為什麼2008年金融危機後1000萬美國人失去了家園？

這是一個很好的問題，人們确實需要更多地了解。

當我們解決一個問題時，過了一段時間，我們往往會忘記是什麼解決了這個問題，而回到了我們以前所做的事情，導緻事情陷入了懸崖。

那就是2008年的抵押貸款和金融危機，因為它忘記了大蕭條的教訓。

大蕭條之前的曆史

在 1920 年代，當經濟蓬勃發展且派對似乎永遠不會停止時，銀行以信貸方式放出大量資金，并假設所有這些錢都會被償還，并且有足夠的抵押品來償還。

除此之外，沒有。

人們可能擁有且銀行可以追回的最大資産之一是不動産。正如威爾·羅傑斯曾經指出的那樣：“購買土地。他們不是 制造更多的東西。”房地産幾乎總是升值的。

1900 年代初之前，大多數人沒有自己的房屋。大多數人都是租的。許多人住在城市的廉價較高價的電梯大廈和較高價的電梯大廈裡，或者在農村地區的農場裡當佃戶。邊境關閉後，土地投機者經常購買政府剩餘的土地贈款。

但到了 1920 年代，這種情況開始發生變化，因為銀行對為建立築提供信貸更有信心了。存在明顯的投機泡沫。人們購買房産和建造房屋是依靠未來的信貸，而這些信貸除了希望之外沒有任何其他基礎。

随着股市不斷走高，銀行紛紛押注于此。用客戶的存款。

然後 1929 年股市崩盤襲來。

杠杆率嚴重過高且資本不足的銀行受到了沉重打擊。許多人都倒閉了，而那些在破産的銀行存款的人則失去了一切。沒有存款保險。如果你的銀行破産了，你的所有積蓄都會被掏空。

如果您失業了，那就意味着您也失去了繼續償還住房貸款的任何手段。

此外，突然出現大量建立築待售……沒人再買得起了。這壓低了各地的房地産價值。

突然間，您去年價值 10,000 美元的房産現在可能隻值 5,000 美元。但您可能仍欠 8,000 美元——我們稱之為“水下”。如果您違約或宣布破産，銀行就會遭受損失。而你卻在街上。

那麼，銀行可以用房子做什麼呢？他們怎麼能賣掉呢？沒有人買。是以，銀行突然擁有大量非流動資産。

附近地區更多的喪失抵押品贖回權繼續進一步降低房産價值，而破壞性循環最終會重演。

胡佛政府嘗試了經濟保護主義。在政府的推動下，國會通過了 1930 年的《斯穆特-霍利法案》，天哪，該法案對兩萬多種進口商品征收高額關稅，以保護美國商業。

它适得其反，極大地加劇了日益惡化的大蕭條。

天氣條件沒有幫助。 1930 年開始，嚴重的幹旱席卷了中西部和大平原。現在看來，農民們一直在采用不良的耕作方法，拆除圍欄和森林防風林，不種植過冬的覆寫作物。大平原上薄薄的一層優質表土變成了灰塵，成為了生态噩夢。

由于農作物歉收，農場開始破産。斯穆特-霍利關稅隻會讓事情變得更糟。

此外，貨币供應枯竭。像摩根大通這樣幸存下來的銀行隻是關閉了信貸龍頭以維持生計。他們停止貸款。為什麼？再次：非流動資産。銀行保留着所有這些無法出售的财産和其他資産。人們不信任銀行，因為很多人把存款存入銀行而失去了一切。因為銀行不能出售他們擁有的任何東西，也沒有人願意給他們任何現金，是以他們沒有錢可以捐出。

部分問題在于金本位制。根據《聯邦儲備法》，至少 40% 的流通貨币必須由聯邦政府持有的黃金儲備支援。是以，沒有任何現代工具可以印更多的錢來幫助增加流動性。

最重要的是，黃金變得更加昂貴。由于金本位制，抵押貸款經常有允許銀行要求以黃金償還的條款。到 1932 年，這導緻了美元與黃金價值之間的支付差異，這意味着如果債務人被迫以黃金償還，他所欠的每一美元可能會損失高達 1.69 美元。這仍然導緻更多的破産和喪失抵押品贖回權。

由于關稅、貨币供應不足、農業崩潰和消費者支出不足，嚴重的通貨緊縮最初開始出現。這使得美國出口商品對海外進口商來說變得越來越昂貴，即使其他國家沒有征收報複性關稅他們自己的。制造業開始崩潰。鋼鐵行業緊随其後。

大蕭條逐漸失控。

1932 年羅斯福接替胡佛時，國家正變得越來越絕望。

新政

羅斯福提出了一個激進的新想法，他稱之為“新政”。前提是政府将幹預經濟并通過赤字支出和政府借貸來支撐經濟。新政将制定政府計劃，讓人們重返工作崗位，重返農業和建築業，最終，一旦人們重新站起來，政府就可以取消這些支援。

各種新政改革針對金融部門，試圖讓信貸重新流動。

其中一項直接針對銀行的改革就是《格拉斯-斯蒂格爾法案》。銀行業危機的問題之一是銀行可能用儲戶的錢進行賭博。 《格拉斯-斯蒂格爾法案》将投資銀行與商業銀行分開。投資銀行是賭徒。這些涉及股票和債券、風險投資、對沖基金和華爾街。商業銀行是您存錢的儲蓄和貸款機構。 《格拉斯·斯蒂格爾法案》在兩者之間設定了一道防火牆。這個想法是，華爾街可能會崩潰，而大街卻不會随之消失。

另一個是保護儲戶。商業銀行将被要求向新的聯邦存款保險公司（FDIC）付款，這将確定儲戶在銀行倒閉時能夠得到償還。這鼓勵人們再次信任銀行。人們将錢存入銀行，銀行可以用這些錢再次開始發放貸款。

擔保協定幫助降低某些類型貸款的違約風險。擔保人一直存在：它們是在原始債務人違約時償還債務的承諾。

聯邦政府将這些計劃特别針對住房貸款，以試圖減少無家可歸問題。是以，1938 年，通過《國家住房法》，政府成立了聯邦國家抵押貸款協會 (FNMA)。 FNMA（即“房利美”）将從銀行購買抵押貸款，銀行将繼續為抵押貸款“提供服務”。從消費者的角度來看，這看起來就像他們的普通交易：從銀行獲得貸款，向銀行付款。銀行保留了一些錢作為“服務費”，美聯儲接管了貸款，更重要的是：違約風險。這在曆史上首次建立了抵押貸款二級市場。

但房利美隻有在滿足某些标準的情況下才會購買抵押貸款，例如債務與收入比率、貸款期限等。如果銀行想發放其他貸款，那沒問題，但房利美不會購買。

并且該程式基本上有效。銀行再次開始放貸。信貸慢慢開始解凍。銀行開始在資産負債表中獲得更多流動性。人們開始能夠再次購買房屋。

第二次世界大戰後，房地産市場再次起飛，部分原因是《榮民權利法案》、郊區化的推動以及在标準化模闆上建立易于複制的廉價牧場房屋。

但在幕後推動一切發展的始終是房利美 (Fannie Mae) 和 30 年期固定利率抵押貸款，這已成為美國标準化體驗的一部分，就像棒球一樣。房價穩步上漲，住房所有權成為美國經濟的穩定組成部分。事實上，這個國家的每個人都可以看到一條擁有自己房屋的可行途徑。

到 1960 年代，FNMA 擁有美國 90% 以上的住宅抵押貸款，個人住房擁有率也升至有記錄以來的最高水準。這導緻了曆史上最大規模的中産階級擴張。

是以，當然，就像所有非常成功的政府項目一樣，我們必須解決這個問題。

私有化

1954 年，FNMA 半私有化為公私混合體，政府擁有優先股（在公司内部擁有更好的投票權），公衆持有普通股（提供股息，但投票權較低）。

1968 年，房利美 (Fannie Mae) 完全私有化，其中一小部分（稱為吉利美 (Ginnie Mae)）被剝離出來以維持聯邦住房管理局貸款、榮民管理局貸款和農民家庭管理局抵押貸款保險。由于房利美幾乎壟斷了二級抵押貸款市場，政府建立了聯邦住房貸款抵押公司與之競争：房地美。

到 1981 年，房利美和房地美作為私營公司經營狀況良好，房利美想出了一個在有限環境下實作的好主意：傳遞抵押貸款衍生品。他們将各種抵押貸款捆綁在一起，并将其作為一種債券出售給投資者。投資者喜歡這個想法。近五十年來，房地産市場一直極其穩定，并提供了适度但高度可靠的回報。是以，商業住房貸款抵押貸款支援證券誕生了。

儲蓄和貸款危機

到 1980 年代初，經濟已經穩定了 30 年（或多或少），而且由于《格拉斯-斯蒂格爾法案》，商業銀行即使在 1970 年代的“滞脹”時期也表現良好。房價繼續與工資增長持平。

商業銀行，即儲蓄銀行和貸款銀行，希望做得更好。 S& L就是《生活多美好》中的那種銀行。 S& L與信用合作社一樣，在聯邦立法中被專門挑選出來，其目的隻有一個：促進和促進住房所有權、小型企業、汽車貸款等。

對商業友好的國會同意了。他們于 1980 年（由吉米·卡特簽署）和 1982 年（由羅納德·裡根簽署）通過了兩項法律，允許銀行提供各種新的儲蓄和貸款選擇，包括可調利率抵押貸款，并大大減少了對這些銀行的監管。

可調整利率抵押貸款的工作原理是在短期内鎖定固定利率，然後在初始期限之後，抵押貸款利率将重新調整此後的每個附加期限。如果美聯儲設定的主要利率保持在高位，貸款機構将受到重創。

但 S& L為消費者提出了一個解決方案：隻要在每次第一期結束時繼續為您的房屋再融資即可。房價總是會繼續上漲，對嗎？他們可以每隔幾年收取一筆結賬費用，而消費者基本上仍然被他們束縛在債務之中，而他們擁有穩定的收入來源，如果發生什麼事情，這些收入總是有保障的。它是完美的。

到了 1980 年代中期，由于缺乏監管，S& L開始做出越來越冒險的決定，提供利率高達 8% 到 10% 的存款證。他們不受聯邦存款保險公司（FDIC）的監管，同時仍然為存款提供聯邦保險（那裡可能會出什麼問題，對吧？）

然後，美聯儲為了降低通貨膨脹，提高了短期利率，這對這些儲貸機構産生了連鎖反應，這些儲貸機構由于這些錯誤的決策、缺乏适當的資本化和過度承諾而非常容易受到這一特定問題的影響。儲戶。

到1992年，全國近三分之一的儲蓄和貸款銀行已經倒閉。

這場危機催生了《1989 年金融機構改革、複蘇和執行法案》(FIRREA)，該法案取消了一些因人們想要賺更多錢而被取消的監督，特别是更好的資本化規則（這些規則與風險挂鈎）增加存款保險費并恢複一些聯邦存款保險公司（FDIC）的監督，并降低這些銀行的非住宅抵押貸款投資組合上限。

格拉斯-斯蒂格爾法案的廢除

還記得在 30 年代大蕭條期間，我們是如何在投資銀行和商業銀行之間建立防火牆的嗎？

再說一遍，它運作得很好，我們必須修複它。

從20世紀60年代開始，聯邦監管機構開始允許商業銀行重新重返證券市場。該清單是有限的，并且應該保留在相對安全的地方。

這種情況在裡根的放松管制政策下加速，并在 20 世紀 90 年代克林頓的上司下繼續。到 1999 年，比爾·克林頓宣布《格拉斯-斯蒂格爾法案》不再有任何有意義的用途，而大多數人早在這之前就宣布它已消亡。該法律于 1999 年通過《格拉姆-裡奇-比利利法案》正式廢除。

立即，投資銀行和商業銀行再次開始合并。貝爾斯登、雷曼兄弟、花旗銀行，所有這些投資銀行都開始收購商業銀行或合并。

這些之間存在文化差異。

請記住：投資銀行是賭徒。這些是華爾街的家夥。他們是冒險家。他們是對沖基金經理。這些都是戈登·蓋柯類型的人。商業銀行都是大街小巷的人。他們通常是保守派，喬治·貝利（George Bailey）類型。

投資銀行家文化在 2000 年代取得了勝利。喬治·貝利開始吸可樂，穿上雷朋眼鏡，搭配西裝外套和牛仔褲。

次級貸款、NINJA 和 ARM 貸款

20世紀90年代初期，經濟适用房開始成為一個越來越嚴重的問題。喬治·H·W·布什 (George HW Bush) 于 1992 年底簽署立法，修改房利美和房地美的章程，推動他們向财力低于傳統首要标準的人提供貸款。克林頓政府繼續推動房利美和房地美接受更多中低收入者。

這意味着承擔風險更高的貸款。

克林頓政府于 2000 年制定了限制掠奪性貸款行為的規則，并禁止這些高風險貸款計入低收入目标。

布什政府于 2004 年廢除了這些掠奪性貸款規則，并允許那些有風險的“次級”抵押貸款計入住房和城市發展部設定的低收入目标。

還記得那些 ARM 抵押貸款嗎？

呵呵。這已經很長了，你可能掩蓋了這一點，不是嗎？我告訴過你這會很重要。

銀行開始發放風險越來越大的貸款，通常是 ARM 貸款。他們可以實作 HUD 目标并賺大錢。再說一次：肉汁列車是無窮無盡的，對吧？五十多年來，即使在 70 年代和 80 年代的經濟衰退中，房地産市場也沒有失去價值。

是以，他們把更多的人安置在房子裡。更大的房子。房子更貴。經濟表現良好。建立築很火爆。承包商無法足夠快地建造麥克豪宅。

銀行通過這些次級貸款開始了一場逐底競争，一路獲得忍者貸款：沒有收入，沒有工作，不需要資産。您是一個無家可歸的人，在車裡出售 Etsy 産品嗎？您已經獲得了購買價值 25 萬、占地 25 英畝的細分住宅的資格預審。恭喜。

隻要你能負擔得起付款，你就可以加入。

放松管制

2000 年代初，布什政府希望保持經濟發展。 2001 年 3 月至 2001 年 11 月，網際網路泡沫破滅後，出現了一次低水準的衰退。政府取消了多項證券和金融部門的監管規則。其中一項規則是關于大寫的。

資本化要求是指銀行根據負債表需要保留多少現金儲備，以防止發生意外時銀行倒閉。請記住：這就是銀行在大蕭條之前以及儲蓄和貸款危機之前陷入困境的原因。他們承擔了太多的債務，卻沒有足夠的資金來實際償還全部債務。

布什政府放寬了資本要求以及哪些資産可以算作資本的規定。事實證明，其中一些資産并不是很有用。

債務抵押債券和抵押貸款支援證券

還記得 1981 年，房利美開始發行這些抵押貸款支援證券，并将其作為債券以低但可靠的利率重新出售嗎？

債務抵押債券的金融工具的使用增多，情況變得更加複雜。基本上，CDO 隻是承諾根據 CDO 投資的項目的現金流按順序向投資者付款。回報率與 CDO 的風險程度相關。

在 70 年代和 80 年代，CDO 是相當安全、平凡的東西。它們基本上就像指數基金；他們投資了很多東西并且做得還不錯。但到了 2000 年代中期，CDO 的風險變得越來越大，同時提供的回報也越來越多。 CDO 瘋狂地購買抵押貸款，因為随着次級抵押貸款的興起，它們的利率越來越高。

但人們對僅投資這些高風險 CDO 感到緊張。是以，購買這些抵押貸款支援證券的投資銀行開始将一些高風險抵押貸款與一些正常的低風險抵押貸款捆綁在一起，并承諾它們更安全。

然後一些投資銀行開始謊報其中有多少高風險抵押貸款。為什麼？再說一次：房地産市場非常穩定并且一直在上漲。這些貸款隻是在紙面上看起來風險很高，對嗎？我的意思是，這些債務人總是可以每隔幾年繼續進行再融資。

是以，銀行購買了這些資産并将其添加到資本表中。

你看到了，對吧？你看到這裡的問題了嗎？還沒有？

崩潰

認識的一些人每小時收入可能為 10-12 美元，如何才能負擔得起這些巨大的房屋、船隻、摩托艇和露營車。我的父母都是老師；他們做得不錯，但我們負擔不起這一切，而且我知道他們比其中一些人做得更好。信貸員搖搖頭說：“不能。”他們有能力支付這筆費用。”

其中一些人家裡沒有家具。如果他們舉辦聚會，他們會租幾天家具。我是認真的。那是一件事。他們中的許多人都背負着沉重的信用卡債務，互相償還債務，并以下次加薪開始時就沒事的想法來證明這一點。

這是一個典型的投機泡沫。

然後在 2006 年底至 2007 年，泡沫破裂了。

房地産市場出現供應過剩。人們不再購買建立房屋和現有房屋。房屋價值開始下降。

突然之間，由于房屋價值趨于穩定然後下降，許多購房者在自己的房屋中擁有的一點點資産也随之下降，他們負債累累。如果沒有更多的股本，他們就無法再融資。由于他們無法再融資，這些 ARM 貸款或其他貸款開始生效，利率飙升。

突然間，他們無法再付款了。

然後他們就拖欠了抵押貸款。

其次是止贖。

并且經常破産。

這就變成了一個惡性循環。一旦一兩個鄰居因喪失抵押品贖回權而失去房屋，就會像傳染病一樣影響這些房産周圍其他人的房産價值。随着房産價值下降，健康的借款人開始受到影響，現在 他們無法再融資。

2007 年，貸款機構取消抵押品贖回權的房屋比 2006 年增加了 79%：130 萬套取消抵押品贖回權。 2008 年，這一數字又飙升了 81%：230 萬。截至 2008 年 8 月，全國近十分之一的抵押貸款處于違約和取消抵押品贖回權程式中。一年後，全國這一比例已上升至 14% 以上。

經濟衰退

請記住，金融部門對所有這些房地産市場證券進行了大量投資。他們以為自己安全了。他們認為房地産市場隻會上漲。他們的整個基礎都建立在它之上。

他們依靠這些證券來滿足資本要求。

證券突然變得幾乎一文不值。

大型銀行幾乎立即耗盡了流動現金。這就是貝爾斯登、雷曼兄弟、高盛、花旗銀行等公司的遭遇。他們突然持有數十億美元的資産，這些資産要麼一文不值，要麼完全當機。他們無法出售甚至有價值的東西。

由于他們的資産缺乏流動性，他們沒有錢再放貸。

信貸的缺乏是導緻經濟陷入停滞的原因。

這影響了美國各行各業。這影響了世界上各行各業。這意味着企業開始不得不裁員，因為他們無法獲得繼續支付工資的資金。

然後，由于這些人失業了，他們開始拖欠抵押貸款。這再次波及 CDO 市場。

這就是為什麼美聯儲購買這些有毒資産并為銀行提供流動現金如此重要的原因。他們必須讓信貸再次流動，以重新啟動經濟的齒輪。如果沒有它，我們幾乎肯定會看到大蕭條的全面重演。

這就把我們帶到了今天。

這是簡短的、過于簡單化的解釋。事情比這更複雜，還有其他因素起作用，但這就是基本的主要故事。大約有 1000 萬棟房屋就是這樣被取消抵押品贖回權的。

而我們還沒有完全康複。租房的人數是自住人數的兩倍多。在過去十年中因喪失抵押品贖回權而失去房屋的人中，隻有不到三分之一能夠再次重新購買另一套房屋。大約 2/3 的失去家園的人的信用受到嚴重損害，以至于他們再也沒有資格。數十萬人（如果不是數百萬人的話）因這次經曆而受到情感上的創傷，以至于他們拒絕再次經曆它。

（千禧一代）來說，租房者與業主的數量要高得多，他們從未見過 2008 年後經濟複蘇的任何實質性部分。即使不考慮我們背負的學生債務的大幅增加，我們仍然沒有賺到足夠的工資來攢足夠的錢來購買東西。

我們這一代人中有 75% 的人想擁有一套房子。。

而且，如果讀到這篇文章還不夠讓你感到心寒，現任政府已經于 2004 年取消，這些規則和條例是 1980 年代崩潰後實施的那些被解除後。因為前兩次效果很好。