漲停闆、跌停闆，都将取消？

原創 劉曉博

樓市的限價政策正在發生重大變化。

套用股市的說法就是：漲停闆、跌停闆正在消失。

比如近期在合肥、濟南等城市的土地出讓中，部分地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。

最近幾天，多家媒體有過報道：

以合肥為例，之前居住用地土拍規則采取“競價+投報高品質住宅建設方案+搖号”的競買方式。

比如某塊住宅用地，在出讓的時候設定最高出讓價是30億元（或者每平米樓闆塊XXX元），在限價範圍内，出價最高的開發商拍得土地。

一般來說，這個最高價比底價高不太多，如果有超過1家開發商出到最高價，競買人需報高品質商品住宅建設方案，評選委員會按照《高品質商品住宅建設方案評審内容及評分标準》組織評分，确定綜合評分最高的競買人為競得人。如最高綜合評分的競買人有兩個及兩個以上分數相同時，則搖号産生競得人。

在其他城市，當土拍達到最高限價的時候，還有比拼建設公租房面積，或者自持面積的。總之，盡量避免簡單的“價高者得”推高房價。

現在，越來越多的城市在土拍中，恢複了前些年“價格者得”的做法，不再設定土地的價格上限，這相當于打開了住宅新房的漲停闆！

與此同時，更多的城市允許開發商降價促銷，原先設定的最多在備案價基礎上打9折或者85折的限制，也被不斷突破。

比如江蘇宿遷官方釋出平台——“宿遷釋出”，昨天發了《關于進一步優化中心城區房地産業發展的若幹政策措施》及其解讀：

在這份“房十條”中，宣布：開發企業可以根據項目及市場變化情況合理定價，鼓勵開發企業給予團購優惠。

這意味着，房價的跌停闆也在弱化、放寬，甚至取消之中。此前絕大多數城市取消了二手房成交參考價，也是這個意思。

在目前市場形勢下，官方為何要弱化或者取消漲跌停闆？這将對市場造成什麼影響？

熟悉股市的朋友應該記得，2015年股災之後，從2016年1月1日開始，滬深交易所一度實施了熔斷制度。結果在2016年1月多次出現股市熔斷，也就是指數跌幅達到7%，市場就暫停交易，由此引發了市場流動性嚴重不足，大量爆倉的投資者無法平倉，恐慌情緒擴散，最後加劇了股災。

樓市也面臨着這種痛苦。

最近幾年，各地對建立住宅價格管控越來越嚴，開發商基本上失去了産品定價權。

其結果是：一個新盤開盤，由于定價偏高成交寥寥，但開發商也很難降價。如果降價，就可能被當地管理部門以“擾亂市場秩序”的名義暫停網簽。于是，開發商無法實作銷售、回款，資金鍊可能斷裂，甚至導緻開發商不願意繼續投入、樓盤爛尾。

在市場下行周期裡，撤銷跌停闆“以價換量”是非常重要的，可以避免開發商猝死。

為什麼之前不允許開發商随便降價？主要是地方政府擔心：第一，老業主維權，維穩難度大增；第二，新房降價導緻當地土地出讓難度大增，必須降價賣。

正是這兩個擔心，讓各地猶豫了很久，終于想明白了：撤銷跌停闆，讓開發商降價促銷、回籠資金、避免猝死，是更為重要的。保住了市場主體，才能讓樓市早日回暖。

這就好比股市：在下跌趨勢中要早日恢複功能，實作良性循環，最好的辦法就是讓各方充分博弈，讓成交放量、充分換手，新的上升周期才能早日到來。

當然，在撤銷跌停闆的時候，也應該打開漲停闆。對于樓市來說，就是恢複正常的拍賣機制：價高者得。

此前很多大城市的核心地塊，因為過分限價，新盤價格比旁邊同品質的二手房，每平方米倒挂上萬、數萬元，引發萬人搖号。搖中1套大面積住宅，賬面盈利動辄數百萬甚至數千萬，這種剝奪開發商利潤、無償轉移給購房者的做法，隻能引發更大的投機甚至腐敗。

過去這些年，樓市積累了大量行政管制措施，包括限購、限價、限貸、限售、限商等，現在到了清理取消的時候。

樓市，這個扭曲到極緻的市場，終于可以重回常态化了。

取消“漲跌停闆”（包括取消限售），會對房價帶來哪些影響？

第一波影響，是抛壓加劇。開發商為了回籠資金，大部分會降價促銷，有能力漲價的隻有個别位置好、配套好的網紅盤。

但這一波“回撤”是值得的，可以換來成交量，讓開發商回血，避免爛尾、破産。

第二波影響，就會高度分化了。不同城市、不同片區可能差異很大。核心城市、核心片區，房價會因為土拍價格的上升而上漲，尤其是之前被限價扭曲的片區。

比如廣州琶洲的一些新盤，在廣州放松新盤限購後均價賣到了每平方米13到16萬元。之前，廣州核心區房價不到深圳核心區的70%，現在已經趕上了深圳。深圳的建立住宅目前最高隻允許賣到13.3萬元/每平方米，尚未放松限價。

普通三四五線城市的樓市，大機率是長期熄火了，除非出現世紀大通脹。這些城市的富裕家庭，獲得了重新配置資産的機會，因為越來越多的一線、強二線城市取消了限購，或者大幅降低了限購門檻，這會對中小城市富裕家庭産生強烈虹吸效應。

之前，國家一直提倡大中小城市均衡發展，不希望城鎮化過程中出現太強的馬太效應，是以大城市限購較嚴。

大城市較高的限購門檻，導緻了樓市的僵持：有能力繼續買房的家庭持币觀望，不願意購買非限購城市的房子。

大城市取消限購，跟打開樓市的漲跌停闆一樣，可以化解僵持局面，把銀行的存款吸引到樓市裡來，轉化為經濟增長的動能。

代價是，中國城鎮化将全面進入2.0時代——大城市虹吸中小城市的富裕家庭。

這種“虹吸效應”在任何一個國家都存在，是不可避免的。人為阻礙這種趨勢，隻能讓經濟付出代價。

在同一個城市内部，馬太效應也将充分顯現：之前買錯房子的家庭，會借助這一輪樓市松動，把資産換到核心區域。

因為大家都看懂了一點：随着人口紅利的終結，很多郊區、新區的規劃将很難變成現實，回歸主城、回歸成熟片區，才是明智的。在這種情況下，城市内部的房價會進一步分化。