“住改商”，顧名思義就是将住房改成經營性用房。随着經濟的快速發展，部分城市的小區住宅樓裡，開始出現“住改商”的情況——一套複式房内打上隔斷，拆成5至6個小房間，中間保留走廊，一個小型民宿就成型了。然而，這些民宿、旅館的經營行為導緻陌生人員頻繁進出，不僅容易破壞其他業主居住環境的安甯，還帶來了不少安全隐患。
線上：
多個城市均有住宅式民宿
有的入住無需身份證
南都記者注意到，在訂房平台上搜尋“小區民宿”“小區較高價的電梯大廈”等關鍵詞，在省内多個城市均可看到類似在小區住宅樓棟裡面設定的民宿、酒店等，這類酒店一般為房東對接，利用小區環境優雅、交通便利、注重家庭氛圍等廣告語吸引顧客，線上咨詢經營者時，對方也會直接回複旅館的确設在小區裡面。
如在深圳的一家民宿，在訂房平台上以地鐵近、小區環境、價格優惠為廣告語，吸引不少顧客下單。記者撥打房東電話後，對方表示該民宿的确設定在小區的住宅樓裡面，單間價格不到100元。交錢後無法開發票隻能提供收據，入住無需提供身份證。而在佛山的一家民宿，平台上顯示該店家生意火爆，不少房型已經訂滿，位址顯示在某街道小區裡面。記者緻電咨詢，管理人員稱該民宿既可選擇日租按天計費，又可長租按月收費，入住需要身份證，但無法開發票，最好實地看過之後再決定是否入住。
記者注意到，此類價格低廉的民宿、旅館在評論處出現不少差評，如“房間小”“衛生差”等。有房東在顧客入住前也會提醒，因為是在居住套房裡面改裝的民宿，入住後沒有獨立衛生間，隻能與其他顧客使用公共衛生間。其次，網友評論有時會遇到不合理的收費制度，顧客的正常訴求也會變成收費項目；重要的是，很多住宅式民宿沒有配備酒店标準的防火設施和自動報警系統，容易造成安全隐患。而此類民宿、旅館大多沒有上傳營業執照至平台稽核。
旅館内為一間間大床房或雙床房，與普遍酒店房間一緻。
線下：
住宅内建民宿被指隐患多
2018年，麗女士（化名）剛搬進廣州天河區一個小區，就發現整棟樓内有很多教育訓練、辦公場所。後來，更有業主另辟蹊徑，将一套200多平方米的複式打上隔斷，拆成5至6個小房間，每個房間配上廁所，一個民宿就成型了。民宿沒有前台，但可在網上預訂或通過第三方放租，租期可長可短。
漸漸地，越來越多的平層和複式業主也仿照樣式，改造成民宿、小旅館。這些經營場所不規則地分布在多個樓層，主要分為兩種類型：一類是公用洗手間加上單間，單間面積在15平方米左右；另一類則是單間配有廁所，面積在20至30平方米，均以日租為主。部分小旅館設有前台，“沒有前台的話，一般在其他樓層的某一家裡面。”麗女士稱。
部分小旅館進去後設有前台。
麗女士發現，這些旅館經營者多數是同鄉，一起投資做旅館生意，日常在樓内活動，搭乘電梯上下接客。然而，這些民宿、小旅館的遍地開花，讓其他居住在樓棟内的業主擔憂不已。麗女士表示，首先是客源混雜帶來了安全隐患。據她觀察，這些小旅館的客源既有附近醫院的病人，也有遊客、出差人員以及短期打勞工員，其中病人及家屬超半數。這些顧客的素質也參差不齊，曾有顧客在酗酒後将一樓的玻璃門打爛并在公共通道小便。最後，顧客有無帶違規用品上樓，具體在房間裡做什麼，都引來了業主們的疑慮，“隻有出事了才能知道。”
其次是裝修及擾民問題。麗女士告訴記者，裝修旅館、民宿的工程浩大，整棟樓的居民深受其苦。比如部分套内房間要加裝洗手間，但一套房隻有一個下水道，這意味着要改裝下水道内部結構，“有一次水直接漏進電梯裡面，小旅館與住戶之間長期沖突也是因為漏水。”麗女士稱，小旅館的經營者有統一的管理模式，為了不讓業主投訴，噪音擾民的情況會盯得比較緊，但有些分租出去做劇本殺或宿舍的房子，一個屋内可能就住了二三十人，一到晚上嘈雜不堪。
最後是公共設施消耗大維修難問題。麗女士表示，小區樓棟已有20多年樓齡，需要着重考慮維護成本。但小旅館、民宿的存在，成為損耗樓棟的一個摸不清的底數，“比如電梯的養護、置換，怎麼去統一？”房産用以經營的業主隻需按面積分攤費用，而顧客頻繁使用釀成的後果卻需要所有業主買單。另外，物業能做的也極為有限，隻能按照固定程式備案裝修圖紙，至于違規裝修，“沒有條例可以阻止租戶去改裝修。”
前後數年下來，投訴不停、沖突不斷，小旅館和民宿的數量卻越來越多，這令業主們感到焦慮且無助。麗女士希望，有關部門能治理這類經營性用房，至少不要再新增，“因為這個量确實太大了！”
暗訪：
小區内藏多家民宿，老闆稱生意火爆
今年5月中旬，南都記者來到上述小區進行暗訪。小區為商住一體住宅樓，底下5層為商業裙樓，5層以上為住宅，由兩棟30層大廈組成。記者來到其中一大廈内，據業主透露，裡面含複式和非複式兩類戶型，改造的旅館、民宿不規則地分布在裡面多個樓層。從現場看，這些旅館、民宿都是統一的入戶門，外表看去與其他住宅無二，也未懸挂旅館、民宿等招牌。
記者到了27層後，隻見入戶大門敞開，進去後裡面設有前台，屋内為複式形式，繞過前台走台階可上二層，整個二層空間内打上隔斷，有一個公共衛生間，即為一間間大床房或雙床房，單間面積在10-15平方米左右，門邊牆上插入房卡即可通電源。當記者詢問從業人員為何将酒店設定在住宅裡面，對方表示，“很多都是這樣的，我們是正規營運的，有營業執照。”為繼續推銷房間，該從業人員轉而又将記者帶到其他樓層，同樣的布局格式，可選擇的房間更多、面積更大，其還表示“今天很多房間已經訂滿了。”見記者不滿意，随即放棄推銷。
小旅館門面。
記者又繼續來到23層，同樣看到類似布局的酒店，不同的是老闆介紹房間太過“熱門”，早已訂滿，轉而向記者推介附近一較高價的電梯大廈裡的房間。暗訪過程中，記者還看見有其他樓層正在裝修，機器轉動的聲音響徹整個樓棟。有業主告訴記者，聲音來源正是其中一酒店裝修。記者下到一層門廳時，又撞見了最初接觸的酒店從業人員，此時其正在樓下等客，與對方商讨好價格後将行李搬上樓。
後續，記者來到小區物業管理處，有關負責人告訴記者，關于小區裡面的衆多住宅改酒店經營，其實存在已久，裝修圖紙都有向物業備案，但物業方并無權利管轄，需交由相關部門來定性是否合規及執法取締。
5月24日，記者聯系上一家小旅館的老闆，對方表示做此經營已經好幾年了，小區内有一二十家旅館，早已遍地開花。自己經營的酒店場所已經辦下營業執照、通過消防驗收。但針對居民質疑的營業執照位址跟實際不一緻、疑是挂靠的問題，對方并未多解釋，僅回答“關他們什麼事”。最後，老闆在交談中還透露，因其被居民頻繁投訴，涉及違規經營，還曾被當地公安拘留過，“但也沒有政策不讓我們做。”
公共區域設有飲水機、儲物櫃。
住戶們相繼投訴
有關部門曾多次查處
記者了解到，針對目前小區内旅館、民宿滋生的諸多問題，其他業主多次通過政府熱線12345投訴，街道及政府部門先後進行核查，發現确實存在多方面問題，如部分酒店并無營業執照、存在消防隐患等等。
5月29日，天河區冼村街道辦通過12345回複稱，針對市民反映的小區黑旅店、住改商、分租改建等問題，街上司高度重視，先後兩次組織相關職能部門上門查處，派發整改通知書，并對黑旅店老闆進行約談，要求其停業整改，後續将跟進整改情況。6月26日，天河區市場監督局回複稱，執法人員到被投訴位址檢查，經核查确有房間為個人從事酒店住宿經營，已責令該企業辦理營業執照。此外，針對已經投入使用的改建問題，街道執法辦曾到現場口頭責令恢複；針對拒開發票問題，天河區稅務局已警告教育；針對裝修施工問題，相關部門也曾上門進行教育。不過，截至7月3日，據麗女士及其他業主反映，不少旅館仍在小區裡面正常經營。
此外，記者在平台上搜尋還發現，小區内有的旅館民宿導航位址顯示在天河區，但其在平台上傳的營業執照位址卻顯示在海珠區江南大道的某一商鋪。
深挖：
“住宅内開旅館”，相關規定如何？
那麼，住宅樓内開旅館、民宿，到底有怎樣的規範呢？記者查找相關資料，2021年，廣州市政府辦公廳釋出了穗府辦規〔2021〕2号文，明确規定住所、經營場所屬于住宅的，申請人隻能從事電子商務、無實體店鋪的網絡交易服務、咨詢策劃、工業設計、股權投資、咨詢代理等無污染、無安全隐患行業，還需送出當地人民政府或其派出機構等部門（機關）并經利害關系人一緻同意後，出具場地使用證明；不得在住宅從事餐飲、娛樂、洗浴、生産加工、易燃易爆物品銷售、存儲等容易污染環境、擾民以及涉及人民生命财産安全的行業。
廣東國鼎律師事務所合夥人、公益律師廖建勳認為，将住宅改成旅館、酒店等經營性用房必須符合以下條件：首先，要遵守《中華人民共和國民法典》第二百七十九條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，将住宅改變為經營性用房。業主将住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一緻同意。”
其次，即使辦下了營業執照，也不意味着就可以經營了。廖律師指出，旅館業屬于特種行業，除了需要辦理營業執照，還需要向當地公安機關提出申請，辦理特種行業許可證，并且旅館屬于公衆聚集場所，按照規定，還需要消防部門進行審查并進行驗收，符合《旅館業治安管理辦法》和《消防法》的相關管理規定才能進行營業。“改建之後，旅館必須要通過消防部門的二次驗收。同時，還牽扯到一個公共安全和衛生的問題，還需要在衛生主管部門辦理相關的衛生許可證。”
“是以，将住宅改為經營性的旅館、酒店，要求是非常嚴格的，一般情況下不可能改建成功。”廖律師指出，如同棟樓的其他業主因受到打擾，可以用以下方式維權：首先，如營業執照上的經營位址與實際經營位址不符，可向市場監督管理部門投訴，要求查處。其次，如旅館未辦下相關的特種行業許可證，可向公安部門進行投訴，要求停業整治。最後，可通過向法院起訴的方式，提起訴訟，要求對方停止侵害行為，維護自己的合法正當權利。
廖律師還特别提醒，将住宅改成旅館和酒店，一般情況還會改變房屋結構，增加房屋的安全風險，比如在沒有防水要求的房間或者陽台增設衛生間，它違反了《住宅室内裝飾裝修管理辦法》相關規定，業主還可以針對上述違法行為向住建部門投訴，要求進行調查和處罰。
南方都市報（nddaily）、N視訊原創報道