婁辰（仲量聯行大中華區房地産科技創新負責人）
章蔚君（仲量聯行中國區研究部經理）
過去的幾十年裡，人工智能（AI）在為産業賦能、推進社會變革等方面展現出了強大的發展潛力，尤其是去年由美國OpenAI公司研發的ChatGPT人工智能應用工具的出現，則讓這門“小衆”的技術開始走向了大衆。以ChatGPT為代表的生成式人工智能技術在寫作、繪畫、程式設計和作曲等多個領域都展示出了強大的創作能力，這也使得企業上司者開始思考，人工智能究竟會給行業未來發展帶來哪些機遇和威脅。
對于商業地産而言，人工智能對行業的洗禮已經拉開了帷幕。在仲量聯行2023年全球房地産技術調研中，投資者、開發商和企業經營者，一緻将人工智能和生成式人工智能列為未來3年對房地産行業最有影響力的技術之一。然而，相較于其他類型的技術，受訪者對于人工智能的認識卻是最不足的。為了能幫助房地産企業從戰略的角度審視人工智能的可能性，我們将從人工智能對房地産行業的長期影響、人工智能産業發展的空間需求，以及人工智能在房地産行業的應用方向，這三個角度來分析人工智能與房地産行業之間的關系。
圖：人工智能技術的主要方向
人工智能将會改變人們的生活、工作和娛樂方式，進而重塑房地産市場
人工智能被認為是一場具有廣泛影響力的技術革命。根據 OpenAI 的資料，大約 80% 的工作崗位都會受到人工智能的沖擊，這一比例也引發了業内人士對房地産市場動蕩的擔憂。其實這種擔憂并非第一次出現，早在1589年，英國女王伊麗莎白一世就曾因擔憂機械針織機會造成針織工失業，而拒絕向發明者授予專利。如今，人們普遍認為正是機械針織機拉開了第一次工業革命的序幕，促進了經濟的爆炸性增長和房地産市場的擴張。當技術發展到同樣的生産力水準可以由更少的人完成時，更多的人就會被釋放去創造新的機會。在高盛引用麻省理工學院經濟學家大衛·奧特爾的一項研究表明，過去 80 年，美國超過 85% 的就業增長都是由技術創新所驅動的。此外，微軟首席執行官薩蒂亞·納德拉表示，人工智能服務提供商正在有意識建構以人為本的創新方法，開發能輔助人們工作的“副駕駛”産品，而非完全取代人類的“自動駕駛”産品，這意味着，人工智能将成為生産力的重要推動者。根據預測，至2030年，生産效率的提升将帶動全球 GDP 增長 14%。
縱觀房地産行業發展曆程，技術革新往往會從地理區位、資産需求、産品類型、投資收益以及空間設計這五個次元對房地産市場造成一定的影響。同樣，人工智能對房地産市場的影響也已經開始顯現。
·地理區位：人工智能企業和相關投資多圍繞成熟的科技市場聚集，未來增長預計将集中在人工智能人才聚集的區域，即科創中心、大學及周邊。
·資産需求：人工智能發展需要更多優質高效的資料中心、能源系統、通信網絡等基礎設施的支援。
·産品類型：人工智能将推動實作真正意義上的智能建築，并且未來将和網絡通信系統一樣成為建築的标配。此外，人工智能還将提升建築可持續性表現，助力淨零建築的傳遞。
·投資收益：人工智能可以提升交易的速度，幫助交易雙方更全面地了解标的和市場，促進全球範圍内的投資；靈活且輕量化的智能基礎設施還可以幫助業主和開發商拓展“空間即服務”的商業模式，開辟新的盈利管道。
·空間設計：人工智能将改變空間設計的方式，從使用者體驗的角度出發提供定制化程度更高的設計方案。
總體而言，人工智能應當是讓人類變得更強，而非完全替代人類。在如今房地産行業數字化轉型的大背景下，通過利用人工智能分析和利用數字革命中産生的大量資料，将足以産生重塑房地産未來的強大能力。
人工智能企業和配套基礎設施将推動不同類型市場的房地産需求
首先，人工智能生态系統将圍繞科技中心持續擴張。
其實像OpenAI這樣的基礎模型開發者，隻是人工智能生态系統的冰山一角。除此之外，半導體硬體制造、雲計算平台、模型中心以及應用軟體開發等與人工智能相關的細分市場規模也在不斷增長。如果将預訓練模型在垂直領域進行開發和應用，預計還将湧現出更多新企業并帶來新市場需求，商業地産也将迎來新機遇。
據統計，2022年全球範圍内投資最多的人工智能重點領域是醫療健康，其次是資料管理、處理和雲計算，以及金融科技。此外，生成式人工智能的商用案例也蘊藏着巨大的機會，預計2023年市場規模将達到426億美元，如果按照32%的複合年增長率（CAGR），預計到2026年，将達到981億美元。根據我們的研究，人工智能的發展很可能在短期内會增加行業對于房地産市場的需求。預計到今年年底，僅在美國人工智能企業所占面積就将達到160萬平方米。從人工智能企業的空間需求類型來看，辦公樓占55.8%，其次是工業園區、共享研發中心以及實驗室。
在全球範圍内，目前37%的人工智能企業位于美國，中國（10%）和英國（7%）緊随其後。從區位上看，人工智能企業在空間聚集上也有特定的偏好。在美國，42%的人工智能公司集中在舊金山灣區，其次是波士頓、西雅圖和紐約。在中國，28%的人工智能企業位于北京，其次是廣東、上海、浙江，江蘇。預計未來人工智能初創公司将繼續集中在這些經濟實力和科創能力都較為發達的地區。
圖：全球人工智能企業分布地圖
來源：仲量聯行研究部、PitchBook Data Inc.，2023年6月
仲量聯行的研究表明，自2021年初以來，人工智能崗位招聘數量增加了250%，對人工智能人才的需求正在加速增長。從長遠來看，企業的空間需求将集中在人工智能人才聚集的區域，即成熟的一級、二級科技中心、創新中心和大學。
其次，人工智能發展離不開大量資源和基礎設施的支援。
人工智能的訓練和推理需要計算硬體、高速網際網路絡、供電設施、雲基礎設施和資料倉庫等基礎設施的支援，尤其是生成式人工智能依賴于強大的算力和大量的資源，而這些基礎設施的安置同樣需要大量的空間。此外，人工智能技術應用的不斷發展，也将推動電力供應、冷凝裝置以及資料中心等需求的上升。GPU和網絡交換機的制造商和供應商也将得到發展，帶來更多的空間需求。
根據仲量聯行《2023年全球資料中心展望》，從2021年到2026年，全球托管資料中心市場規模預計将以11.3%的複合年增長率增長。超大規模市場預計增長速度更快，複合年增長率約為20%。
圖：全球主要資料中心市場吸納量和存量
來源：仲量聯行《全球資料中心展望》
人工智能基礎設施在選址時，更看重能源價格和土地成本等因素。具有競争力的能源價格和相對寬松的能源政策，正在推動美國亞特蘭大、中國中西部地區、馬來西亞和泰國等較不發達市場開始發展。據觀察，除了邊緣資料中心為了接近使用者而圍繞大城市聚集之外，大部分人工智能基礎設施在空間分布上較為分散。
人工智能對資料中心的設計，也提出了更高的标準要求，需要适應不斷變化的硬體需求，包括先進的液冷裝置等。據相關媒體2022 年報道，美國網際網路公司Meta就暫停了位于丹麥的資料中心建設工作，為的是能重新研究設計專門針對人工智能的新一代資料中心。
房地産科技發展為人工智能在房地産領域的應用奠定了堅實的基礎
人工智能驅動的房地産科技企業受投資機構青睐。擁抱技術創新已經成為了房地産行業的新氣象。在仲量聯行2023年全球房地産技術調研中，超過 80% 的房地産租戶、投資者和開發商表示，他們計劃在未來三年内增加在房地産科技領域的預算。逐漸成熟的房地産科技生态系統，也正在推動這一趨勢。其中，人工智能在房地産科技領域的應用增長迅猛。仲量聯行研究顯示，2022年全球人工智能驅動的房地産科技融資總額達到40億美元，幾乎是2021年融資總額的兩倍。其中，風險投資（VC）是促進人工智能産品發展的主要驅動力。在所有采用人工智能技術的房地産科技企業中，超過70%的企業背後都有風險投資的支援，其中大約20%的企業處于非常早期的孵化器、天使投資或種子階段，25%處于風險投資的早期，15%處于風險投資的後期。總體而言，這個生态系統年輕且充滿活力，大多數人工智能驅動的房地産科技企業正處于逐漸走向成熟的階段。
圖：全球人工智能驅動的房地産科技的投資額和交易數量
來源：仲量聯行研究部, PitchBook Data, Inc.
圖：全球人工智能驅動的房地産科技企業融資輪次統計
來源：仲量聯行研究部, PitchBook Data, Inc.
注：300多家企業屬于企業基金投資，是以無法統計融資輪次。
人工智能在房地産行業應用前景廣闊且富有成效。目前，科技的解決方案已經幾乎覆寫了房地産領域的各個方面，從投資管理、設計施工到設施營運以及項目管理，房地産科技的發展為人工智能的應用奠定了堅實的基礎。在全球範圍内，已有超過500家公司在為房地産領域提供人工智能技術服務，并且已經在提高效率和節省成本方面取得了一定的成果，常見的應用案例包括：
·資産對标分析中的檔案分類和标準化處理
·基于物聯網資料挖掘的自動化設施管理
·投資組合管理的價格模組化和預測
·衛星圖像分析用于資産評估和風險管理
·施工現場監控畫面實時捕捉
·建設項目排期管理
·租賃和投資交易的智能推薦比對
圖：人工智能在房地産行業中的主要應用場景
如今，早期采用人工智能解決方案的企業已經開始獲得回報。英國頭部的投資機構——皇家倫敦資産管理公司就在一棟11,600平方米的商業辦公大樓中，采用了由仲量聯行提供的AI賦能虛拟工程平台Hank，成功改善了大樓的暖通空調系統并提高了能源效率，投資回報率達到708%，節約了59%的能源，每年減少碳排放量高達 500 公噸。
AIGC将進一步推動房地産行業人機協同發展。作為人工智能技術發展的一個新方向，AIGC采用深度學習技術，通過大量資料的學習和分析，能夠進行各種形式内容的創作。AIGC的快速發展應用與大語言模型技術的突破密不可分。7月剛結束的世界人工智能大會上，就集中展示了國内外的30餘款大模型，這些模型為各行各業創新發展提供了多元化的技術支援。
目前，AIGC在房地産領域的應用仍處于早期階段，但其在促進人機協同方面的優勢正在方案設計、租賃營銷、項目管理等環節開始顯現，這主要得益于AIGC三個強大的能力：
·自然語言處理和了解：AIGC能夠跨不同資料類型（文本、語音、圖像）進行互動，并能處理不同語種的内容，包括程式設計語言。同時，AIGC還能夠實作人機之間的自然語言互動，為使用者提供個性化的服務和支援。
·自動化和智能化：AIGC不僅可以自動化部分重複、低價值的任務，使人們能夠将更多時間和精力投入到創造性和戰略性的工作中。此外，基于智能化的算法和模型，AIGC還可以幫助人們更好地了解和分析複雜的問題，提供有價值的洞察和決策支援。
·創意内容生成：AIGC在文本、圖像、音樂等内容生成方面展現出一定的創造力，為創意、設計和藝術等領域帶來的新的可能性，提高了創新的速度和效率，也幫助個體更好地開發自己的想象和創造力。
AIGC在助力房地産企業數字化轉型方面同樣發揮着非常重要的作用，其應用落地将有望顯著提升房地産行業的生産效率、項目管理水準和使用者體驗。
·提高生産效率：基于AIGC開發的生産力工具通過分析大量資料和市場資訊，可以快速生成各種設計方案、圖表、報告和文案等，進而減少人工處理的時間和工作量，并在項目決策過程中提高執行效率。
·優化項目管理：AIGC在地産項目管理方面的應用場景包括了自動生成項目計劃、進度安排和任務配置設定等管理文檔；通過自動審查合同檔案，檢測風險、合規性等問題；實時監測項目進展情況，自動提供項目儀表盤和報告，讓管理者清晰地了解項目的狀态、進展和績效；以及為項目相關人員提供個性化教育訓練和指導。
·改善服務體驗：在市場營銷場景中，融合了AIGC技術的智能客服、數字人等能夠通過分析使用者的偏好和需求，自動生成符合其要求的房源推薦或投資建議。此外，AIGC還可以自動生成虛拟導覽、視訊介紹等多媒體内容，為使用者提供更直覺、全面的房地産體驗。
圖：AIGC在房地産企業數字化轉型中的應用方向
随着MaaS（模型即服務）商業模式以及Plugin插件工具的興起，AI企業将有機會提供更高效、高品質、低成本的解決方案，進而促進AIGC技術在房地産行業内更快地落地應用。
立即行動：制定人工智能戰略并審慎應對潛在風險
關于人工智能，許多方面仍存在相當大的不确定性，例如人工智能未來的影響力、其能力的邊界以及與特定行業的融合發展等。對于房地産投資者、開發商和租戶而言，掌握人工智能發展的最新動态，從戰略的角度去思考如何利用人工智能實作商業目标，并同時兼顧社會責任與道德是至關重要的。
随着對于人工智能的監管系統不斷完善，企業也需要與時俱進，尤其對以下三類新修訂的法規保持警惕：
·有關資料品質、知識産權、隐私和資料安全的市場标準和協定
·減輕社會風險的法規，例如保護勞動力市場免受沖擊的措施，或者自動駕駛汽車的安全标準等
·環境法，主要針對因數字經濟發展而産生的碳排放
企業和機構在考慮未來前進的方向時，需要考慮幾個關鍵性的問題：
·人工智能的發展對現有（或新興）資産類别的投資以及選址會産生怎樣的影響？
·目前需要提前準備和實驗哪些現有的或遠期的人工智能應用？
·潛在的商業和社會風險有哪些？
總之，在了解人工智能對業務可能産生影響的基礎上，再開展測試工作并制定實施戰略，将可以有效幫助企業再利用人工智能的過程中降低未知風險，進而發揮出人工智能的最大潛力。
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