4200億金地，揮别帶頭大哥
來源：視覺中國
記者丨江一葦 馬小雨 編輯丨譚璐
一代地産大佬突然辭任，引發股債雙殺。
17日，金地多隻境内債券跌幅達到20%，部分債券因跌幅過大觸發臨停，股價也大跌近10%。
當晚，金地緊急發出公告，稱總裁黃俊燦代為行使董事長職務，是正常的管理團隊交接。
金地16日晚宣布，淩克因身體原因申請辭去董事長職務。
這位金地的靈魂人物激流勇退，恰逢債務償還的關鍵時刻。對于敏感的市場來說，一點風吹草動，都會帶來各種擔憂。
2023年三季度的銷售金額，已連續三個月環比回升。
18日，金地債券繼跌，其中“16金地02”跌超20%，盤中臨時停牌。收盤股價下跌2.17%，市值約243.79億元。
銷售疲軟、股債雙殺、債務壓頂，繼任者黃俊燦面對的局面，實在棘手。
逐漸隐退
淩克是金地集團的創始人之一，今年64歲。
他在1992年就加入了金地集團前身，即深圳市上步區工業村建設服務公司。
在金地30年，他見證了金地從創立到上市，再到“招保萬金”的黃金時代，銷售額從2001年的5.34億元提升至2021年的2867億元，增長了536倍。
淩克信奉規模和利潤平衡的準則，在衆多房企争先拉高杠杆、極速擴張時，他選擇保守發展，也導緻公司的行業排名逐漸下滑，一度被質疑“掉隊”。
淩克有自己的節奏，“一家公司好好的，活得久，比突然輝煌一下更重要。”
他的決定是對的。2021年，房地産行業出現疲态，地價成本增高、盈利不及預期，加上三道紅線的規定，不少房企紛紛暴雷。
金地成了例外，在2022年實作2218億元的銷售額，并重回銷售排行榜前十。
“規模與效益平衡才是第一位，不想在哪個方面太激進。”淩克始終堅持這個想法。
在住宅之外，金地還在商辦物業、産業地産、長租較高價的電梯大廈等方面布局，以及發展代建等業務。
金地一直沒有出現債務違約的情況。去年5月，監管部門力推優質房企恢複公開市場融資，金地還多次入選示範房企名單。
行業境況如此，金地難以獨善其身。
上半年，金地營收369億元，同比增長31%，淨利潤15.32億元，同比下降22%。
7月，金地旗下多隻債券價格數次出現階段性下跌。
從7月開始，淩克也陸續退出金地集團子公司穩盛投資及其旗下多個平台公司的董事職位。
債務壓頂
淩克選擇此時隐退，或許不是一個合适的時機。
10月18日，穆迪将金地的公司家族評級(CFR)從Ba3下調至B3，并将金地全資子公司輝煌商務有限公司的CFR從B1下調至Caa1。
穆迪預計，金地2023年的合同銷售額将降至約1590億元，2024年将降至1450億元。
過去一年多，金地為保持流動性而減少土地收購，也将限制未來一至兩年的銷售。
來源：金地集團
今年前9個月，金地集團的合同銷售額為1219億元，同比下降25%，表現遜于市場。
9月中旬業績會上，淩克就無奈地表示，市場短期内系統性、全面重回上行通道是小機率事件。
疲軟的銷售，将拖累金地的營運現金流和流動性。
金地集團的非限制現金餘額從2022年底的544億元減少至2023年6月底的455億元。
穆迪預計，金地有相當大規模的債務到期，包括約230億元的境内外債券，将在2024年底之前到期或可回售。
鑒于其融資管道減弱，公司将使用内部現金償還大部分債務，将給其流動性狀況進一步帶來壓力。
助力有限
接替淩克的，是金地集團的老将黃俊燦。
黃俊燦現年52歲，1992年在同濟大學工民建專業畢業後，以管培生身份加入金地集團，至今已30年。
他從工程師做起，曾任北京公司副總經理，後又回到深圳曆任總經理、财務總監、集團總裁等職。
“經過多方充分溝通後的安排，黃俊燦總裁代理董事長職責。我們相信，這個安排有助于公司管理團隊的平穩過渡，以及公司的長期穩定發展。”金地集團表示。
黃俊燦的能力不容小觑。
一名曾與黃俊燦共事過的人士評價稱，黃俊燦深谙商業邏輯，在房地産與金融兩個領域遊刃有餘，擅長跨領域融會貫通。
不過，礙于金地混合所有制企業的特點，集團股權分散，能否獲得股東方的幫助，還是未知數。
在2013年之前，金地的第一大股東一直是深圳市福田投資發展有限公司，由深圳市福田區國有資産監督管理局全資持股。
2014年，險企紛紛舉牌金地，富德生命人壽取代福田投資，成為金地的第一大股東，持股比例接近30%，第二大股東則被大家保險占據。
從2021年開始，大家保險着急“逃離”地産股，多次減持金地。
天眼查顯示，截至2023年6月底，金地集團第一大股東仍為富德生命人壽，持股比例為29.83%；福田投資回歸第二大股東的位置，持股比例為7.79%；大家保險退至第三位。
關鍵時刻，險資不太靠譜。
“公司的職業經理人制度已經持續多年，前兩大股東中，富德生命人壽提供資金支援意願較低，福田投資持股比例較少，金地不對股東救助抱過多期待。”金地相關負責人此前在一場投資者溝通會上透露。
今年9月16日，金地集團釋出公告稱，第二大股東福田投資将根據區域發展的需要，研究為金地集團在公開市場發行公司債或中票提供擔保等增信措施。
金地集團或将提供相應的反擔保物。
不過，截至目前，此類擔保發債仍未落地。
看來，以黃俊燦為首的金地管理層，還是得靠自己度過難關。