元降低16.9%；而相應的已售建築面積約555.7萬平方米。

正榮地産2023年累計合約銷售額153.8億元

1月3日，正榮地産披露2023年12月銷售簡報。公告顯示，2023年12月，正榮地産連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為8.99億元，合約銷售建築面積約為6.5萬平方米，截至2023年12月31日止月份的合約平均售價約為每平方米13900元。截至2023年12月31日止12個月，正榮地産連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為153.8億元，合約銷售建築面積約為102.66萬平方米及合約平均售價約為每平方米15000元。

政策趨勢

上海市第二套住房首付款最低降至40%

1月2日，上海釋出調整本市住房公積金個人住房貸款政策：一、關于第二套改善型住房的認定：繳存職工家庭名下在本市已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定為第二套改善型住房。二、關于第二套改善型住房的最低首付款比例。1.對于認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%；2.對于認定為第二套改善型住房，且貸款所購住房位于中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域的，最低首付款比例為40%。

東莞階段性取消首套房貸利率下限，多家銀行已下調至3.8%

1月2日，據“東莞釋出”，自2024年1月1日起，東莞市實施階段性取消轄區首套住房商業性個人住房貸款利率下限，具體的房貸利率由各商業銀行根據市場化、法制化原則自主确定。另據媒體報道，目前東莞部分銀行的首套房貸利率已按3.8%執行，突破“4”字頭。其中，工行、建行的個貸經理表示，“目前首套房貸利率最低可以做到3.8%，相比之前下調了20個基點。”

無錫全面施行戶口新政：連續居住滿6月可落戶

據“平安無錫”公衆号消息，2024年1月起，無錫市全面施行經常居住地登記戶口制度。

根據新政，申請人在無錫市連續居住滿6個月以上，滿足合法穩定就業或合法穩定住所（含租賃）條件的，可以到經常居住地公安派出所申請為本人及其共同生活的配偶、未成年子女、父母辦理戶口遷移登記。申請人在無錫市連續居住不滿6個月，但符合就業參保等條件的，可按原戶籍準入政策申請遷移落戶。

行業資料

百強房企2023年銷售額同比跌超17%，華潤、越秀超額完成業績目标

12月31日晚，中指研究院釋出2023年中國房地産企業銷售業績排行榜TOP100榜單，百強房企全年銷售總額62791億元，同比下降17.3%，共誕生千億房企16家。其中。保利發展以4207億元成為榜首，也是唯一的“4000億房企”；萬科、中海、華潤、綠城均跻身于“3000億陣營”；百億房企共116家。此外，12月單月銷售額翹尾，百強銷售額環比增長20.8%。從完成銷售目标企業來看，頭部企業僅華潤、越秀超額完成銷售目标，此外建業目标完成率141.5%，天地源完成率108.4%。值得注意的是，2023年房企銷售目标設定相對保守，普遍有所下調，僅越秀地産提高銷售目标至1320億元，招商蛇口保持2022年的銷售目标不變。

百強房企2023年全年拿地金額同比增長，保利發展位居榜首

據中指研究院資料，截至2023年12月底，百強房企拿地規模終現翹尾，以全年13195億元總金額，實作同比2022年1.7%的增長。具體來看，2023年1-12月，保利發展以累計權益拿地金額1125億元穩居百強之首，另一家拿地千億級房企為中海地産，拿地金額1101億元。百強之中，央國企及地方國資企業數量和金額占比均約80%，華潤、建發、招商蛇口、中國鐵建、越秀、華發等央國企位列拿地金額前10名。民企龍湖、濱江權益拿地金額分别為259億元和256億元，位列第11、12名。

2023年百城建立住宅平均價格累計上漲0.27%，二手房累計下跌3.53%

據中國房地産指數系統百城價格指數，2023年，百城建立住宅平均價格累計上漲0.27%，主要受政策管控及部分優質改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現結構性上漲；百城二手住宅平均價格累計下跌3.53%，跌幅較2022年擴大2.76個百分點，且年内各月環比均維持跌勢，連續20個月環比下跌。中指研究院預測，2024年全國樓市政策環境預計将繼續寬松，但市場仍面臨調整壓力。若城中村改造等政策如期推進，經濟持續恢複、置業意願改善，市場有望逐漸築底企穩。

2023年北京二手住宅網簽量為15.5萬套，同比增長9.2%

據北京市住建委官網統計資料，2023年12月，北京二手住宅網簽量為12963套，同比、環比均有不同程度增長。其中，2023年12月上半月的成交節奏與11月基本相同，12月14日新政落地後，二手房日均網簽量和新政前相比上漲23.8%，整體保持穩中有進的趨勢。在此基礎上，2023年北京二手住宅網簽量為15.5萬套，同比增長9.2%。從2023年12月的市場表現來看，購房者依舊占據議價主動。麥田房産統計資料顯示，去年12月成交房源的議價空間和11月相比擴大0.32個百分點。

2023年深圳二手房成交量同比增長51%

樂有家資料顯示，2023年深圳新房住宅成交31621套，同比減少8.2%；相比之下，二手房市場表現強勁，成交32768套，同比增加51.0%。近年來，深圳新房住宅成交量呈現先升後降趨勢，2021年達到峰值後，2022年和2023年成交量下行。寶安、龍崗、龍華、光明是主力成交區域，其中寶安區成交量同比增加37.5%，而光明區則同比減少32.2%。資料顯示，90平方米以下的産品占全市總量的37.6%，而90-144平方米改善型産品占總量的58.2%。

杭州2023年賣出超10萬套新房，創五年來新低

根據錢報美好生活研究院1月3日釋出的資料顯示，2023年杭州市區（含富陽、臨安）新房共成交104665套，這一成交量創2018年以來新低，相比2022年的109821套下降了4.7%。在新房成交量創下5年新低的背景下，2023年杭州市區住宅整體中簽率則是自2018年以來的新高，總報名人次為180703，整體樓盤中簽率為43.68%。中簽率的升高，意味着樓市熱度不及前幾年。在供應量方面，杭州2023年新住宅入市量也是自2018年以來新低。根據錢報統計，2023年杭州全市新房住宅入市量僅為78933套。（本文首發于钛媒體APP，作者|章橙）