今日女報/鳳網記者 李詩韻 實習生 胡婉柔
歲末年初，不少業主收到了小區物業的催費通知。物業費是小區公共秩序維護、公共設施運轉的基本保障，繳納物業費是業主的義務。但一些業主抱怨物業公司不負責任，拒絕繳納物業費；一些物業公司為催繳物業費絞盡腦汁，不惜停水停電。
不久前，嶽陽市嶽陽樓區人民法院就通報了一起侵權責任糾紛案件——因前業主欠繳兩萬多元的物業費，嶽陽女子林甜（化名）買下的二手房被物業公司強制停水催繳費用，她一怒之下，将物業公司告上法庭。
業主拖欠物業費，小區物業公司是否有權采取停水停電等方式向業主催要物業費？看看這個故事，你就明白了！
資料圖檔
買二手房“被坑”：前業主拖欠兩萬多元物業費
“相信我，這套房子你買了絕對不吃虧！”2020年12月，林甜在嶽陽市嶽陽樓區看中了一套二手房，前業主熱情地向她介紹了房屋的面積和裝修等基礎情況。一番交談下來，雙方都比較滿意，簽訂了購房合同，于當月辦理了過戶登記。
因為不着急入住，在近半年的時間裡，房子一直處于空置狀态。2021年6月，林甜開心地搬了家。然而她不知道的是，自2017年7月開始，該房屋就存在未繳納水費、物業費及滞納金的情況，累計已達兩萬多元。
“有人在嗎？開門！”林甜說，一天中午，身穿物業制服的從業人員敲開了她家的門，請她補繳自2017年7月份開始拖欠的水電費和物業費。林甜很疑惑，自己2017年都還沒有入住，為什麼還要補繳費用？
物業從業人員表示，在購買房屋成為第二任業主時，林甜就需要承擔前面遺留下的所有欠款。但林甜對此并不認可，直接将人趕走。
物業公司多次向她催繳物業費，林甜并沒有搭理。之後，物業公司以一紙“停水告知書”将林甜家裡的水停了。
無奈之下，林甜隻好收拾好生活用品，去酒店居住。但此事過去半月後，她家裡再次遭遇了突然停水的情況。當又一次被迫離開去住酒店時，林甜非常生氣，随即将小區物業公司告上法庭，要求其恢複供水，公開書面道歉并賠償自己因停水而産生的交通費、住宿費等共計6000元。
法院判決物業公司恢複供水，賠償業主1200元
當物業公司與業主對簿公堂，物業公司代表現場辯稱，案涉房屋目前供水正常，原告主張以公開方式書面賠禮道歉無事實及法律依據。雖然停水情況屬實，但停水後，原告随即自行開通，故不存在産生住宿費、交通費的必要。此外，原告應當承受就案涉房屋所産生的合同義務（即欠下的物業費），其承擔後可向前業主追償。作為理性的成年人，原告在購二手房時，應當到物業處了解案涉房屋水電費等情況，是以自身存在過錯。
那麼，林甜到底該不該承擔前業主欠下的物業費，物業公司又是否能以停水停電等極端方式追繳物業費呢？
嶽陽市嶽陽樓區人民法院經審理認為，供水、供電合同的當事人系業主和自來水公司、供電局。自來水公司、供電局經法定程式才有權終止供應水電，物業企業無權對業主斷水斷電。即使是二次供水，物業公司也無權停水。業主不繳納物業費、水費等，物業公司可以通過訴訟等合法方式解決，不能采取粗暴停水等方式，故被告無權對違約業主采取停水措施。
關于原告是否應概括承受前業主的物業費、水費欠費問題，因合同具有相對性，原業主與物業公司之間的服務合同未涉及後來的買房者，新業主即本案原告沒有義務支付該部分物業費欠費。原告與前業主的房屋買賣合同對該部分也有約定，且不違反法律、法規的強制性規定，約定有效。
另外，案涉房屋于2020年12月完成過戶，過戶登記具有即刻對外産生公示效力的法律效果，即自此開始的水費、物業費等亦應由新登記的房主即原告承擔，前業主欠費部分被告無權向原告催讨。
最終法院判決：物業公司恢複對案涉房屋的供水，賠償停水所緻原告經濟損失1200元，并向其書面賠禮道歉。一審判決後，被告不服提出上訴，嶽陽市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。（為保護隐私，文中當事人為化名）
律師說法：這些物業公司常見行為違法
陳菲（湖南擎日律師事務所律師）
《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百四十四條規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限内支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供瓦斯等方式催交物業費。
如果物業公司在催交物業費時采取了停止供電、供水、供熱、供瓦斯等違法方式，而造成業主損失的，業主可以依據相應的證據向物業公司主張其承擔相應的違約或侵權責任。
同時，《民法典》也規定了業主應當按照合同約定向物業服務人員支付物業費。一般情況下，有局部瑕疵的物業服務不能作為業主拒繳物業費用的理由，但如果物業服務存在安保、衛生等方面重大瑕疵的，法院會支援适當減免部分物業費的主張。
需要提醒的是，很多時候物業公司看似合理的行為，其實已經涉嫌違法。比如以下四種情況：
1.采取停用門禁卡、禁止進入小區的方式催繳物業費。
《民法典》第二百四十條規定：“所有權人對自己的不動産或者動産，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”
也就是說，除了停水停電，停用門禁卡等阻止業主進小區的催繳物業費的方式也是違法的，這不僅影響了業主使用小區共有部分，還限制了業主的所有權和使用權，是對業主就自己房屋依法享有的占有、使用、收益和處分權利的一種侵犯。業主不交物業費本質上是一種物業合同糾紛，而不是物權糾紛，是以不應對業主的所有物權造成影響。
2.借用工作便利收集、洩露業主個人資訊。
《民法典》第一千零三十八條規定：“資訊處理者不得洩露或者篡改其收集、存儲的個人資訊；未經自然人同意，不得向他人非法提供其個人資訊，但是經過加工無法識别特定個人且不能複原的除外。”
物業公司對自己所掌握的業主資訊負有妥善保管的義務，在未經業主同意的情況下，不得随意洩露、公開，或向他人非法提供。
3.在小區内私自劃定車位，并出租、出售。
《物業管理條例》第五十條第一、第二款規定：“業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域内的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主确需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業确需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。”
小區内空地屬于小區公共建築和共用設施，是業主的共有部分，物業公司無權擅自在小區樓間空地劃出車位出租，除非征得業主委員會的同意。同時物業管理區域内按照建築規劃建設的公共建築和公用設施，不得随意改變用途。
4.隐瞞業主服務合同履行及項目收支的具體情況。
《民法典》第九百四十三條明确：“物業服務人應當定期将服務的事項、負責人員、品質要求、收費項目、收費标準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”
業主有權了解小區内涉及業主共有權以及管理權相關事項的權利，這是業主對共有部分行使管理權的一種重要方式。物業公司若隐瞞業主合同服務履行情況、拒絕公布物業服務資金年度預決算、物業服務資金收支情況等，則嚴重侵害了業主的知情權，屬于違法行為。
編輯：伊人