“根植城市更新中的老舊小區改造領域，是一件難而正确的事情。一方面，老舊小區改造符合政府和老百姓的需要；另一方面，這類項目利潤微薄，回報周期長，此前在國内也沒有先例，是以實施起來也并不容易。”願景集團董事長陶紅兵向21世紀經濟報道記者表示。
近年來，随着城鎮化程序的不斷推進，大陸進入城市更新的重要時期。從宏觀層面來看，城市發展已經由原先的大規模增量建設階段轉向存量提質改造和增量結構調整并重的新階段。與此同時，城市發展中面臨的基礎設施老化、配套設施落後等問題亟待解決，人民群衆對城市的宜居性也提出了更高的要求。
2021年，“城市更新”首次寫入政府工作報告。此後，城市更新便頻繁出現在各級政府的檔案中，并得到越來越多的政策支援。其中，鼓勵支援社會資本參與城市更新，是各地政策的重要方向。
成立于2018年的願景集團，是較早介入城市更新的社會資本之一，主要關注城鎮老舊小區改造領域。其對北京勁松小區的改造，是北京首例社會資本介入城鎮老舊小區改造的案例，并形成了“勁松模式”。2020年，“勁松模式”被寫入北京市政府工作報告。
以“勁松模式”為起點，願景集團不但關聯周邊的三裡屯街道、雙井街道、潘家園街道，推動緊鄰片區整體更新更新；而且在深耕北京的同時，積極在全國布局，範圍覆寫山東、廣東、川渝、華東等地區。
陶紅兵認為，老舊小區改造與城市更新是一條微利可持續的賽道，沒有短期暴利的可能性。也正因如此，這類項目需要有情懷、願意付出的團隊來長期營運。同時，老舊小區改造涉及居民、政府等主體，是以除了人才建設外，政府部門的支援也十分重要。
長周期、薄利潤
城市更新是一種将城市中不适應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，其涵蓋的範疇較大，城市更新對象既可以是住宅、商業營業用房等，也可以是街道、公園、綠地等基礎設施和公共資源。
其中，老舊小區改造的對象主要是建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社群服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區。按照《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，2000年前建成的小區是主要改造對象。
城鎮老舊小區改造内容可分為基礎類、完善類、提升類3類。基礎類，為滿足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區内建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等；完善類，為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是環境及配套設施改造建設、小區内建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等；提升類，為豐富社群服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的内容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造等。
陶紅兵介紹，基礎類改造主要由政府資金參與。完善類和提升類的改造可以有社會資本介入，也是願景集團的業務重點，比如商業網點、幼稚園、充電樁、停車場等配套設施的功能完善和品質提升，電梯加裝，智慧社群與養老服務等。
與房地産開發不同，這類業務更多屬于“營運”的範疇。不僅對營運能力有要求，而且利潤微薄。陶紅兵指出，願景會根據小區的現狀來确定大體的改造方案，來測算需要付出的成本，然後根據可獲得的平衡資源、經營性資産規模、經營性資産的預期收益等，來确定項目的收益前景。
總體來看，老舊小區改造項目的利潤微薄，這注定了項目的回報周期是相當漫長的，“可能要在十年以上”。正因如此，目前投身于這一賽道的社會資本并不多。
拆解“勁松模式”
願景介入勁松社群的開發，有一定的巧合成分。陶紅兵解釋道，2018年，關于老舊小區改造的方方面面都尚在探索期，各方都較為謹慎。在與其他街道的洽談未果後，願景最終和勁松街道達成合作協定，在勁松北社群率先嘗試改造行動。
“當時的勁松街道比較有創新精神，因為我們做的時候，很多政策方面的瓶頸還沒有突破，（一些做法）還是在政策的邊緣地帶。”陶紅兵說，勁松街道選擇和願景合作，是“很有勇氣”的。
最終，對勁松社群的改造取得成功，并獲得監管部門的高度認可。《北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目标綱要》提出，持續推進老舊小區、危舊樓房、棚戶區改造，推廣“勁松模式”“首開經驗”，引入社會資本參與。
其中，“勁松模式”是社會資本參與老舊小區改造的範例，“首開經驗”則代表國有資本在老舊小區改造中的成功做法。
4月14日，由北京市規劃展覽館主辦，願景集團協辦的“勁松模式——老舊小區更新模式探索及成果展”在北京市規劃展覽館開幕。展覽将“勁松模式”拆解為黨建引領，“五方關聯”的工作機制；堅持參與式治理；可持續營運模式；一張藍圖管到底；專業化物業服務等5個方面，并指出，“勁松模式”為促進首都超大城市高品質發展提供了重要探索路徑，也為全國範圍内城鎮老舊小區改造和城市更新提供了可借鑒的經驗模式。
作為實際參與者，陶紅兵認為，“勁松模式”的關鍵在于社會資本的參與。具體來說，就是社會資本參與到老舊小區改造這一領域，專門從事完善類和提升類的改造項目，并通過和政府的基礎類改造相結合，社會資本和政府财政資金相結合，以完善老舊小區配套設施的功能，提升老舊小區居民的生活品質。
他認為，對于社會資本來說，“勁松模式”的特點是通過長期的營運而不是通過短期開發或是銷售房地産，來擷取回報，收回投資。即意識上需要把過去的開發思維轉變為經營思維，盈利模式由短期的暴利轉變成長期經營的微利，進而實作可持續發展。
陶紅兵表示，這種差異會展現在方方面面，使得開發模式中形成的路徑依賴很難在營運模式中成立。
以成本控制為例，房地産項目的樣闆間大多做得美輪美奂，讓人産生購買的沖動，并形成溢價，且很多樣闆間在銷售完成後會被拆掉。但在老舊小區改造中，示範區更多考慮使用中的便利性，且最終會用作營運，不會輕易拆掉。
營運之道
雖然“勁松模式”備受認可，但作為營運、服務類工作，實際操作并不容易。陶紅兵指出，在老舊小區改造過程中，獲得居民同意、擷取平衡資源、長期經營、收繳物業費等各個環節都不容易。
“沒有一個項目是容易的。”陶紅兵說，大項目的優勢是資源多，營運空間大，但居民數量也多，協調起來并不容易。小項目資源少，但居民也少，更容易達成一緻。
具體到實踐層面，很多技巧都是逐漸摸索出來的。“凡是有兒童玩的遊樂設施的地方，旁邊要修很多凳子給家長老人坐。因為孩子通常不會自己來玩，都是家長帶着來。孩子在玩，家長要有休閑坐的地方，是以我們一般都是把老人休閑區和兒童遊樂區放在一塊，這樣孩子玩樂不會脫離老人的視線。”陶紅兵說。
更重要的是，作為一個微利項目，如何在提升居民生活體驗的同時兼顧成本控制，對營運能力有着極大的考驗。
陶紅兵舉例稱，願景在老舊小區改造過程中基本上不種植灌木，如果小區原本有灌木，通常會将其拔掉，改為草坪。因為灌木雖然色彩豐富，層次感強，但養護成本高，不但需要修枝澆水，而且容易積存垃圾。而如果由草坪取代灌木，那麼所需的人力成本和時間成本就會減少很多。
“如果這一片是草坪，一個清潔工用15分鐘就把這幾百平米打掃幹淨了。但如果裡面有好幾道灌木叢，清潔工兩小時都幹不完。這就是營運成本的節約，你得為以後着想，不是隻看眼前。”陶紅兵說。
老舊小區改造的複雜性，也對經營者提出了很高的要求。
陶紅兵表示，作為服務商，要求成本低，效率高，響應快，服務周到，還要随機應變，機動靈活。這也是願景作為社會資本參與老舊小區改造的優勢。
在人才選擇方面，除了基礎的營運能力外，願景很看重人員是否具備負責、對居民友好的品質。這是因為勁松模式重視居民的參與，前期的改造、經營方案需要過半數居民投票通過；後期的物業經營、物業費收繳也都需要居民的支援。
同時，企業還應擁有具備與政府溝通能力的人才。陶紅兵強調，正由于項目是微利的，為了避免虧損，保證項目的可持續性，擷取政府的支援同樣是必不可少的。
他認為，政府的支援甚至是選擇項目的重要考量因素。“隻要當地政府支援，多給機會，符合我們的标準，我們就會着力去做，是以營商環境還是比較重要……因為這個事兒我們本來就是微利，弄不好就賠錢了，是以如果政府不支援或者效率低一些，可能就更難了。”
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