之前我們曾發文說過如何選好城市和找好區域。
選對了好城市，找到了好區域，下一步就是投資人最熟悉的工作，發現“好房子”，那麼什麼樣的房子才是好房子呢？有哪些因素影響一個房子好不好呢？
01
我有個朋友阿信，之前就非常看好深圳的寶中前海地區，第一步找好城市好區域邁出去了。
但第二步他就開始犯難了：好房子的視角并沒有單一的評判标準啊。
他給我舉了幾個例子：
比如說從流動性角度，容易脫手的是好房子；
從融資角度，能夠高評高貸的是好房子；
從居住角度，則是配套齊全、功能齊備、空間合理的才是好房子；
從出租角度，一些特殊小環境下的才是好房子。
這些标準不一而足，該怎麼選呢？
我當即就問他：那你有沒有從選籌角度看看什麼才是好房子。
對于選籌而言，好房子簡而言之就是在你的目标區域找到你自己滿意的房子。
這種房子滿足你心目中的選籌條件，你是投資者就是符合你投資的要求，你是自住者就是符合你自住的要求。
我們先不論融資功能、出租功能等在房産投資鍊條不同階段的重點，僅從一個狹窄的好房子定義，從房子的使用功能角度去談，狹義的選籌就是聚焦于居住功能。
在考慮好房子時，首先應該考慮的是房子所在的小區或樓盤。
02
“好區域”确定之後，我建議阿信把該區域内各小區比較，分為三個層次。
首先要看标杆樓盤、主力小區，其次是中介門店多的小區，最後是自己的目标小區。
為什麼呢？
标杆盤、主力小區是确定區域最高均價、主流房子的特征。
中介多門店多的是熱門小區，因為不是交投活躍的小區，中介根本存活不下去，而且中介門店多的小區，剛需盤占比往往較高，此外還有各種改善戶型、甚至大面積複式、别墅。
目标小區的選擇應該是産品層次豐富、種類多，居住體驗佳，交投活躍的為主，個别冷門小區也可以投資，但是其很少放盤，故而價格體系很難确定，需要十分熟悉。
一般而言，地鐵沿線可以選擇剛需樓盤，也就是那些小區主力戶型是兩房或三房，最大不過150平米左右的小區。
這種小區幾乎沒有高端客，入住率很高，出租率往往也不低。戶型可選的不多，幾種戶型打天下。容積率或者密度也會高一些。剛需盤往往流動性高，周邊地産中介門店較多。
而市中心區域可以側重于改善房，主要思考是市中心房價高企，在享受了房價上漲紅利後的有房者搬入市中心改善居住的需求會更大。
改善房小區主流戶型是三房、四房居多，而且有很大的例如250到300平米以上大複式或者大平層。這種小區相比剛需小區流動性會差一些，而且房型不同，單價差價較大，可以淘到筍盤的機率也要大一些。
目标小區一旦确定，就要考慮住宅本身了。
03
影響住宅本身的因素分為兩類，一類是住宅本身具有的，一類是由外部環境賦予的，前者我稱為窗内因素，後者我稱為窗外因素。
這個很好了解，看字面就知道什麼意思，凡是室外的因素我們統稱窗外因素，包括樓面外牆和陽台、窗戶，狹義的窗外因素是指在考慮完區域因素之後的剩餘外部因素，主要圍繞小區的各種因素，主要有物業管理、外立面、小區綠化、景觀、噪音、空氣、樓層。其實剛才談到的小區與樓盤是一種廣義的窗外因素。
凡是室内的因素統稱為窗内因素。窗内因素主要有戶型、朝向、格局、動線、面積。
窗外因素的重要性在絕大多數情況下是大于窗内因素的，這一點務必要清楚。
①物業管理
狹義的窗外因素中最重要的是物業管理，很多城市的購買者很重視物業，上海、成都、重慶這些注重生活品質的城市尤其如此。
物業管理主要看房屋保養、進門管理、夜間巡視、小區衛生和秩序，還有特殊情況處理，很多關于物業的情況要通過和樓下大爺大媽聊天擷取。
②景觀
其次是景觀，看山水外景最佳，其次是看中庭花園的，很多公園盤、山水盤、江景盤都是外景溢價的，而且逐漸成為席卷全國的趨勢。
景觀中有一類很特殊的是豪宅，對于豪宅而言，很多因素都已經是頂級的了，包括各種配套、小區、品牌、戶型、面積，差距恰恰就在于景觀，上海的陸家嘴和深圳的前海豪宅，景觀的重要性都毋庸置疑。此時，稀缺景觀反而成為确定性的。在這個角度，重慶很多稀缺景觀被浪費了，開發成剛需盤了。
對于資深多軍不碰的養老和旅遊度假盤，景觀溢價往往很高。
③噪音
噪音和景觀基本在同一層次，對生活的影響有時還要超過景觀，是以一定要注意遠離噪音源，如高速路、飛機航路、小區活動廣場、商業街、停車場進出口等。
有一種普遍的錯誤看法是認為住得高點就會噪音小。根據研究結論，由于聲音是往高處走的，高層并不能減少噪音。
在城市中，高層建築往往樓層越高，噪聲會越大，1-5層噪聲最小，11層中等水準，24層最大，這是因為，越高，俯瞰的範圍越大，很遠處馬路的噪聲都能傳過來，相對的有效噪聲源多；
樓層低，很多可能直達的噪聲源被其他建築遮蓋了，噪聲小，往往一層最小。如果噪聲主要來源隻有一條馬路，情況會有所不同，往往1層最小，11層最大，再高層又逐漸小了。
這是因為地面反射的緣故或有對面建築反射，往往造成高層建築中部噪聲最大，再高時由于聲音的距離衰減聲音會變小。高層建築的交通噪聲随高度的變化與道路、周圍建築群有很大關系。
④空氣
空氣就比較複雜了，主要看周圍有沒有污染源和異味源頭，包括化工廠、垃圾場、焚燒施肥的場地。這個大多通過詢問當地人和檢視資料可以擷取。
⑤外立面
在某些城市的消費者比較看重外立面，外立面裝修的美觀是吸引購房人的重要因素，是以很多開發商在外立面的美觀和設計上頗費手筆。樓盤的外立面如同人的臉一樣，一個好看又能吸引人的外牆很能展現一個小區的檔次。
外立面是豪宅的基本因素，對于剛需群體沒那麼重要，但是資深多軍基本是忽視的，我說過房産的本質屬性最重要。
⑥空置率
用一句話說，就是高空置率影響抛盤、影響出租。看空置率晚上看最佳，看物業的水電繳費最準。再加一句，空置率高，小區商鋪活不下去，商業不好空置率更高，惡性循環。
⑦樓層
樓層主要看當地消費偏好，通常而言高層隻要不是頂樓越高越好，但是每個城市不同，成都人對于頂樓和一樓有着格外的偏好，主要是當地很多頂、底樓贈送花園，便于休閑娛樂。深圳部分改善區域、大部分豪宅區域頂樓戶型稀缺，反而溢價。但是大多數城市頂樓複式是折價的。
一般樓梯樓3、4樓最佳，高層老人偏好中間樓層，年輕人偏好高層。
還有一個說法9-11樓是主要浮塵密集懸浮的樓層，這個說法是錯誤的，齊魯晚報2013年12月專門使用便攜式空氣粉塵檢測儀做過實驗，樓層浮塵污染隻與空氣流通相關，與樓層高度無關。央視财經頻道也做過相關測試。
總結一下，當區域標明，目标小區的選擇就變得重要了，要選擇産品層次豐富、種類多，居住體驗佳，交投活躍的小區，地鐵沿線剛需小區，市中心改善小區為主。
到了住宅的選擇，要重視窗外因素，包括物業管理、景觀、噪音、空氣、外立面、空置率、樓層，每一種因素都有要關注的要點，而選擇時不可兼得，要選擇幾個自己重視或者市場重視的作為主要因素。
以上為正文，來自六土
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