富力張生，海外遇劫
6月22日，是一年一度的端午節。這一天，在廣州大小河流上，龍舟躍浪，奮楫争先。河兩岸，看台上的觀衆搖旗呐喊、振奮無比。遠在國外的廣州地産大佬張力，卻無緣看到這番熱鬧景象。
作為富力地産創始人之一，張力于2022年11月30日在英國倫敦被當地警方逮捕。逮捕原因是美國有關部門指控張力通過送回扣行為，拿下了幾份在加利福利亞州的商務合同。花了1500萬英鎊獲得保釋後，張力被關在倫敦一座較高價的電梯大廈的43樓，由保安看守，并被閉路電視監控。
有媒體報道稱，事情發生後，張力極力争取避免被英國引渡到美國。然而，就在2023年6月16日，彭博社報道稱，張力同意從倫敦被引渡到美國。“他将面臨涉嫌行賄的刑事指控。”在此情況下，李思廉将全權擔負起管理富力的重任。
富力采用的是雙巨頭管理制。李思廉是富力的另一名創始人。在公司内部，按照廣東話的習俗，張力和李思廉被叫做張生和李生，在張生被卷入賄賂案後半年多時間裡，66歲的李生為拯救富力四處奔走。
這真是屋漏偏逢連夜雨，因為早在張力還未出事的2021年，富力就已經開始出現債務違約了。
近兩年來，富力通過出售資産、物業增值、樓盤促銷、債務展期等手段，暫時緩過來了一口氣。但這并不意味着富力完全化解了危機。眼下，除了賄賂案再起波瀾外，富力還遇到了一些新的麻煩。
01、冰山一角
王遙是海南的一名資深房産中介。在他看來，隻要沒有什麼大問題，海南的房子都能賣得出去。王遙說這番話有一個大背景，即自今年1月以來，整個海南，如海口、三亞、萬甯等城市，幾乎實作了全面普漲。三亞新房、二手房價格，更是環比“五連漲”。這背後，是海南住宅商品房稀缺、市場需求很“剛”的事實。
但這一切的熱鬧已與富力沒多大關系。在海南房價普漲的大環境下，富力的樓盤價格卻是一個異數。“之前價格都挺高的，目前樓盤便宜了不少。悅海灣的住宅最貴的時候賣1.2萬元每平方米，現在賣1萬元每平方米。紅樹灣最貴的時候賣1.4萬元每平方米，現在是1萬到1.2萬之間。”6月24日，王遙向「市界」坦言。
富力海南的樓盤價格一降再降，但銷量沒起來。王遙表示：“已經有一年半沒有賣出過富力的房子了。富力一般不能如期交房。賣房時候承諾的東西，好多都不兌現，搞得我們很尴尬。”
▲（圖源/視覺中國）
王遙們“不敢賣富力的房子”還在于，“富力沒錢了，樓盤容易停工。一些在售的樓盤還沒有蓋完。就怕後面擺爛了。”王遙直言不諱。他口中所說的樓盤，包括富力位于臨高的悅海灣、陵水的富力灣，“這兩個樓盤都停工半年多了。”
這僅僅是富力樓盤現狀的冰山一角。“富力廣州三四個工地仍正常開工，比如舊改項目，其它的停工了不少。”6月25日，富力前員工劉竺告訴「市界」。這讓那些交了錢卻收不到房的業主很抓狂，為此四處奔走。
山東威海富力星光天地的業主們，曾多次在社交平台比如威海傳媒網上，反映這個樓盤遲遲不開工的問題。不過，通過威海市環翠區建設局的回複來看，富力星光天地隻有等當地城投公司收購富力公司股權并注入資金，才有盤活的可能性。
富力目前的各種問題，歸根結底有一個關鍵症結：難為無米之炊。據年報資料顯示，2021年，富力歸母淨利潤為虧損164.7億元。2022年，富力繼續錄得大幅虧損，歸母淨虧損為157.79億元。兩年累計虧損達到322億元。從目前來看，即便境内外債券獲得展期，富力的短期債務壓力仍然不小。
據年報，截至2022年末，富力的現金總額（包括受限制現金）僅有123.01億元人民币，現金短債比隻有0.24倍。也就是說，富力的貨币資金，隻夠覆寫24%左右的短期負債。這還是在富力大幅度減債的前提下。
富力捉襟見肘的原因之一，源于其銷售業績的不振。富力2023年6月9日釋出的公告顯示，今年前5個月，富力地産實作總銷售收入105.6億元，同比減少51.63%。比去年同期的低基數，還要下降51.6%。在出售資産換取資金方面，富力也沒有令人振奮的消息。
跟富力打過交道的某資管公司高管張楓告訴「市界」，富力曾試圖轉讓杭州富力中心的債權。“當時是有15億元的信托到期了，他們就想找機構看能不能将這筆貸款續上。杭州富力中心被抵押給了信托，如果有機構接手，信托公司就将債權轉給機構，債權人就從信托公司變成其他機構了。”
然而，杭州富力中心盡管地段還不錯，但賺錢的住宅部分已經賣完了，“寫字樓等商業部分流動性差。帶有商業性質的大平層，也不是很好賣。是以很多機構權衡一番後，打了退堂鼓。”張楓告訴「市界」，現如今，收并購市場也相對慘淡。
“聽說七月份富力還有一批裁員。”劉竺告訴「市界」，富力這兩三年來，基本每隔兩三個月就裁員一次。每個部門都裁員。對此，另一名富力前員工李美見怪不怪，“每到市場下行之時，富力就會開始裁員。”
劉竺是2021年年中進的富力，在2022年年底的一輪裁員潮中，他離開了。“跟我同一批進的，基本上都走了。”在劉竺離開前，富力的狀況是：一些樓盤項目的工地，隻留幾個項目經理，将項目經理當施工員用。
作為昔日的“華南五虎”之一，富力也曾經在地産的叢林中咆哮過。
02、“平均一間酒店掙兩千萬，這不是很難”
李美是在很多年前，以管培生的身份進入富力的。那時候的富力，“說實話挺像國企，工作強度也不大，很輕松。”李美告訴「市界」，富力校招都要求是名校出身，就連公司的前台都是中山大學畢業的。
富力最高光的時刻，是其上市兩年後的2007年，時值遍地草莽的年代。那一年，富力依靠獵德村等城市更新項目，跻身“華南五虎”之列，排名僅次于萬科、綠地和中海。一般而言，通過城市更新獲得的土地儲備，利潤率會更高一些，有足夠盈利的空間。
“1993年到2013年的富力，營收每年翻一番。”一直跟富力打交道的宋潇向「市界」回憶道。張力也是以實作了身價倍增。2010年2月，張力入選《福布斯》全球富豪榜，排第556名。2013年，在新财富中國富豪榜單上，張力以223.0億元排名第十五。不過，在宋潇看來，富力的鼎盛期并不長。“2014年起，商業地産占比已經很大的富力，明顯走下坡路了。”
此言非虛。從2014年起，富力降低了一二線城市的拿地速度，将業務重心放在了三四線城市上。這一年，富力的營業收入增長率首次出現了負值。2015年，政府調控放松，一線城市的房價飙升之下，重倉三四線城市的富力，完美錯過一線城市行情。
為了迎頭趕上同行們，2016年，富力開始激進拿地，其拿地金額占當年銷售額的比率，由2015年的9.1%升至28.8%。此時，“加班已經變成了常态。”李美告訴「市界」，她離開富力後更是如此。不僅如此，2017年，李思廉還與王健林談成一宗“世紀交易案”：富力以六折的價格，從萬達手中買下了77家酒店。
▲（圖源/視覺中國）
這次交易，讓李思廉得了個“砍價大王”的稱号。他說，每一家酒店的收購成本是2.6億元，“了解的人，會知道這個很便宜。”李思廉制定了一個中長期目标——這些酒店實作年盈利15億元，“平均就是一間酒店掙2000萬，這不是很難的事。”
李思廉過于樂觀了。
“從萬達手中買下酒店後，富力并沒有對企業内部資源及時地進行相應調整，導緻酒店營運業務占有了大量資源、縮減了其他業務的盈利空間。”宋潇告訴「市界」。2018年，富力的淨利潤為83.71億元，相較2017年的211.86億元下降60.49%。與之形成鮮明對比的，是富力高得驚人的淨資産負債率。
2017-2019年，富力的淨資産負債率，分别為169.6%、184.1%、198.9%。宋潇一直認為，如果此時富力賣掉一部分萬達酒店，資金鍊不會到那麼緊張的地步。實際上，當年，有不少人想購買富力手中的萬達酒店，“但由于一些曆史遺留問題難以解決，再加上當時富力也無意出售酒店。這事就不了了之了。”宋潇告訴「市界」。
李思廉不是沒意識到風險，他在2019年7月提出暫停拿地工作。但令李思廉無法預料到的，是房地産行業與外部環境的變化。在房地産市場房住不炒的主基調下，2020年8月，“三道紅線”橫空出世，富力全踩中了。
為此，富力從2020年開始，将包括酒店在内的不少持有型物業擺上貨架。據媒體不完全統計，富力在2021年，通過轉讓股權、出售資産、大股東注資等形式，回籠超過218億元的資金。比如将廣州國際機場富力綜合物流園出售給黑石、富力物業轉讓給碧桂園服務等。
然而，在龐大的債務壓力面前，富力回籠的現金流顯然不夠，2022年5月，富力的美元債違約。事态緊急之下，富力在當年6月，将當初六折買下的萬達酒店擺上了貨架。據媒體報道，當時接洽的項目有10個左右，單價在2億-7億元之間，且多在二三四線城市。
後來，富力賣出去兩個，一個是北京富力萬達嘉華酒店，虧了653.7萬元；一個是福州富力威斯汀酒店（更名前為福州萬達威斯汀酒店），代價為4.3億元。為早些走出困境，在出售資産的同時，富力還向債權人尋求債務展期。為與債權人盡快達成一緻，富力将一些海外物業納入抵押物。
摩根大通在其中起了關鍵作用。在21天的時間裡，這個金融大咖聯系了上百名大型投資者，進行了30場以上的投資者電話會。債主們看到了摩根大通和富力的誠意，很快通過了展期方案。至此，富力獲得了三年左右的喘息時間。
就在所有人認為富力可以大松一口氣時，富力的老闆張力卻遇到大麻煩。
03、雙老闆制的平衡被打破
富力采用的是國内房地産企業絕無僅有的雙老闆制。
畢業于名校數學系、從事過證券分析工作的李思廉嚴謹内斂；公務員出身、做過包工頭的張力外向率直，“很機靈，也很會做人。”這樣的性格差異，使其各有分工。李思廉負責銷售和财務，張力主要負責買地、施工等前期工作。
沒有任何血緣關系的兩人，共同帶領并非家族企業的富力，從起步時的小小地産公司，發展成業務遍布全國的大房企。即便是富力遭遇前所未有的危機後，這兩位老闆看起來也是齊心協力。
就在2022年年中，還沒接到裁員通知的劉竺，還見到了張力。彼時，張力是在廣州的一處工地上巡查，“身邊還帶着保镖。”劉竺向「市界」回憶道，“張老闆個子不高，也不瘦，但看起來很精神。”不過，令劉竺沒有想到的是，僅僅是幾個月後，張力就被英國倫敦警方逮捕了。
據當時的法庭清單顯示，張力被指控“向一名美國官員提供回扣和資金，估計在4萬到7萬美元之間，以便為一個建築項目獲得适當的許可”。建築項目為Z&L Properties Inc負責開發的555 Fulton項目。
2022年12月，在支付了1500萬英鎊的保釋金後，張力被監視居住于倫敦塔橋較高價的電梯大廈43層。據說，事情發生後，張力極力争取避免被英國引渡到美國的程式。然而，就在2023年6月16日，彭博社報道稱，張力同意從倫敦被引渡到美國。“他将面臨涉嫌行賄的刑事指控。”
▲（2018年8月1日，中超第15輪，廣州富力VS北京人和。富力老闆張力步入場内交流。圖源/視覺中國）
“張力被引渡到美國，意味着張力涉嫌行賄已經基本坐實，大機率的結果會被追究刑責，甚至企業也會被連帶處罰。不過，按照美國的司法制度，還是有一定的和解機會與空間的。”IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴「市界」。
針對張力涉嫌賄賂案，富力進行了澄清：并無就保釋提供任何保證資金、公司在 Z&L Properties Inc．（由張力及其關聯方擁有）并無權益，該案件将不會對公司的業務及營運有任何重大不利影響。
“雖然這起事件與富力沒有直接關系，但張力作為實際控制人和靈魂人物，其地位不可否認與忽視，這起案件對富力無論是從市場信心還是企業形象，甚至公司内部權力結構平衡的影響，是不言而喻的。”柏文喜認為。
據自媒體“壹地産”報道稱，為了營救張老闆，富力很快從地産、能源條線抽調人員，成立過一支救援小組，趕赴美國活動。據說，當時還賣了幾家酒店，以備不時之需。關于張力何時将被引渡到美國，以及富力如何應對這起案件，「市界」聯系了富力集團方面，截至發稿，未獲回應。
從目前來看，富力并沒有走到恒大、融創這一步。究其原因，“富力不像恒大那樣産業跨界幅度過大，以及過度運用财務杠杆。他更多的是本身的流動性以及行業下行、地産銷售不暢等問題所造成。”柏文喜告訴「市界」，盡管張力被抓捕對富力有影響，但由于富力本身長期以來所形成的雙董事長體制，對于穩定富力企業基本面和公司營運有較大幫助。
“富力目前面臨的困難主要是債務重組與恢複經營的難度較大。目前行業走勢不明朗，市場回暖未達預期。”柏文喜認為，富力的未來還帶有較大的不确定性。
探究富力走到今天這一步的原因，有人将其歸咎于張力“什麼地都敢拿”，有人将其歸結于2017年收購下77座萬達酒店，李思廉則有自己的反思與表态。今年3月，李思廉在2023年中國房地産高峰論壇上稱，當下企業困境主要是源于早年間過于追求規模的無序發展。
張力因涉嫌賄賂案失去人身自由，使得富力雙老闆制的平衡被打破後，據說，常駐香港的李思廉特意跑到北京，找少數高管開了一場小範圍的閉門會議，鼓勵大家共克時艱。正如融創有一路跟随的順馳老人一樣，富力也有一些老員工沒有離開。
但前腳李思廉鼓勵所有人共克時艱，後腳一些富力員工似乎有了新去處。“壹地産”報道稱，過去這段時間，富力發生的經典場面就是，員工接到一通跨洋電話，然後一邊從富力遞交辭呈，一邊在實地辦理入職。實地是張力兒子張量作為實際控制人的房地産公司。
（文中張楓、王遙、劉竺、宋潇、李美為化名。）
作者 | 陶 婷
編輯 | 孫春芳
營運 | 劉 珊