半島全媒體記者 尹彥鑫
一石投出,層浪疊起。1月4日上午10時,今年青島首套身價千萬元的法拍房成功拍出,法拍房再次吸引了衆多市民的目光。
據悉,這套豪宅位于崂山區香港東路的上實·海上海小區内,是一套在27樓的300餘平方米觀海住宅,最終成交價為13134668元。記者了解到,由于極具稀缺性,過去一年,在千萬元海景房這個層級,成交率居高不下,除一套因競拍者悔拍外,全部成交。
記者從青島中院獲悉,2023年青島法拍房成交額36.76億元,成交量1343件,溢價率18.11%。業内人士表示,法拍房呈現兩極分化的趨勢,位置好、學區好、房屋品質好、相對稀缺的法拍房成交機率高,老破小、位置偏僻的法拍房同樣也不受待見,流拍率高。
評估價再打八折
二次上拍底價成交
1月3日,位于青島市崂山區香港東路221号上實·海上海小區一棟高層的法拍房正式開拍。據執行裁定書顯示,該房屋之是以被法拍,是因為青島某食品有限公司與被執行人的借款合同糾紛案件。被執行人沒有全部履行法院的判決,法院将被執行人名下的房屋查封。
評估報告顯示,這是一套面積為320平方米的觀海大平層,整棟樓的層高為30層,拍賣房屋位于27樓,觀海視野極佳。記者從法拍平台釋出的照片可以看到,這套4室1廳3衛的海景房有多個房間能夠看到大海,石老人海水浴場也在視線範圍内。
記者了解到,這是該海景房第二次上拍,第一次上拍是在2023年的12月7日,因為第一次上拍的起拍價等于評估價16418335元,并沒有價格優勢,雖然當時有7000餘人線上圍觀,但是無人報名,進而流拍。
一般來講,法拍房之是以有吸引力,一個重要原因是有價格的優勢,法拍房首次上拍一般會較評估價下調20%左右起拍。消息人士指出,之是以該房屋第一次拍賣的起拍價定在16418335元,大機率是因為申請執行人想要該房屋拍出更高的價格以維護自己的權益,最終,法院根據申請執行人的意願進行了定價。
二次拍賣時,該房産的起拍價定在了13134668元,也就是評估價的8折。記者從拍賣平台了解到,參與該房産二次法拍的僅有一位報名者,但在1月3日開拍第一天,該競拍者并沒有出價。1月4日上午9點35分,在距離拍賣還有25分鐘結束時,仍隻有一人參拍,而此時,這名競拍者也報出了價格,即13134668元的底價。随着1月4日上午10點鐘競拍截止時間的到來,這一場競拍也平穩結束。
兩年成交十四套
頂級豪宅不缺買家
2022年12月20日,青島市市南區東海西路11号一處458平方米海景房被擺上拍賣台,起拍價3430萬元,最終經過6位競買人109輪“鏖戰”,此處海景房最終以5282萬元成交；
2022年12月30日,崂山區東海東路5号海信君彙小區一别墅經過買家234輪競價,最終以6254萬元的價格成交；
……
記者從京東法拍平台了解到,由于青島獨特且稀缺的山海資源,近兩年,除八大關一處别墅遭遇悔拍外,青島市上拍的千萬元層級豪宅均被拍出。統計顯示,2022年成交7套千萬元法拍豪宅,2023年同樣成交7套千萬元法拍房。可見,頂級豪宅從來不缺買家。
其實,不僅在青島,放眼全國熱門城市,都是同樣的情況。
2023年12月27日,阿裡資産拍賣平台顯示,廣州頂級豪宅僑鑫彙悅台6号樓的1402房出讓成功,3位競拍人在23輪競價後,最終以8742.27萬元的總價成交,折合單價約23.9萬元/平方米。該房視野開闊,可一覽廣州塔和珠江江景。今年5月,同樣位于6号樓的2502房經過53輪競價,最終以1.12億元的總價成交。
據中指研究院法拍資料庫監測顯示,2022年,全國法拍房共挂拍60.6萬套(按标的物統計,同一标的物,跨平台跨拍次僅統計一次),同比增長35.7%。2023年前11個月,各類法拍房源共70.9萬套,同比增長33%。
近年來,法拍房逐漸進入普通市民的視野,不少市民在購房時都動過競拍一套法拍房的念頭,也有不少市民成功拍得了法拍房。記者從青島中院獲悉,2023年青島法院上拍的法拍房成交量1343件,法拍房成交額36.76億元,溢價率18.11%。
記者了解到,法拍房之是以能夠進入普通市民的視野,與法拍貸密切相關。2021年,青島“法拍貸”正式上線,凡通過人民法院拍賣購買“法拍房”的買受人,隻要符合條件,均可通過向商業銀行申請個人住房貸款籌集資金,參與法院不動産司法拍賣。而随着“法拍貸”上線,本來隻能全款支付的法拍房也能貸款,有效解決了潛在競買人的融資難題,減少因房屋總價過高、潛在競買人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問題。
“這就擴大了競拍人的範圍,提升了法拍房的成交量。”山東恩實輔拍有限公司總經理李敏告訴記者,根據現有政策,購買法拍房與購買二手房在貸款利率和首付比例方面完全一緻。
想撿漏越來越難
市場呈現兩極分化
近年來,随着越來越多人下場購買法拍房,法拍房熱度上升,但是在部分法拍房火熱的同時,一些法拍房同樣受冷落。業内人士表示,法拍房市場呈現兩極分化的趨勢。
“比如一些稀缺的海景房、學區房、口碑較好開發商的房子,一旦上拍,關注度就很高。”該業内人士表示,除了市民對這些房産關注度高以外,一些專業的法拍房中介機構也都盯得很緊。
“這些房子一旦上拍,你就能發現圍觀量、設定提醒量、報名人數都會很高,開始競拍後,競拍者的出價也很果斷,往往競拍價都會直逼評估價,甚至還會出現超過評估價的情況。”業内人士表示,從某種程度上講,想要通過法拍房撿漏,尤其是撿熱門的房子是越來越難。
“相對于熱門房子競拍激烈,我們也能看到,一些房子挂在法拍平台上無人問津備受冷落,隻能流拍。這些房子要麼破舊不堪、位置偏遠,要麼存在稅費不明,可能存在租賃糾紛等情況。”該業内人士表示,從這個角度來看,這些法拍房的待遇與現部分今二手房的情況類似。“從某種意義上講,法拍房也是二手房的一種,它拓展了二手房的房源。”
報名壓哨和跳價
競拍也玩兒心理戰
記者注意到,1月4日成功拍出的這套海景房,競拍者是在距離結束還有25分鐘才出的價,展現了競拍者的競拍技巧。對此,李敏介紹,司法拍賣作為拍賣的一種方式,在競拍過程中,競拍人往往都會打“心理戰”。
“此次競拍人提前一兩天就報名了,而在最後時刻才出價,這明顯就是一種心理戰,他在規避潛在競買人與之競争的風險,目的就是為了底價成交。”李敏介紹,“一旦在開拍後早早地出了價,可能會給一些正在猶豫要報名的潛在競拍者一個決心,讓這些潛在的競拍者參與報名和競拍。而此次競買人在最後的25分鐘出價,這個時間就選得非常好,一個是競拍時間馬上要截止,其他競拍者可能已經放棄了關注,另一方面即使還有關注的潛在競拍者,想要報名、交保證金已經來不及了。”
李敏透露,競拍法拍房其實還是有不少技巧的,首先就是報名的技巧,“一些競拍者會在開拍當天報名生成訂單,而在第一天是不交保證金的,第二天發現競拍者很多時,就選擇放棄競拍,保證金也不會再交。如果第二天發現沒有競拍者的時候,再将保證金交上,獲得競拍資格,在截止時間之前出一次價,達到底價成交撿漏的目的。”
除此之外,在競拍的過程中還有壓哨出價的技巧、突然跳價的技巧。“壓哨出價,就是在對方出價後距離5分鐘加價時間要結束的時候出一個價格,起到出其不意的效果。跳價就是對方出價後不按照常理一步步加價,直接将價格擡到一個比較高的位置上,做到從氣勢上壓倒對方的感覺。”李敏介紹,這些技巧都是競拍者為了赢得競拍動的小心思。