首套房降首付和利率、換房減稅費、“認房不認貸”，房地産再迎重磅政策信号

文/龐無忌

在中央政治局會議重磅定調3天後，住房和城鄉建設部發聲，再釋放樓市利好信号。

7月24日的中央政治局會議定調樓市，明确提出“适應大陸房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策”。

樓市政策如何調整優化？官方很快予以明确。

7月27日深夜消息，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，要繼續鞏固房地産市場企穩回升态勢，大力支援剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設傳遞，切實保障人民群衆的合法權益。

這意味着首套房降首付和利率、換房減稅費、“認房不認貸”三大支援性政策，再加上“保交樓”，将成為接下來各地房地産政策調整的主要方向。

其一，降低購買首套住房首付比例和貸款利率。

今年年初，中國官方宣布建立首套住房貸款利率政策動态調整機制。首套住房貸款利率政策與房價變動挂鈎。此後房價下跌城市紛紛調降首套房貸利率，房貸利率已處于曆史低位。

目前中國百城首套房貸利率已邁入“3時代”。貝殼研究院監測顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。7月首二套主流房貸利率較去年同期分别回落45個和25個基點。

不過新增和存量房貸利率利差加大。據諸葛資料研究中心統計，重點15城目前新增首套房貸利率均降至5%以下水準，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中南京、無錫甚至高達6%以上，杭州、南京、無錫、武漢等城市LPR（貸款市場報價利率）加點超過100個基點，新舊利率差最高達到2.3個百分點。

從首付比例來看，諸葛資料研究中心進階分析師陳霄表示，目前，除了北京上海等城市首套房首付比例還在35%及以上，大多數城市首套房首付比例都降至20%-30%，已經處于較低水準，後續部分核心城市仍有下調的空間。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，短期來看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐漸降至20%下限。同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數也存在下調可能。如今，北京首套商貸利率為5年期以上LPR+55個基點，上海為5年期以上LPR+35個基點。

其二，改善性住房換購稅費減免。

去年10月以來，住房換購可享稅費優惠。2022年9月，财政部、稅務總局釋出《關于支援居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

陳文靜表示，此次住建部強調，進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預計後續針對換房需求的政策支援将進一步加大。

除此之外，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，稅收政策方面，預計有兩個調整方向，一是優化調整非普通住宅認定标準，比如取消總價認定标準，二是熱點城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。

其三，個人住房貸款“認房不用認貸”。

對于改善性購房門檻高企的一線城市來說，個人住房貸款“認房不用認貸”政策力度較大。這也是三項政策中，關注度最高的政策。

陳霄表示，根據諸葛資料研究中心不完全統計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在内的超20城優化“認房又認貸”政策。但是一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執行“認房又認貸”的政策。

以北京為例，北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%左右，而二套房首付比例能達到60%以上，房貸利率在5.25%。二套房首付比例非常高，且房貸利率也處于較高水準。

若“認房又認貸”，凡曾有過貸款記錄，則無論購房當下名下是否有房，均視為二套房。這也意味着對于改善性群體而言，賣了首套房之後，購買二套房時，無法選擇更大戶型或更好地段，阻礙改善性需求釋放。

若是取消“認房認貸”，陳霄說，那麼用唯一住房換房時，就可以按照首套房标準執行，對于改善性購房者來說可謂是一個重磅利好，大大降低購房門檻。

58安居客房産研究院院長張波表示，此前市場上對于調整“認房又認貸”的呼聲較高。對于一二線熱點城市來說，首套房認定标準的調整（即“認房不認貸”）一旦落地推行，則不少原來按二套執行的首付和利率标準，都有可能按首套執行，這對于樓市的影響則更為明顯。

是以對此類熱點城市來說，核心問題并不是再次降低首套房首付比例和利率，而是能讓真正被誤傷的改善性需求得到相比對的政策支援。

李宇嘉認為，總體而言，此次三大支援性政策，目的比較明确，即降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費的需求。目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預期并釋放需求。

同時，需要注意的是，政策信号釋出後，後續還需要金融管理部門、各地貫徹落實。具體落地的過程，應該是因城施策，即各地不會步調一緻地實施，而是會有先有後、政策力度有大有小，也不會一下子就把政策用到底。

陳文靜說，除了以上三個方向之外，目前房地産行業已經進入新的發展階段，預計過去市場過熱階段出台的政策也将陸續優化，如：優化限價政策，讓價格回歸市場；優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區施策、“一區一策”幫助一二線城市郊區去庫存；繼續優化限售政策，進一步暢通一二手鍊條；降低二套房貸利率；優化北京、上海等城市的普宅認定标準等。特别是針對多孩家庭、人才、老年人群優化住房政策或将是重要方式。

來源：國是直通車

編輯：秦晶

責編：魏晞