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在昨天的文章《信号來了，新一輪調控在路上~》裡，我們提到了“結合上周的定存利率下調，或許是為接下來的LPR利率和貸款利率下調創造空間。”
今日一早就傳來了降息的消息，而且這次的降息與高層提到的“逆周期調節”挂鈎，是以在一周後最新一期LPR的公布時，可能還會有“驚喜”。
壹丨提前釋放降息預期
這次的降息很特殊。
放在以往，央行如果有降息的動作，會在每個月的15日續作一年期MLF時展現，同月20日，LPR便會按照幅度上漲或降低。
而本次降息的動作，卻是通過“7天逆回購”來傳遞降息信号，一來比對了央行行長近日“逆周期調節”的發言，非常時期非常手段，二來也顯示出了這次降息的緊迫性，市場的表現央媽都看在眼裡，這時要提前給疲軟的市場一些愛。
今天（6月13日）上午，央行釋出了“公開市場業務交易公告”（114号），宣布今天的7天逆回購中标利率為1.9%。
從2022年8月15日算起，過去十個月的時間，該名額一直維持在2.0%不變。
上次調整時，當月MLF、LPR都出現了降息（去年8月份，5年期LPR利率從7月的4.45%一口氣大降15個基點），而且在六月密集的寬松輿論下，本月降息10個基點近乎闆上釘釘。
基于“逆周期調節”的表述，本月還很有可能出現“不對稱降息”的情況，即一年期LPR降10基點，五年期降15個基點，專門治療樓市的偏冷。
從大趨勢來看，過往四年，五年期LPR已有六次降息，算上本月，則會有七次。
可這樣的力度還是不夠，08年、14年的降息潮都是在一年以内的周期完成，如今降息的頻率和力度頂多算是撓撓癢，要想經濟有成效，維穩樓市的決心就該更堅定一些。
随着本月的降息，許久不變動的西安房貸利率也會出現變化。
若降息10個基點，西安首套房貸降至4%，二套4.8-4.9%；
若降息15個基點，西安首套房貸将跌破百四，首次來到3.95%，二套則是4.75-4.85%。
貳丨樓市堵點 不在降息
降息是件好事，是降低資金使用成本的直接手段，可以促進大家去消費，去買房。
然而，從去年三季度開始，貸款利率，尤其是房貸已經進入了底部，對比兩年前動辄5.88%的首套高利率，百四上下的利率已經很有誠意了。
但大家有沒有發現，低利率時的樓市銷量，竟不及高利率時代。
現階段的降息，既不是錦上添花，也不是雪中送炭，要疏通目前樓市的堵點，光靠降息絕不可能實作。
肉眼可見的堵點，有三個：
第一，存量貸款壓力居高不下，再消費承壓。
透過上圖，很顯然2018年-2022年上半年是利率高點，但這期間售出的商品房便有近6300萬套（期間銷量合計/套均120㎡），對應千萬個家庭被高利率捆綁。
而且随着傳遞的到來，很多房子的漲幅甚至都無法覆寫房貸利率，一時半會也賣不出去，對于社會消費而言，需求被嚴重壓縮。
扒出這樣的資料，就不難了解之前為什麼那麼多人呼籲給存量利率打折了。
以往高利率站崗的家庭，隻能通過一次次的降息，來實作房貸利率的降低。
舉個例子，暫定6月20日降息10個基點，則存量房貸從“下一定價日”開始，也可以享受10個基點的降息。至于“下一定價日”在哪一天，要看你跟央行在貸款合同中的約定，一般是第二年的1月1日，或者貸款日。
至于再去給存量利率打折，你覺得銀行現在能願意嗎？
不過聽說西安近期的商轉公有了重新開機的苗頭，大家耐心等等官宣。當然，這也算是一種定向的寬松，沒公積金的就别瞎湊熱鬧了，跟你也沒啥關系。
二、二手房流通性又開始萎縮，置換成本頗高。
就拿所在的西安舉例，本來進入2023年的姿勢很對，2月、3月甚至出現了環比50%+的大漲，3月二手房成交量更是沖到了12151套，迎來了有公開資料以來的新高。
這一段時間内，新房熱度也迎來了上行，2月、3月千人搖數量和去化率都有不俗的表現。
這也再次印證了，二手房是樓市穩定的先決條件，把手裡的二手房賣出去，才有新房市場的增量需求。
長達七年的限購+落戶人數的減少，西安樓市現在得靠“内需”來驅動。
随即4月、5月二手房成交量下行，新房也失去了勢頭，管道、優惠，開發商又開始卷了。
救市的核心是把二手房擡起來，活躍的二手房交易除了帶來穩定的增量需求外，還能重新激活樓市預期。
三、核心政策一直都沒松動。
一線城市是，西安也是，真想打政策牌，核心區域的限購、限貸、限售大有文章可做。
叁丨降息隻是開端
事實上，今天除了降息的釋放，一波“一線城市+特大城市”城中村改造也在醞釀之中，這是不是棚改貨币化的重新開機，我們不妨讓子彈再飛一飛，但西安今年的拆改力度遠大于往年。
流出的方案中，涉拆改的村民、居民還是會獲得一筆不菲的安置現金，無疑會催生一部分的需求+購買力，原本供需沖突緊張的區域，會借着城改迎來一波拆遷的行情。
再配合後期可能的“大動作”，一旦預期建立，市場很快就會有反映。
在政策的轉折期，本就是混沌的，期間難免夾雜着不和諧的聲音，甚者巴不得房價暴跌，讓中産債務壓頂一夜返貧。
但越是噴子多，才越說明有機會。還有太多人看不懂房地産，看不懂中國經濟。
是以盡管有很多人罵，我們這個階段還是會密切關注變化，從上層态度，到實時政策，再到市場量價。一般政策寬松後，地方城市一旦出現2-3個月的成交資料反彈，行情大機率是要來了，買哪個區域、買哪個樓盤，這都是需要提前去做功課的。
時間差，是這個時代最有價值的資源。對樓市而言亦是如此，在多數人還未改變預期和心态前，搶先布局核心資産，等市場完全起勢，就等坐收果子。而隻會吐槽的人，可能還在糾結要不要入手。