降首付、減利息、延長貸款期限，京滬下調購房門檻

摘 要：據國家統計局資料，2023年10月北京市二手住宅價格同比下跌，上海市二手住宅價格連續四個月負增長

文｜唐郡 嚴沁雯

編輯｜張威 袁滿

北京、上海雙雙下調購房門檻。

12月14日下午，北京市官宣四項住房政策調整，包括調整普通住宅标準、下調購房首付比例、擴大貸款年限、降低房貸利率。

調整後，北京七成以上住房将适用普通住宅标準，能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策；北京購房首付比例首套低至30%，二套低至40%；貸款年限最長30年；房貸利率低至對應期限LPR（貸款市場報價利率），即4.2%。

當日稍晚，據“上海釋出”官方微信公衆号發文稱，上海自12月15日起，調整普通住房标準和優化差别化住房信貸政策。調整後，上海普通住房範圍擴大，最低首付比例為首套30%，二套40%；房貸利率低至相應期限LPR減10個基點（4.1%）。

“首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。”易居研究院研究總監嚴躍進測算稱，以上海市600萬元總價的二套房購置為例，調整後首付款将減少120萬元。

前述消息釋出同時，京滬兩地相關部門均表示，本次調整旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

中國人民銀行（下稱“央行”）北京市分行發文時提到，本次調整的背景還包括，要适應房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策，此前，北京市已根據相關會議及檔案要求，出台了“認房不認貸”政策。

據國家統計局資料，2023年10月北京市二手住宅價格同比下跌，上海市二手住宅價格連續四個月負增長。

“在房地産供求關系發生重大變化的情況下，适時的調整房地産政策是必要的。”招聯首席研究員董希淼表示，京滬兩地政策調整向市場傳遞出穩定房地産的積極信号，有助于提振房地産市場的預期和信心。

“2024北京樓市‘小陽春’肯定要出現了。”前述消息釋出後，中原地産首席分析師張大偉立即表示，目前釋出的政策有利于市場走出低迷，預計2023年最後半個月一直到2024年一季度，北京市場明顯企穩。

對于上海市的政策調整，嚴躍進表示，其力度符合市場預期，會帶來非常好的市場回報。

降門檻：首付低至三成、房貸利率低至4.1%

京滬兩地購房首付比例都将低至30%。據測算，北京購房者首付比例最多下調40%，上海首付比例最多下調30%。

12月14日下午，北京市住房城鄉建設委等六部門聯合印發《關于調整優化本市普通住房标準和個人住房貸款政策的通知》（下稱《通知》），官宣三項住房政策調整，包括調整普通住宅标準、下調購房首付比例、擴大貸款年限。

同時，央行北京市分行發文稱，北京地區市場利率定價自律機制還通過了降低新發放商業性個人住房貸款利率政策下限的自律決議。

具體而言，一是調整北京市普通住宅認定标準，也即通常所說的“豪宅線”。

調整後，小區建築容積率在1.0（含）以上，單套建築面積在144平方米（含）以下，5環内成交價格在8.5萬元/平方米（含）以下、5環-6環成交價格在6.5萬元/平方米（含）以下、6環外成交價格在4.5萬元/平方米（含）以下的住房視為普宅。經此調整，北京市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。

二是下調新發放房貸最低首付款比例。在全國統一政策的基礎上，将北京地區首套住房個人住房貸款（含商業性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款，下同）最低首付款比例統一下調為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區（東城、西城、朝陽、海澱、豐台、石景山區）50%、非城六區40%。

目前，全國首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

三是将最長貸款期限從25年恢複至30年。有關部門稱，該調整取消了房價過快上行階段北京市對房貸年限的從嚴管控。

四是降低商業銀行新發放房貸利率政策下限。

12月15日起，城六區首套、二套利率政策下限分别為不低于相應期限LPR加10個基點（4.3%）、不低于相應期限LPR加60個基點（4.8%）；非城六區首套、二套利率政策下限分别為不低于相應期限LPR（4.2%）、不低于相應期限LPR加55個基點（4.75%）。

與北京幾乎同步，另一座一線城市——上海于同一日釋放了重磅利好消息。據“上海釋出”官方微信公衆号，上海自12月15日起調整普通住房标準和優化差别化住房信貸政策。

在優化住房信貸政策方面，在上海購房的最低首付款比例将下調，商業銀行新發放房貸利率政策下限也将迎來調整。

具體來看，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減10個基點（4.1%），最低首付款比例調整為不低于30%；二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR加30個基點（4.5%），最低首付款比例調整為不低于50%。

在此之前，上海首套住房的房貸利率為LPR+35BP，首付比例35%；二套住房的房貸利率則為LPR+105BP，首付比例50%（普通住宅）。

同時，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山六個行政區全域實行差異化政策，二套房貸利率下限調整為不低于相應期限LPR加20個基點（4.4%），最低首付款比例調整為不低于40%。

京滬樓市有望企穩

京滬兩地樓市政策調整釋出後，多位分析人士均表示，京滬兩地房地産市場有望明顯企穩。

“北京市場有望出現一個小陽春”，張大偉稱，預計2023年最後半個月市場一直到2024年一季度，二手房單月成交量超過1.5萬套。

中國銀行研究院研究員劉晨也認為，從曆史資料來看，12月是房地産銷售最為活躍的月份之一，本次調整充分結合了北京地區的樓市政策空間，為歲末年初購房需求的充分釋放起到了積極作用。

“此次上海各項政策出台，其力度符合市場預期，會帶來非常好的市場回報。”嚴躍進稱，此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房标準等優化政策，進一步降低了房貸成本和稅費負擔。此類政 策出台，有利于增強市場信心，對穩定市場預期也将發揮積極作用。

2021年下半年以來，中國房地産市場經曆了較長時間的調整，房地産投資和銷售持續負增長。國家統計局資料顯示，全國房地産開發投資增速為-9.3%，連續19個月負增長；全國商品房銷售面積增速為-7.8%，連續21個月負增長。

國家統計局資料顯示，2023年10月，北京市二手房價格同比下跌0.2%，為2019年4月以來首次。2023年7月至10月，上海二手房價格連續四個月同比下跌，最新讀數為下跌2.3%。

在此背景下，近期政策層面密集推出各類舉措，從供需兩端發力穩地産。

“本次調整是7月底中央政治局會議提出‘适時調整優化房地産政策’和中央經濟工作會議強調‘促進房地産市場平穩健康發展’等會議精神的充分展現和落實，有利于更好滿足一線城市的合理住房需求。”劉晨表示，整體來看，一線城市房地産市場購房需求仍有較強韌性，本次調整也是繼11月一線城市深圳、二線城市廈門出台重磅調整政策後的又一積極信号。随着一線城市政策持續優化、放開，有望帶動相應區域房地産市場複蘇穩步推進，引領房地産市場逐漸走出底部區域、企穩回暖。

另一方面，本次政策調整預計對商業銀行影響不大。董希淼表示，目前商業銀行房貸增長趨緩，有些銀行甚至出現負增長，如果居民住房消費的意願能力提升，對銀行來說能夠保持房貸的平穩增長。同時，盡管北京房貸利率有所下調，但整體仍高于全國平均水準，對銀行息差壓力有限。

對于接下來的政策，董希淼建議，應在供給端繼續完善房地産金融宏觀審慎管理，調整房地産企業融資“三條紅線”要求，暫緩實施房地産貸款集中度管理，支援銀行更有意願、更有能力滿足房地産企業特别是民營房地産企業融資需求。優化商品房預售資金監管規定，在確定資金不被挪用的前提下，更靈活地滿足房地産企業資金日常使用需求等。

(《财經》實習生耿夕雅對此文亦有貢獻；作者為《财經》記者)