«——·前言·——»
購房是一件大事，涉及到人們的生活品質和财産安全。
在購房過程中，購房人應當注意檢視開發商是否有合法的預售許可證，以及房屋的價格、面積、位置、品質等資訊。
預售許可證是指房地産開發企業在未取得商品房銷售現房備案證明或者商品房現房銷售登記證書之前，經住房和城鄉建設主管部門核準後，取得的預售商品房的許可證。
如果開發商沒有辦理預售許可證，就擅自預售商品房，那麼這種行為是否合法呢?
如果不合法，購房人應該如何維護自己的合法權益呢?
本文将通過一個真實的案例，來分析這個問題，并普及相關的法律知識。
«——·案情回顧·——»
小李是一名上班族，想要在城市裡買一套自己的住房。
他在網上看到了一家開發商推出的一個新樓盤，名為“金色花園”，價格合理，地段優越，還有優惠政策。
他心動了，就聯系了開發商的銷售人員，去了售樓處看了樣闆間。銷售人員告訴他，這個樓盤是預售商品房，目前已經有很多人訂購了，如果他想要買，就要盡快交納定金，并簽訂認購書。
小李覺得這是一個不錯的機會，就沒有多想，就交了10萬元的定金，并簽了認購書。
認購書中約定了小李要購買的房屋的編号、位置、面積、總價等資訊，還約定了雙方的權利和義務。
其中有一條寫道：“甲方（開發商）承諾已經取得本項目的規劃許可證、建設工程施工許可證等相關資質檔案，并已向乙方（小李）出示。
甲方承諾将于本年度内取得本項目的預售許可證，并在取得後及時通知乙方簽訂正式的商品房買賣合同。
如甲方未能按期取得預售許可證或者未能按期傳遞房屋使用權的，乙方有權解除本認購書，并要求甲方退還定金并支付違約金。”
小李看到這條後，有些疑惑，問銷售人員為什麼沒有預售許可證。銷售人員告訴他，這是因為預售許可證需要一些時間辦理，但是不影響他們的正常銷售和傳遞。
他還說，這個條款是為了保護小李的權益，如果開發商不能按時拿到預售許可證或者交房，小李可以解除認購書，并拿回定金和違約金。小李覺得這個解釋有道理，就沒有再追問，就簽了認購書。
然而，事情并沒有像小李想象的那樣順利。過了半年，小李沒有收到開發商的任何通知，也沒有看到樓盤的任何進展。
他打電話給銷售人員，卻發現電話已經停機。他趕緊去了售樓處，卻發現售樓處已經關門大吉，裡面空無一人。
他感到很不安，就去了當地的房地産管理部門，詢問這個樓盤的情況。房地産管理部門的從業人員告訴他，這個樓盤是一個違法項目，開發商沒有辦理任何預售許可證，就擅自預售商品房，已經被查封和罰款。
他們還告訴他，這個樓盤的很多購房人都已經向法院起訴了開發商，并要求退還定金和賠償損失。
小李聽了，覺得自己被騙了，很氣憤，也很無奈。他想要維護自己的權益，但是不知道該怎麼辦。
他想知道，他是否可以直接向法院起訴開發商，并要求其退還定金和賠償損失。
«——·以案釋法·——»
這個案例涉及到兩個争議點：
開發商未辦預售許可證擅自預售商品房的行為是否合法?
如果不合法，小李是否可以直接向法院起訴開發商，并要求其退還定金和賠償損失?
根據《中華人民共和國城市房地産管理法》第三十九條規定：
“商品房預售是指開發企業在取得國有土地使用權證、規劃許可證、建設工程施工許可證等相關資質檔案後，在建築工程尚未竣工前以出售商品房為目的與買受人簽訂商品房買賣合同并收取全部或者部分房款的行為。”
根據這條法律規定，我們可以得出以下結論：
開發商未辦預售許可證擅自預售商品房的行為不合法。
因為開發商沒有取得預售許可證，就不能進行商品房預售。預售許可證是保障購房人權益的重要手段，可以防止開發商惡意拖延交房、挪用資金、轉手項目等行為。
如果開發商沒有預售許可證，就意味着他們沒有通過政府部門的稽核和監管，就可能存在欺詐、違約、失信等風險。是以，開發商未辦預售許可證擅自預售商品房的行為是違反法律規定的，應當承擔相應的法律責任。
如果不合法，小李可以直接向法院起訴開發商，并要求其退還定金和賠償損失。
根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，對方可以請求其履行或者采取其他救濟措施。”根據這條法律規定。
小李可以請求開發商履行合同義務，即傳遞房屋使用權。但是，由于開發商沒有預售許可證，也沒有按期傳遞房屋，導緻小李無法取得房屋使用權，這就構成了合同不能履行的情形。
根據《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：“因不可抗力或者當事人一方原因緻使合同目的不能實作的，合同自行解除。”根據這條法律規定，小李可以解除與開發商的認購書，并要求開發商退還定金。
同時，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應當賠償損失。”根據這條法律規定，小李還可以要求開發商賠償他因為違約而造成的損失，包括但不限于：利息損失、租房費用、訴訟費用、律師費用等。
«——·結語·——»
通過這個案例，我們可以普及以下幾點法律知識：
購房人在購買商品房時，應當注意檢視開發商是否有預售許可證，以及房屋的價格、面積、位置、品質等資訊。
如果發現開發商沒有預售許可證，就不要輕易交納定金或者簽訂認購書。
購房人在簽訂認購書時，應當仔細閱讀認購書的内容，特别是關于預售許可證、交房時間、違約責任等方面的條款。
如果有不明白或者不滿意的地方，應當及時向開發商或者有關部門咨詢或者投訴。
購房人在發現開發商違反認購書的約定時，應當及時向開發商提出異議，并要求其改正或者賠償。
如果開發商拒絕或者推诿，購房人可以向有關部門申請調解或者向法院起訴。
購房人在要求賠償時，應當按照實際損失的原則，不要過分索賠或者無理取鬧。
如果要求賠償精神損失費，應該符合法律規定的情形，并提供相應的證據和理由。
開發商未辦預售許可證擅自預售商品房的行為不合法，應當承擔相應的法律責任。
如果不合法，購房人可以直接向法院起訴開發商，并要求其退還定金和賠償損失。
我們還普及了以下幾點法律知識：
購房人在購買商品房時，應當注意檢視開發商是否有預售許可證，以及房屋的價格、面積、位置、品質等資訊。
購房人在簽訂認購書時，應當仔細閱讀認購書的内容，特别是關于預售許可證、交房時間、違約責任等方面的條款。
購房人在發現開發商違反認購書的約定時，應當及時向開發商提出異議，并要求其改正或者賠償。
購房人在要求賠償時，應當按照實際損失的原則，不要過分索賠或者無理取鬧。如果要求賠償精神損失費，應該符合法律規定的情形，并提供相應的證據和理由。