陸家嘴買到毒地索賠百億：蘇鋼“捂地”8年大賺10倍，大股東已易主

（圖檔來源：視覺中國）

作者|肖望

編輯|陳弗也

出品|棱鏡·騰訊小滿工作室

一則涉案金額上百億元的訴訟公告，轟動金融圈。

11月4日，陸家嘴（600663.SH）公告稱，上市公司等原告因土壤污染産生侵權糾紛，将江蘇蘇鋼集團、蘇州市環境科學研究所告上法庭。近日，原告方收到江蘇省高院的受理通知書。

時間撥回到8年前，陸家嘴通過全資子公司等競得蘇鋼集團挂牌出讓的綠岸公司95%股權。綠岸公司主要的資産為蘇州高新區蘇通路北、蘇鋼路東的17塊土地使用權。然而2022年以來，陸家嘴公司及各方環境調查确定，綠岸公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超蘇鋼集團挂牌出讓時所披露的情況。

據此，陸家嘴公司請求判令蘇鋼集團賠償100.44億元的侵權責任。

作者注意到，蘇鋼集團“捂地”8年大賺超10倍。當初賣地時，蘇鋼集團還屬于北大方正集團旗下，如今，北大方正因資不抵債已經重整，其新任大股東為中國平安集團。

那麼，買到“毒地”造成的百億損失，該由誰來承擔？

超百億存貨存在減值風險

風險的苗頭在去年4月份開始顯露。

陸家嘴公司指出，2022年4月12日晚上，江蘇省生态環境廳于釋出了中央第二生态環境保護督察組移交事項，涉及公司控股子公司綠岸公司名下部分土地存在污染。

“近期，綠岸公司意外發現已建設教育設施的 2号、13 号地塊及尚未開發的 3 号、4 号地塊均存在嚴重污染風險，土壤或地下水中諸多元素大幅超标，不符合該等地塊原對應的規劃用地标準。”陸家嘴公司指出，公司為4幅地塊投入金額4.5億元，對應存貨為22.42億元。

而當初蘇鋼集團披露的資訊稱，綠岸公司名下地塊中，非焦化區域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發利用；焦化區域的污染主要集中在4号地塊局部區域。

陸家嘴稱，“基于對公開市場股權挂牌資訊的信任， 以及對政府部門行政行為的合理信賴”，參與綠岸公司的競買。而在完成股權交易後，已對蘇鋼集團披露的污染範圍進行治理修複。

陸家嘴委托第三方機構進行調查，除早前披露的7塊污染地塊外，在今年6月17日收到的報告顯示，餘下的7幅地塊也存在嚴重污染。以2号地塊建設的雷丁學校為例，其原本是由陸家嘴引進的國際化學校，但由于土壤污染，綠岸公司不僅被罰款543萬元，還被責令停止建設，拆除實驗裝置。

陸家嘴不僅已投入大量資金建設，其存貨更是數額巨大，但存在無法上市要大幅計提減值的風險。

作者據相應公告統計，陸家嘴為相關項目工程投入已超21.9億元，對應的存貨金額高達113億元。

今年8月，陸家嘴公司憤而将蘇鋼集團、蘇鋼當年委托的環評機構等告上法院，索賠百億元，并于近日獲得受理。

有項目已售罄，中介不建議購買

當初為拿下蘇州綠岸公司95%股權，陸家嘴花了大力氣。

上海聯合交易所指出，2016年，蘇州土地市場熱火朝天，房企拿地意願強烈，高溢價地塊不斷誕生。綠岸公司名下的17宗地塊規劃用途為住宅、商辦、工業研發、教育、加油站等，其中住宅用地規劃總面積為66.4 萬平方米，是近年來整個蘇州市場體量最大的地塊，可供整體系統開發。

起初，蘇州綠岸95%股權評估值為13.6 億元，挂牌價格 31.5 億元。有30多家意向受讓方遞交材料，經過222輪報價的激烈角逐，最終陸家嘴旗下某資産管理公司和某信托公司聯合體以68.4億元的最高報價脫穎而出。

陸家嘴實際支付的更多。資産購買公告顯示，陸家嘴全資子公司佳灣公司與華寶信托計劃組成的聯合體總共出資85.25億元，其中股權成交價68.4億元，受讓蘇州綠岸的債權16.85億元。

在資金來源上，佳灣公司出資20.25億元，華寶信托的安心信托計劃出資65億元。在信托計劃中，農行出資44.75億元認購信托計劃優先級份額，陸家嘴全資子公司佳二公司出資20.25億元認購信托計劃的劣後級份額。

不過，作者注意到，華寶信托已于2021年4月退出，目前蘇州綠岸由佳二公司和佳灣公司分别持股72.44%和22.56%，蘇鋼集團則持有剩下的5%。

經過數年開發，地塊上部分住宅已傳遞。貝殼頁面顯示，以蘇州綠岸開發的陸家嘴錦繡瀾山項目為例，其單價接近2.5萬元/平，參考總價在182萬元-378萬元/套，項目部分樓棟已售罄。

而在陸家嘴起訴公告披露後，有房産經紀人稱，這片土地污染很大，不建議購買，目前已發文整改。而目前市場最關心的是，已經買到相應地塊上的住戶該如何維權？

（貝殼APP上，蘇州綠岸開發的某樓盤項目讨論區，中介不建議客戶購買）

陸家嘴董事長、代總經理徐而進在11月6日的三季報業績會上介紹，蘇州綠岸已暫停相關開發、建設、銷售工作。同時，公司專項工作小組正全力以赴開展處置、維權工作，推動相關責任方承擔後續處置責任。

蘇鋼拿地八年大賺十倍

資料顯示，蘇地2008-G-6 号地塊是蘇鋼集團在2008年末競得，出價為6.48億元。

地塊原本應在2011年6月末之前開工，在2013年6月末竣工。但拿到地的蘇鋼集團，受困于鋼鐵産業下行持續虧損，根本無力開發。2014年，蘇鋼全資成立蘇州綠岸房地産開發有限責任公司，并于2016年将股權挂牌轉讓。

對于地塊逾期開發等問題，陸家嘴公告指出，蘇州相關部門出具的檔案顯示，未發現标的公司蘇州綠岸存在閑置用地、炒地、捂盤惜售、哄擡房價等違法違規情形。

蘇鋼集團于2003年進入北大方正集團，是其鋼鐵業務布局的主要闆塊。資料顯示，項目地塊屬于《蘇州市城市總體規劃 2007-2020 年》确定的中心城區西北部城市重要發展區域中的“北大青年城”項目。陸家嘴股份作為蘇州綠岸未來的大股東，将積極協調蘇鋼集團引入北大方正集團教育、科研、醫療、金融等優質資源，打造精品工程，助力浒墅關老鎮更新改造。

在賣地之際，蘇鋼集團屬于北大方正集團下屬企業。不過，由于經營不善和瘋狂舉債，北大方正集團于2020年2月被債權銀行申請重整。

此後，中國平安集團、珠海華發集團有限公司(代表珠海國資)、深圳市特發集團有限公司組成的聯合體參與北大方正集團有限公司等5家方正系公司的重整。平安集團通過平安人壽拟出資482 億元，受讓新方正集團約66.51%的股權，由此成為新方正集團的控股股東。2022年1月30日，原中國銀保監會同意平安人壽投資新方正集團。

如今，蘇鋼集團控股股東為方正商業地産有限責任公司，其背後是新方正控股發展有限責任公司（下稱“新方正集團”），平安集團為第一大股東。

此次訴訟将會對平安集團帶來何種影響？作者向平安集團方面問詢，截至發稿前未得到回複。亦有投資者在上交所e互動提問，平安在收購方正前的盡職調查有無涉及蘇鋼毒地塊風險？陸家嘴與蘇鋼的訴訟，如果蘇鋼敗訴，最大會對中國平安造成多少金額的損失？

不過上述提問尚未得到公司方面答複。

陸家嘴還指出，公司委托專業機構核查發現，在案涉土地的調規變性及出讓過程中，各被告存在一系列違法違規、弄虛作假、不依法履職的侵權行為，共同導緻了原告方受讓存在嚴重污染的案涉土地。