恒大的問題也是咱們國家房地産行業的問題，這個也不是啥秘密，随便看看新聞就知道，恒大出事後，那幾個頭部民營房企也是一副搖搖欲墜的樣子。
其實再往大裡說，房企現在的倒黴樣子也是咱們國家的經濟大環境造就的。高智商的話說，時代造就了恒大們，現在環境變了，那些不知道踩刹車的房地産商就被甩下了車。
（一）
在很多人看來，房地産商掙的是蓋房子的辛苦錢，1個億拿上地，花5000萬蓋樓，2個億賣出去，成本1.5億，他們掙5000萬的利潤。
當然了，這個1.5億肯定不全是自有資金，可能自己有1個億，再借5000萬，等賣了房子，回籠資金後把賬還上，剩下的錢再拿地，再蓋房子，然後進入下一個投資周期。
這個跟傳統制造業是一個思路，你能賺多少錢取決于資金的流轉速度，或者說你蓋房子的速度，是以早期地産商都追求短平快，絕不拖泥帶水。
但是大家知道，過去的二三十年裡，房價一直在狂飙猛進。你2個億賣出去的房子，可能過兩年就變成4個億，便宜了那些買房子的人，恒大們卻隻掙了個辛苦錢，你說這心裡能平衡嗎？
是以在房價持續上漲的大環境下，房地産商的花活就來了，比如捂盤惜售，房子蓋好了我不賣，就等着漲價。或者買了地不開發，先放個兩年，周邊房價上漲，地價也會跟着上漲，到時候轉手賣給别人賺個差價，或者那時候再動工開發，房子晚賣兩年，利潤就能翻着番的漲。
這波操作本質上跟炒房人是一樣的，賺的就是差價，那邏輯就是，與其讓炒房團吃紅利，還不如我自己下場掙這個差價。
但是有個問題，不賣房子就沒有資金回籠，沒有資金就沒法拿地，在房價烈火烹油的時候，地皮就是搖錢樹啊，買到就是賺到，買不上那比虧本還難受，咋辦呢？
套路其實跟炒房人是一樣。我有個同學是最早一批參與炒房的，他們圈子内有個理念，就是用最小的本金撬動你的資金盤子，具體操作也不複雜，每個房子都付20%的首付，剩下的都從銀行貸款，那時候監管沒那麼嚴格，銀行敞開放貸，他用這個方法買了五六套房子，合計供着300萬的房貸，那是2005年，當時就把我們唬的一愣一愣的，覺得這也太冒險了。再看現在，300萬的房貸也就是北京郊區一個上車盤的水準，恍如隔世啊。
對房地産商來說，搞錢的套路差不多，主要也是向銀行貸款。把手裡土地抵押出去，拿到貸款後再去投标新的地皮，所在城市沒有新批地塊，那就去其它省市，反正目标就一個，不顧一切瘋狂囤地，就跟炒房人四處買房布局是一個道理。
那銀行為啥願意把錢貸給地産商呢？
一方面是抵押物值錢，地産狂飙時代，一塊土地今天價值1億，明天就可能變2億，銀行才不擔心你違約，甚至抵押物升值，你還可以跟銀行申請追加貸款額度。另外一個重要原因是政策支援，大家知道我們國家在2009年有個4萬億的經濟刺激計劃，這些資金大部分都得通過銀行中轉，銀行手裡捏着大把現金，放貸自然也是大手大腳。
而當時外需不足導緻制造業疲軟，是以這些資金基本都流向了基建和房地産，也正是從那個時候開始，基建開始取代外貿成為拉動經濟最重要的手段。
此外還有個不太明顯的原因，地方政府也在這波放水狂潮中起了推波助瀾的作用，操縱地方商業銀行給房地産商大開綠燈，畢竟他們有錢才能在招标會上頻頻舉牌，土地賣出高價，地方政府是第一受益人，在地價上漲這件事上他兩是穿一條褲子的。
但是還有一個問題，土地的價值最終還得展現在建築物上，面包賣出去面粉才能賣出去，地價上漲，房價也跟着上漲，老百姓買不起房怎麼辦呢？
沒關系，銀行貸款能解決一切問題，我前面說了，那時候沒有限購這一說，稽核也很寬松，随便寫個收入證明，蓋個蘿蔔章就能一路通行，老百姓也願意貸款，反正房價會一直上漲，長期看都不是問題。
是以當時的情況是銀行一手貸款給房地産商炒高地價，另外一手貸款給買房人，讓他們來接盤因為地價上漲而跟着上漲的房産，左腳踩右腳，房地産就飛上了天。
這個過程中各方都受益，地方政府賣地掙的盆滿缽滿，銀行門口排着長隊，貸款生意紅紅火火，房企和老百姓雖然借了一屁股債，但是資産負債表還比較健康，因為無論是房産還是土地都在上升期，債務端上漲的同時，資産端也在水漲船高，是以整體上看不出什麼問題。
但是站在局外看，這就是個擊鼓傳花的遊戲，玩的時候有多嗨，崩盤的時候就有多慘，國家是懂這個道理的。而且房地産這種高杠杆的發展模式，又會帶來貨币超發引發通脹。
對，跟大家了解的不太一樣，房地産不是貨币的蓄水池，而是個貨币生成器，這事不多解釋了，貸款能創造貨币，我在之前的一篇文章裡說過這事。
是以狂歡了沒幾年，國家就開始收緊給房地産的貸款。
（二）
一下子斷了供給，房地産面臨一個非常危險的境遇，對于房地産商來說，一方面有些項目已經開工，需要持續輸血才能完工，否則前期投入全打了水漂。另外一方面還是那個老問題，房地産能夠持續上漲，是因為房地産商不停的拿錢砸，如果貸款這個口子斷了，沒有資金托底，房價、地價都會掉頭向下，賬面資産也會跟着縮水，公司信用下跌，貸款就更難了。
而且土地大部分都抵押給銀行，如果抵押物價格降低，銀行很可能會要求提前還貸，或者追加抵押物，那更是雪上加霜了。
大家能看明白嗎，那個時候房地産已經脫離了本質，有點像炒股，大家往裡砸錢的原因是有股票上漲的預期，而這個預期能實作，又是因為有大量資金注入，這種互為因果的模式在上漲階段可能會一飛沖天，但是如果忽然斷了資金，掉頭向下那也是一瀉千裡，根本攔不住。
是以國家的目的非常明确，收緊貸款，倒逼房地産商收縮戰線，老老實實蓋房子，辛苦是辛苦點，至少踏踏實實，跟”房住不炒“是一個意思。
國企是懂這個道理的，執行國家政策不折不扣，沒了貸款，那就收縮戰線，集中火力一個樓盤一個樓盤拱，回籠資金再去占領下一個高地，到現在大家看那些國有控股的房企，負債基本都在紅線以下。
但是大多數民營房地産公司不是這樣，躺着吃差價掙錢已經習慣了，你現在讓他們下工地，一鏟子一鏟子掙辛苦錢，開什麼玩笑？那來錢多慢啊。
咋辦呢？
能有啥辦法，繼續搞錢呗。
比如大家都知道的房屋預售，打個地基就開始收房款，拿了錢轉身就進拍賣大廳，繼續拿地囤地，本質上就是從購房者手裡搞無息貸款，這個道理很簡單，不多說了。
此外上市融資也是一個選擇，比如雖然恒大已經在香港上市，但畢竟是小打小鬧，房地産商的業務和影響力都在國内，在境内上市才是終極目标。
不過我在上篇文章說了，像恒大這種靠借錢買地擴張的模式進不了A股，是以許老闆準備曲線救國，選擇借殼“深深房”上市。
為啥是“深深房”呢？
這個地産公司的大股東是深圳國資委，而恒大跟深圳市政府關系非常好。
大家知道2015年的寶萬之争吧，寶能系投入巨資瘋狂收購萬科的股份，眼看就要把萬科吃掉。萬科那可是深圳市政府的親兒子，怎麼可能拱手讓人？于是發動所有能動用的力量反收購，這其中就有恒大一份貢獻，出資300多億購買了萬科14%的股份，擋住了一大部分火力。到2016年風平浪靜的時候，又把股份低價賣回給深圳國資委，這一波逆向操作據說裡外裡虧掉了70億，好處是恒大跟深圳市政府這個善緣算是結下了。
這兒咱們多說一句，哪怕對巅峰時期的房地産商來說，70億也不是個小數目，那麼問題來了，花這麼大的代價納這個投名狀值不值呢？
主要是咱們國家的房地産商本來和地方政府就是深度綁定，咱們前面說了，就炒作土地價格這事來說，他們穿一條褲子，而且地産商拿地、從銀行貸款，搞金融牌照，包括土地招标什麼的都需要地方政府支援，就這方面來說，他們比其它民營企業更需要和地方政府搞好關系，是以恒大歌舞團的存在就是順理成章的事了
比如恒大當時在深圳有很多舊城改造項目，這種工程牽涉面太廣，如果沒有地方政府支援，光靠地産商肯定是搞不定，必須得和地方政府打成一片。而且許老闆的風格是要麼不做，要做就得驚天動地，既然是幫忙那就得弄出點動靜來，造勢本質上也是營銷的一種手段，多花點錢就當是做廣告了。
咱們說回來，當時為了籌劃上市，許老闆還發動關系，拉來1300億的戰略投資。
很多小夥伴可能不了解戰略投資，其實就是股權投資，有點像風投，不過風投是公司發展早期入場，戰投一般是公司有上市意向的時候出手，相當于在公司上市前提前布局，先拿個原始股，等IPO發行後躺着掙錢。
對于恒大來說，拿了這筆錢，可以給公司來一波更新改造，比如擴大業務，修複資産負債表，還可以請頭部證券公司操辦IPO，将來上市的時候能把股權賣個好價錢。
當然了，能不能圈到錢，能上市是個基本前提，否則這些投資就等于直接入股了，相當于炒股炒成股東，炒房炒成房東，完全背離初衷。
戰投們常年在江湖上摸爬滾打，自然也得給自留後手，他們跟恒大簽了對賭協定，如果上市不成功，1300億連本帶利都得還給原主。也就是說，能上市就是股權投資，不能上市就是債權投資，對戰投來說是穩賺不賠的買賣。
對賭協定戰投經常用的手段，比如張蘭的俏江南，就是和戰投對賭，因為上市失敗，甚至丢掉了俏江南的實際控制權。
恒大這次明顯也比較倒黴，最後時刻被叫停了，那時候的房地産正在風口浪尖，國家拼命想拉着這駕失控的馬車，不可能在這個節骨眼上再給你加一鞭子。
這就麻煩了，按照對賭協定，不能上市戰投就要撤資，1300億加上幾年的利息，将近2000億的資金，恒大從哪兒搞那麼多錢？
沒錢那就得另想辦法，估計那段時間恒大歌舞團的小姐姐們加班費是沒少拿。許老闆也沒閑着，到處喝大酒，刷臉打感情牌，加上一些其它上不了台面的手段，最後大部分戰投居然都放棄撤資，安安心心當上了恒大的股東。當然了，也有可能是許老闆耍賴，反正要錢沒有，要命一條，有地方政府撐腰，那些戰投們拿恒大也沒什麼好辦法，也隻能是含淚入股了。
剩下的堅持撤出，恒大沒那麼多現金，那就得有人接盤，比如深圳市政府就接了一部分，現在深圳人才安居持有恒大7%的股份，就是這麼來的，算是地方政府投桃報李了。
反正這一波上市失敗，雖然沒有傷筋動骨，但是恒大裡外裡至少損失了上百億，本來就缺錢，這下更是雪上加霜。
（三）
其實圈錢最好的辦法還是有個錢袋子，類似銀行那樣的提款機，随取随用，源源不斷，這就得涉足金融業了。
恒大手下有三架金融馬車，分别是恒大人壽，恒大财富和盛京銀行。
人壽好了解，大家知道那個萬能險吧，兼具保險和理财雙重功能，你按時交保費，有事的時候按出險給你理賠，不出險到期後返還給你，就當是理财了。
這些保費基本上都補貼給恒大地産了。當然了，直接投資肯定是不行的，左手倒右手這吃相太難看，也不符合監管要求。正常操作就是通過其它公司轉一道手，包括咱們前面說的給恒大的戰略投資，有一部分資金就來源于恒大人壽。
這種模式在房地産行業景氣的時候沒啥問題，炒地皮的收入裡随便切一塊出來就能把收益覆寫。甚至恒大地産如果能成功借殼上市，股市的收益喂飽戰投後，還能有一大部分補貼給恒大人壽。
但是這兩個條件都不具備，是以恒大人壽很快就黃了，接盤的是海港人壽。關于這個公司，大家就知道一件事就行了，背後的大股東還是深圳國資委，轉了一圈又回來了，還是他們自己人玩。
恒大财富就不說了，純純的斂财工具，恒大的很多員工也都把辛苦錢投了進去，沒什麼懸念這些錢都被拿去補了窟窿，2021年恒大财富暴雷，投資者血本無歸，許老闆那句“我可以一無所有，但投資者不能一無所有”，也就成了非常搞笑的行為藝術。
最慘的是盛京銀行，恒大很早就開始布局，到2016年成了第一大大股東，然後把恒大自己人安排到銀行任高管，能幹啥事大家閉着眼睛也能想出來。
給恒大地産貸款肯定是闆上釘釘的事，恒大接手後，盛京銀行對房地産行業的貸款比例很快從2%沖到22%，這其中包括給個人的住房貸款和給房地産商的貸款，大部分輾轉都進了恒大的口袋。
直接貸款還隻是小打小鬧，咱們前面說了，國家要給房地産上緊箍咒，規定了商業銀行對房地産行業的貸款比例，盛京銀行這種地方商業銀行的上限就是22%，超過就是違規。
這事恒大是知道的，如果隻是圖那22%的貸款，根本用不着花那麼大力氣控股，是以還有别的花活，比如操縱銀行給建設商貸款。
大家可能不知道，房地産商接了項目并不會自己下場蓋房子，設計會外包給設計院，具體建設會找建築公司。一般是先幹活後給錢，而且幹完活也不會馬上就給你錢，可能還得再拖個半年以後才能結清，結清也不是給你現金，而是給你個欠條，也就是商票，約定一個期限以後，你拿着商票再去銀行兌現。
這個不光是在房地産行業，制造業大部分都有這個問題，上遊企業給下遊企業供貨，不會做到一手交錢一手交貨，回款總有個滞後。原因有很多，可能收貨周期長，也可能付款審批流程長，也有可能中間商在等下遊公司的回款，反正供應鍊上的廠商互相欠款這事非常正常。
但是在房地産行業尤其嚴重，建築商在房地産商面前那就是個卑躬屈膝，給你活就不錯了，還想拿現錢？做夢呢。
主要也是基建行業産能過剩，蓋房子又沒啥技術難度，早先勞動力市場充裕，農民工有的是，建築商缺的是項目，銷售天天在市場上打聽消息，聽說哪個地産商拿了地皮，就得趕緊提着禮物找上門，去晚了可能連門都進不去。
這種情況下，建築商和設計院在地産商面前根本沒有議價能力，可不是人家說什麼是什麼。特别是恒大這種大地産商，往往是先讓你開工，許諾兩個月後簽合同，因為東家看起來财大氣粗，你可能覺得風險不大，撸起袖子就開幹了。然後兩個月拖四個月，四個月拖八個月，你還不敢停工，停工前期投入就打了水漂，這就算上了賊船了，隻能被人家牽着鼻子走。等合同簽了也不一定能拿到貨款，我前面說了，大概規律是給你一張商票，真拿到錢至少得兩年以後。
大家不要小看這種押款，恒大2萬億的債務裡，有将近1萬億就是欠供應商的貨款，大家可以想象這個規模有多大。
對供應商來說，商票可以到期後兌現，如果急需錢也可以折價賣給銀行，也就是貼現，或者用商票做抵押貸款。不過一般來說，銀行對這種商票放款相當謹慎，因為錢能不能收回來完全看背書公司的信用。像恒大這種情況，公司資不抵債，賬面沒有餘錢，商票也就跟廢紙差不多了，你自己都要破産了，你打的白條還有誰能敢收？
但是如果銀行是自己開的那就不一樣了，恒大的欠條就這樣源源不斷的進入盛京銀行的庫房，換取資金以貸款或者貼現的形式進入建築商手裡。這事魔幻的地方在于借款雙方是銀行和建築商，而實際操盤手确是躲在幕後的恒大，本質是許老闆用銀行的錢還了自己的債，算是借花獻佛的最高境界了。
此外還有恒大用廣彙的股權從盛京銀行質押貸款的300億，這種用自己的資産從自家銀行的貸款的奇葩事，也是沒誰了。
大家注意一下，我在前面文章裡說過，最近幾年銀行暴雷，往往是因為失去控制權，大股東把銀行的錢挪用到其它地方補窟窿，把銀行當作錢袋子，掏空完事，至于銀行兌付不了，那是銀行自己的事，反正還有其它股東，再不濟還有國家兜底，可不是随便折騰？
恒大也是一樣，不過他幹的比較隐蔽，多數資金都是經過購房人和建設商中轉以後才進入恒大的口袋，明面上是正常貸款，實際抵押物是未來要傳遞的房産和未來才能兌付的商票，底層是恒大的信用貸，如果房産和商票都能正常兌付，對銀行來說這就是很健康的貸款。
但是恒大現在一地雞毛，房子是空中樓閣，商票等同于廢紙，抵押物失去價值，貸出去的錢也就打了水漂。對銀行來說也是兩難，不追債就是壞賬，追債呢，這些購房人和建設商其實也很無辜，特别是建設商，每個工頭下面都挂着成百上千的就業，弄不好就是社會問題，你說咋辦？
是以2019年恒大被趕出盛京銀行了，遼甯國資委出手接管了盛京銀行，順便把恒大搞得爛賬都接過去了，未來肯定是國家出錢慢慢消化，在保交樓的大環境下，要給供應商和購房人更多的生存空間。
大家能看出來嗎？保險、理财、銀行，恒大算是把夠得上的金融手段都玩了一遍，不過吃相太難看，手段也簡單粗暴，逮住一隻羊使勁薅羊毛，搞涸澤而漁，很快就玩不下去了。
最後一招就是借債了，國内到處碰壁，那就去境外，這次恒大暴雷主要也是因為這部分美元債還不上。關于美元債咱們就說三點。
首先，這個債務大部分都是從債券市場借來的，并不是來源于銀行，更不是網上說的内保外貸。
其次，這個債務規模不大，其實大家看報道就知道，沒多少錢，100多億美元，換成人民币不到1000億，跟巨大的國内債比起來也就是九牛一毛。想想也知道，你一個中國的地産商，在國外又沒什麼業務，老外憑什麼把錢借給你？事實上，這些債券主要是在香港發行，買債券大多數是中國人，包括恒大的很多高管，許家印自己就買了不少，還有香港商人，比如劉銮雄。
還有不少人說恒大在海外借債是因為美元利率低，其實壓根是兩回事，美元利率低不假，但那是金融機構間借款的利率，你一個外國地産公司想拿到這個利率？想什麼呢？事實上以恒大這種信用評級，利率肯定是比國内銀行貸款高的多，基本都在10%左右，這麼高的利率還不上也就很正常了。
說了這麼多大家應該也能看出來了，恒大所有的行為背後就一個邏輯，就是瘋狂的搞錢，有錢以後就拿地搞擴張，畢竟在房地産烈火烹油的時代，土地和房産就代表暴利，就跟你炒股一樣，在上升階段，杠杆率越高你掙的越多，這種情況下瘋狂買入就是王道，根本不在乎借債規模。
包括恒大的多元化經營，其實也是這個思路。
搞足球是為了擴大影響力，如果不是廣州恒大網羅了那麼多國腳，拿下那兩次亞冠，全國有幾個人知道恒大地産？沒有這個光環怎麼去其它城市攻城略地？
汽車新能源都是噱頭，蹭行業風口的熱度，一方面為了擴大影響力，另外一方面其實還是為了拿地。
大家可能不知道，恒大在各地布局産業，一般都有條件，就是地方政府得搭配住宅建設用地。我都給你解決就業了，你多少得表示下吧。等土地拿到手，建廠啥的就不着急了，恒大用這招忽悠了無數地方政府。
當然幌子不一定是建廠，比如那個恒大童世界，打了個樣以後，剩下的就全憑一張嘴了，許老闆每到一個地方都大方的表示給你們也弄一個，等搭配住宅用地到手，也就沒下文了。
而且因為恒大排面太大，地方政府想留住這個财神爺，往往還會給出很多優惠，比如容許賒賬。可能恒大交了個訂金就把土地拿走了，然後轉頭抵押給銀行變現，這個事實上也放大了杠杆率，到現在破鼓萬人捶，很多地方政府都開始回收土地，更是雪上加霜了。
（四）
恒大現有大概有2萬億的債務，其中合同負債7000億，這個其實就是買房人的預付款，收了錢又沒交房，這筆賬就作為負債挂那兒了。還有将近9000億的應付款項，也就是拖欠建設商、設計院的錢，大部分都以未兌現商票的形式存在，也就是給别人打的白條。剩下的還有大約6000億的各類型借款。
簡單說就是三大類，收了錢沒交貨（合同負債），拿了東西沒給錢（應付賬款），還有單純的借款。債務的大頭是前兩類，但是壓垮恒大的卻是借款裡的那100多億美元債券。
有不少人擔心這100億美元債是不是得拿國内資産抵債，這個基本上不可能。
一般公司破産有個償付順序，比如有的國家會把稅費優先級放在最高，你死不死我不管，先把份子錢交了。有的會優先保證給員工發工資，像恒大這次國家早就定了調子，要保交樓，也就是有錢得先打給建設商，讓工地運轉起來再說别的。
但是無論哪種償付順序，債券一般都是放在最後。道理也不複雜，債券屬于一種投資，大家還記得那句話嗎，“投資有風險，入市需慎重”，都提醒你了還來，那就預設你是可以接受風險的。而且債券利率一般都比較高，這麼高的利率，你承擔些風險也是理所應當的。當然了，還有個不太好明說的理由，投資的錢都是閑錢，畢竟你不可能把飯錢拿去投資吧，是以這個錢拿不回來不會影響你的生存，延遲償付對社會的影響最低。
肯定有杠精要噴我，你是不是沒聽說過投資失敗跳樓的新聞？
這類人肯定有，但一定不是多數，你把身家性命都押在一個地方，你那不是投資，你那是賭博，既然是賭博，那就願賭服輸了。
是以美元債也就那樣了，大機率就是慢慢磨，一般就是兩種方案，要不就是把債務延期，短期債變長期債，今年到期的延期到五年以後，要不就是債轉股，你不想延期，那我也沒辦法，給你折算點股份，幹脆就不還了。
恒大前段時間在美國申請破産保護，其實就是要和債主們談判，給還錢排個優先級，有點像你門口擠了一堆債主，你一言我一語，什麼事都談不成，于是你大吼一聲，說都别吵吵了，一個一個談。大概就這麼個意思，跟當機财産啥的沒啥關系，當機也不會當機咱們國内财産，大家放心。
至于恒大未來的償付順序，隻要記住保交樓這個大原則就行了，這個并不是大家想象的要保護購房者，本質是為了保銀行和保就業。
怎麼了解這個事呢？
購房者長期拿不到房就會斷供，斷供銀行就多了壞賬，壞賬多了沒準就會發生擠兌，銀行最怕擠兌，萬一被沖垮了，老百姓的血汗錢可就沒了，是以銀行必須要保。
而房地産商要保交樓就得加緊開工建設，設計院、建築公司的活不就來了？而且這回形式變了，地廠商拿了地估計不敢再拖着不動，手裡的存量土地也得趕緊拿出來開發，各個工地一起開工，對建築公司的需求大增，情形反過來了，買方市場變賣方市場，工頭們的好日子估計要來了。想開工？先把之前的賬結清了。
而且那個2.4億的債務其實沒有網上說的那麼可怕，别忘了，恒大還有大概1.7億的資産，算下來淨負債也就是7000億左右。有些債務其實隻是紙面上的，比如合同負債7000億，這個咱們前面說了，就是提前收的預付款，并不是說要把錢還給人家，隻要把房子蓋好正常傳遞就行了，實際上解決辦法還得看那9000億的應付賬款，你得給供應商把欠款結清了，人家才能給你繼續開工幹活。不過也不用全部結清，大機率先給一部分，先讓工地運轉起來，剩下的慢慢還，等房子蓋好正常傳遞，合同負債自然也就沒了。
不過以恒大現在這樣子，這些債務估計他自己消化不了了，還得國家出面兜底，原因我前面也說了，房地産上面連着金融，下面連着就業，兩個都是國家必須要保的，這也是為啥說房地産大而不能倒，又說綁架經濟，确實影響面比較大。
具體操作大機率是國資入股，大家也别亂噴，國家下場救企業這事全世界都在幹，連自由燈塔美國也在幹，而且長期看，這些投資未必就一定會虧損，房企的問題要放在大環境下看。房地産要減速，要換擋，但并不是說以後這個行業就完了，更換發展模式以後還要長期發展，把時間線拉長，都能解套。
接下來就是那個關鍵問題，房企欠債是大家共有的問題，為啥單把許老闆抓了呢？
（五）
首先是那個500億的分紅的。這個我之前在文章裡說過了，從程式上來說一點問題沒有，但也确實不道地，要知道恒大地産拖欠欠款非常嚴重，有的開發商長期拿不到錢，公司直接倒閉，手下幾百号人圍了老闆家，逼跳樓的都有好幾個，這個情況下，許老闆和高管們還從公司拿走巨額分紅，多少有點黃世仁逼死楊白勞的感覺了。
可能有小夥伴納悶，為啥恒大欠了那麼債務，公司居然還有利潤分紅。這個就跟報表口徑有關了，香港股市對房地産公司财報有個規定，類似房屋預收款可以算作公司收入，也就是你收了款，沒交貨，也算作你當期的收入，這樣一來，恒大那7000億的預付款就變成收入了，大家可以簡單做個計算，2.4萬億減掉7000億，債務變成1.7億，資産端再把收入加上，資産負債表非常健康。
如果把時間壓縮在一個年度内，收了錢卻不用交貨，隻有收入沒有成本，年底盤賬想不盈利都難啊，這也就是網上說的提前确認收入，本質上是把收益放在當期，支出全部挪到未來，跟你借刷信用卡胡吃海塞差不多。
等到了2021年，美元債到期還不上，你要是公司持續盈利，資産負債表又這麼健康，不還錢怎麼都說不過去吧，是以2021年的報表就改了口徑，原來那7000億的收入變負債了，一下子就資不抵債了，其實公司還是那個公司，債務還是那些債務，資産還是那些資産，改了個口徑就能實作财報的大反轉，神奇吧。
至于那分紅的錢哪兒來的，我前面說了，很大一部分就是恒大借的美元債，借債給自己分紅，大家自己琢磨這騷操作。
還有更騷氣的，這些美元債的債主，很大一部分都是恒大高管和股東。
這事可能不太好了解，怎麼還能自己給自己借錢？
其實大家要有個概念，現代公司制一個最大的特點，就是公司是公司，股東是股東，兩者嚴格隔離，股東的錢隻要分紅分走了，那就跟公司一點關系沒有。是以股東借錢給自己公司，從理論上來說這個操作一點問題沒有。
這事其實不光恒大在搞，其它地産公司也在搞，為啥說恒大的操作騷氣呢？
其它公司股東借款利息都很低，你是公司股東嘛，公司缺錢，拿出點錢來救急，從道義上說也是應該的，比如富力和碧桂園的老闆也給自家企業借錢，但是利率5%左右，甚至還有房企大股東給自家企業提供無息借款。
當然了，這個也不全是給公司解決資金問題，股東給公司借款，其實有同甘共苦的意思，表明股東和公司同退共進，在資本市場上跟大股東回購股票差不多，也是給投資者豎立信心。
可是許老闆他們就比較特立獨行了，借給恒大的債務，利息高達13%,，比恒大正常借債的利息還要高幾個點，這就有點不要臉了，幾乎就是向全世界宣布，恒大是恒大，我許老闆是許老闆，一點關系沒有，恒大虧損成啥樣你都跟我沒關系，反正這羊是我自己養的，薅點羊毛怎麼了？
你要是徹底能分開，這咱們認了，前面不是說了嘛，有限公司嘛，公司和個人可以分開。但有時候許老闆又忽然變身，和公司融為一體了。
比如許老闆的公子結婚，前前後後花了将近1000萬，都是恒大地産出錢，還有許老闆的私人飛機，日常吃喝拉撒，酒池肉林什麼的，這個也都走公賬了。更可氣的是2018年許老闆衣錦還鄉，給老鄉派發米面糧油，這200萬的支出也從恒大地産撥付，我請客，公司出錢，這時候恒大地産又成了許老闆的私人公司了，你說這合理嗎？
肯定不合理，但是這種支出非常容易做賬，你得往死裡審計才能查出來。
還有那個恒大财富，據說在暴雷前兩天，許夫人就把購買的2300萬理财産品贖回了，利息都沒少拿，完美錯過了投資風險還大賺一筆，比較起大多數員工把辛苦錢都埋在裡面，你能說這是許夫人投資水準高嗎？
大家能看出來嗎，恒大作為房地産商，在大環境下碰到問題很正常 ，但是許老闆最大的問題是把恒大當作提款機，各種薅羊毛，好處我拿，債務公司背，這就有點龌龊了。
本來兩年前這些事就曝光了，國家遲遲沒動手，就是想給時間讓他收拾下爛攤子，不過許老闆可能覺得法律上恒大跟他沒多大關系，破産就破産了，不會影響他已經拿到的分紅，是以有恃無恐，基本什麼也沒幹，擺出一副躺平的姿勢。這就有點不聰明了，但凡你把那500億分紅拿出點來補貼一下，作出努力補窟窿的姿态，事情也不會走到這一步。惹出那麼大麻煩，還四平八穩到處招搖，确實把大家都惹怒了。
至于這個罪名嘛，我覺得大機率是非法集資，通過恒大人壽和恒大财富收集資金補貼地産業務，這事一查一個準，主要是他們當時幹這事的時候基本就是半公開，隻管挪用，根本不考慮還錢的事，否則也不會短時間就玩暴雷。這事許老闆作為幕後主使脫不了幹系。
至于轉移财産什麼的，其實主要許老闆自己拿的那些分紅，這屬于個人财産，理論上來說屬于正常操作，不太好處理。
當然了，程式正确不代表就沒問題，許老闆在分紅這件事上，最大問題是借了美元債，我在前面一篇文章裡說了，許老闆他們的分紅大部分來自于“中國恒大”這個開曼殼公司借的美元債。
要知道，國内債務再多，那也是人民币債務，内債不是債嘛，怎麼都好說。而且這2.4萬億數目看着大，實際借債也都花在國内了，不論是投資還是消費，都有助于拉動經濟。比如購置土地的錢，給了地方政府實際上增加了國庫，給供應商的錢可以幫助解決就業，就算是許老闆自己驕奢淫欲，那也為國内貢獻了消費，說白了，屬于肉爛在鍋裡。
但是外債不一樣了，你得真金白銀拿出美元來還債，最後動的還是咱們做外貿辛辛苦苦賺的美元，這就屬于從鍋裡撈肉送給隔壁鄰居了，無論如何都說不過去。
（六）
說了這麼多感覺也說清楚了，文末再說幾個感受吧。
首先房地産的發展模式肯定要發生變化，之前房地産經營的重點在土地上，實際是把土地作為一種資産運作，本質是玩金融，跟炒房客是一個套路。這個不光是房地産商在搞，地方政府實際也在圍繞土地做文章，所謂的土地财政嘛。
未來這個思路不行了，土地大機率會變成跟房産一樣，房子是“房住不炒，土地會變成“地用不炒”，對地産商來說，嚴格限制杠杆率，拿了土地老老實實蓋房子，回籠資金後再攻下一塊地，實力雄厚可以多開幾個項目，小公司就老老實實一棟樓一棟樓蓋，掙點辛苦錢就行了。
其實從國家劃3條紅線開始就是個思路，執行的一直不好，這回恒大鬧這麼一出，估計地廠商們也被吓的不輕，這回應該會老老實實下工地了。
還有曹德旺說的那個，恒大30個億的注冊資金，怎麼能欠下2萬億的債務，這個其實完全有可能，注冊資金跟公司資産不是一個概念，你能不能貸到款，跟你的抵押物有關，跟注冊資金關系不大。
注冊資金相當于啟動資金，啟動完了我一路狂飙，公司資産擴張幾十倍是完全有可能的。注冊資金的用途，就是公司破産的時候，股東們隻用承擔注冊資金的賠償，也就是說如果恒大暴雷，不管最後有多少債務，許老闆和股東們最多隻用賠償30億就行了，跟500億的分紅比起來，簡直是毛毛雨，也難怪人家有恃無恐。
聽起來有點不可思議，但股東和公司實體隔離就是現代公司制度的核心，一方面是保護投資者，如果不做隔離，投資風險行業有可能把之前攢的家底全部敗光，那誰還敢玩？是以設立一個防火牆，有個虧錢的底線，投資者才能放心把公司交給職業經理人管理。另外一方面也是為了保護公司，所有權和經營權分離，職業經理人可以完全排除幹擾，從公司運作的角度做出決策，公司發展壯大，股東拿分紅，經理人拿獎金，是個雙赢的結果。
有一種說法，西方近代能夠強大，科技是一方面，更重要的事公司制的發明。比如西方殖民擴張的時候，沖鋒陷陣的都是各個國家的“東印度公司”，他們某種程度上起到了國家的作用。
這話沒什麼問題，公司和國家的本質，就是為了把社會資源組織起來幹大事，差別在于國家是自上而下的，适合方向明确的情況下，用公權力組織大家向一個方向努力，需要極高的管理成本群組織成本。公司制是自下而上，股東、經理人、員工各自評估自己的風險和收益，有利可圖的情況下大家才進入，如果失敗了也能全身而退，從創新和發展的角度看，公司制更有效率。
但是這個制度也不是一點毛病沒有，如果碰到個别不道德的股東，把公司和個人綁定在一起，那就可以實作公司背債，個人拿錢。這個也沒辦法，西方也有這樣的情況，這種就屬于所有權和經營權分離的不夠徹底，導緻股東把公司的資源當作自己的資源，公司人格不夠獨立，每個人都可以從他身上薅羊毛，最後股東高管們個個吃的腦滿腸肥，留下公司一身病抛給社會。
解決方法也隻能靠監管了，一方面給這類公司投資的時候要擦亮眼睛，好好看看有沒有償還能力，資金是不是用來發展公司業務。另外一方面審計也不能浮于表面，得確定每一筆支出都和公司經營有關，不能讓股東用乾坤大挪移的手段把公司資産挪到個人手裡。這也是為啥這次恒大暴雷，專業人士都把矛頭指向了負責給恒大做審計的普華永道，他們肯定是有責任的。
還有一個值得警惕的就是混業經營，特别是金融和實業的混合，左手銀行，右手實業，操作資金簡直不要太友善，倒幾次手資金就消失的無影無蹤。有點像沒有銀行牌照，幹的卻是銀行吸收存款的買賣，又脫離監管之外，不出事才怪。恒大就是因為控股銀行，搞混業經營，才搞出了這麼大的事。而且這個也不是個例，我前面說了，前兩年很多銀行暴雷，就是因為大股東胡搞瞎搞，把銀行資金違規貸款給自己的子公司。
其實混業經營這事本身并不是洪水猛獸，比如歐洲那些老牌家族企業，一般都是混業經營。但人家是百年老店，要把生意長久做下去，混業經營的目的是為了壯大企業，操作金融主要是為了服務實體，這個根本原則能把握住，是以問題不大。
而咱們國家踏實做企業的太少了，大家都是為了掙快錢，搞金融的目的就是為了圈錢變現，很多大佬最後大撈一筆就跑路了，給銀行留一堆爛賬。關鍵銀行的另外一頭連着儲戶，這個是萬萬不能出問題的，往往最後風險還得國家承擔。
許老闆也是一樣，嚴格來說他也不能算企業家，他的所作所為更像是暴發戶和投機者，開公司的目的就是為了撈錢，這種情況下你給他金融牌照，那就是把羊推進了狼群。
道德限制是沒用的，如果沒有好的機制限制他們，最好的辦法還是嚴格限制混業經營，特别是對金融這種影響面大的這個行業，還是獨立運作比較好。