人口負增長，房價要暴跌？這是對樓市最大的誤解
這兩年，有一種觀點大行其道：
人口都負增長了，房價要暴跌了！
乍一看，邏輯似乎是無懈可擊的。人口都負增長了，以後沒人接盤了，房價可不是就要跌了嘛？
其實，這種看法，恰恰是對樓市最大的誤解。
微網誌上一個大V的觀點，很有代表性。他說，房價不漲，最根本的問題就是人口負增長。
并且還給出了資料支援——你看2022年人口減少了，房子的成交也少了。
今年人口減少的更多，是以房子的成交肯定也會減少更多。
在樓市遇冷的大背景下，很多人手裡的房子都跌了，唱衰樓市的聲音也格外容易獲得流量。
但是，有流量并不意味着是正确的。
人口總量的負增長，可能跟房價根本就沒什麼關系！為什麼這麼說呢？
首先，人口負增長，房價還真不一定會下跌，甚至很可能繼續增長。
看看我們的鄰居南韓。
2022年南韓生育率下降到0.78，創有記錄以來新低，在主要國家中排名倒數第一。
甚至被很多人調侃為“世界上第一個自然消亡的國家”。
南韓不但人口生育率極低，城鎮化率也達到了瓶頸，常年在82%徘徊，不再提高。
更絕的是，南韓的房地産稅還高到離譜，達到了1.2%-6%，多套房的房地産稅甚至高達65%到75%。
可以說南韓樓市疊滿了我們所能想到的一切負面buff。
但這又怎樣呢？南韓的房價還是在漲。
2022年，南韓首爾的平均房價就超過了9萬元/㎡，在全球主要城市中位居前五。
人口生育率和房價走出完全相反曲線的，還有同在東亞的日本。
從2010年開始，日本的人口就開始一路下坡了，到現在已經連續下滑12年了。
去年日本人口減少了73萬，對于一個全國人口1.25億的國家來說，這個負增長可比我們國家劇烈多了。
但房價呢？
在十幾年前，總人口還不斷增加的時候，日本的房價連跌幾十年。
最近十年，人口不行了，房價反而突然翻身了！從2012年開始，日本平均房價一路走高。
而且像東京23區的建立住宅，房價甚至漲到了1990年以來的曆史新高。
這樣的例子還有很多。
從2016年人口就開始不斷下滑的香港，卻支撐起了全球最高的房價。
全國隻有3.6萬人的摩納哥，房價一平要32萬人民币。
甚至是以地廣人稀著稱的俄羅斯，人口一直跌，房價卻一直漲……
人口在減少，房價卻上漲，為什麼會這樣？
因為決定房價走勢的最核心因素，是經濟增長和貨币總量。
在大城市房産供應量相對平穩的情況下，需求總量隻要保持在一定水準，就足以維持樓市的興旺。
打個比方，清華北大每年招生的人數是固定的，就那麼點名額，1000萬考生還是1200萬考生競争，幾乎不影響它的錄取難度。
你都得擠進最前面的幾千名，才有機會拿到入場券。
而随着經濟增長，貨币總量是不斷增加的。相當于高分考生越來越多，錄取分數線自然水漲船高。
其實，背後邏輯就是這麼簡單。
拿南韓來說吧，前面我們說過，南韓不但生育率低，城鎮化停滞，還有很重的房地産稅。
即便如此，也根本沒有打倒南韓高昂的房價。
不過，最近南韓開始跌跌不休，又是什麼原因呢？分析起來，其實也跟人口沒啥關系。
2022年南韓總統尹錫悅宣布，未來五年将提供270萬套住房，其中首都圈地區竟然占158萬套，首爾更是高達50萬套！
與此同時，宣布加息。
自2021年8月加息以來，南韓進行了六次加息，基準利率飙升至3.5%，房貸利率更是高達7%-8%。
如此，南韓房價才開始應聲下跌。而且一跌就是自由落體。
截止今年一季度，南韓首爾的房價已經跌沒了25%。
貨币政策和供應量對于房價的影響力，可見一斑。
我們國家也是一樣的套路，回憶一下2008年和2015年的兩次救市就明白了。
2008年推出4萬億計劃，2015年棚改貨币化。
都是圍繞着貨币政策和供應量來發力的。
時間回到現在，還是一樣的局面。
降低存量房貸、降低貸款利率、推進城中村改造、房票安置……樓市的周期性在這一刻展現的淋漓盡緻。
對于購房者而言，能否在對的時間買到對的房子，完全取決于你的認知。
當然，如果從一個幾十年的大周期來看，當人口總量下降幅度非常大，極大影響買房需求的時候，當然也會對房價産生影響。
不過，這需要至少20年時間才會逐漸變成現實。
歸根結底，真正對于房價有影響的，是購房适齡人口和流動人口的數量。
先說購房适齡人口吧，這是支撐樓市價格的主力軍。
一般而言，有住房剛性需求和改善需求的人，集中在25-55歲這個年齡段。
從大陸曆年人口出生的人數可以看出，出生人口有兩波高峰。
分别是1963-1973年、1981-1991年。
而這兩波出生人口的高峰，恰恰對應着購房人口的年齡。
也就是說，雖然我們國家的人口紅利時代結束了，但是對于樓市而言，結構性的人口紅利還在持續。
更關鍵的是，這些購房适齡人口中，有相當大一部分的人，需求還沒有得到解決。
一方面，雖然我們國家有9.21億人口在城鎮工作生活。
但是這些人隻是在城鎮工作，并不意味着可以完全享受到所在地的全部權利——包括買房。
如果更聚焦一些來看，大陸的戶籍人口城鎮化率隻有47.7%。
另一方面，據統計，到2015年，大陸城鎮7.6%的家庭戶還沒有獨立廚房、25.8%的家庭戶還沒有獨立抽水馬桶。
這意味着，我們還有大量的剛需和改善的需求沒有被釋放出來。
再說流動人口，這是推動樓市價格的重要因素。
此前英國、加拿大等國家的學者都做過人口流動對房屋價格作用的調查研究。
結論無一例外，人口流動對房屋的需求量有較大的提高，并且會對房價産生直接的影響。
從國内來看，這一點也很明顯。
90年代的時候，深圳、東莞、石家莊，是流入人口最多的城市。
本世紀初，大量人口開始流入北京、上海。
近十幾年，深圳、成都、廣州，是流入人口最多的城市。而這些城市，在流入人口井噴的時間段，房價都迎來過爆發。
随着一線和強二線“放開”，購房人群和财富的流向，正在日趨明顯。
就像有人說的，愛隻會流向不缺愛的人，購買力也隻會流向不缺錢的城市。
城市“虹吸”購買力帶來的變化，遠遠超出人口總量負增長的影響。