概述
轉眼間在北京工作生活了10年了，真實領略了“彈指一揮”的感覺。
前段時間想着找工作。面試了一些公司練練手，雖然沒有拿到中意的offer，但是收獲還是頗豐的。面試的文章寫了一小部分由于開始看房子打斷了（也是現在公司給出的一些資訊暫緩面試）。是以聊聊北京二手房市場吧。
由于首付超級有限。是以看得也是局限的很。今天坐下來好好總結一下。
首先，在北京買房壓力不是一般的大。北京無論是買新房還是二手房，首付絕對是在二線以下城市全款了。雖然調控和疫情房價有下挫，但是暫時的，況且在北京相信房價還是可以維持的，是以不想觀望了還是下手吧。
其次，面臨結婚生子的轉折，首付不夠墊墊腳也想弄個夠用的真的挺難，要麼犧牲交通，要麼犧牲居住環境，總得有取舍。
最後，給大家總結一下最近的看房大觀和感受，最後用收集的資料做對比。
經驗
看房大多數靠中介，其他方法比如朋友介紹也靠譜，但是可選區域就小了。再不就是想着法拍房，一個是法拍房也是可選的方位小周期長，另一個方面是撿漏圖便宜也有諸多的坑。
中介方面在主要看的我愛我家和鍊家，鍊家确實感覺服務比較好房源也多一點，畢竟中介費也高啊，不過中介費最後一般都可以砍一點（不要主要砍中介費，房價才是大頭）。
看房過程中學習到不少東西一一列舉一下：
1.權屬分為商品房，公房，經适房。商品房可分為普通商品房和限價商品房，限價商品房交易的時候有有一部分稅費的，是以報價不高可能加上稅費就高了。經适房分一類經适房和二類經适房，經适房都有土地出讓金，隻不過二類的比一類的低很多。公房一般挂出來賣的也都是已購公房。這些房屋其實就是稅費的差别，交易一次之後都成了商品房後期都沒有啥問題。
2.房齡，之前沒有咋關注，看到朝陽區老破小裝修完也挺好啊，還有不少七十年代八十年代的房子，甚至五幾年的房子。但是公積金貸款的注意了，47年限制卡死大部分公積金貸款，是以老房子需要考慮公積金貸款和和轉手的時候隻能賣給有能力全部商貸的（轉手可選的賣家就少了不少）。
3.看房期間關注過抖音佳爺看房團，佳爺說了不少買房的知識，其中一條就是二手房看地段不看裝修，最開始的時候看到裝修好的也很喜歡，但是後來知道裝修一平米均價也就一千，裝的好點兩千塊，全部裝下來十萬塊妥妥的。而裝修好的有的就會比其他的高出十多萬總價，如果是貸款你想想吧，全還完就得20萬多喽。
4.如果看房區域跨度大，要麼自己開車，要麼中介開車，不然真的可以累死你。
5.看二手房也可以考慮新房，我也看過兩個項目，北京的新項目特點也很明确，要麼靠裡面的賊貴還沒有小戶型，要麼就賊往外。新房好處多，例如：是新的，精裝啥都送修拎包入住等，缺點也明顯。例如：遠的要命，未來發展趨勢不明朗。不過如果這些都可以接受或者有内部消息（可以跟我分享下哈）那就都不是問題，畢竟新房還是舒服些。
原則
兩個網上常見的二手房原則供參考
一、不貪大求全
二、買熟不買生
三、要買剛性房
四、買房要擇鄰
另一個。
第一地理位置是關鍵
第二房屋品質看周詳
第三戶型面積要選好
第四房屋産權驗仔細
第五物業雜費看真切
第六鄰裡是否很和睦
如果像我一樣，首付及其有限 又事事兒的，那就得有所取舍一點。列出來自己原則，慢慢選。
最後就是買房子是大事，多做功課，多看，别拍腦門。
資料分析
接下來把總結的一些資料給大家分享下。資料來源鍊家網，2021-01-19日查詢的
主要進行了在售和已售的資料對比，已售的資料是很多年的資料，是以隻能當做是個方向參考。
在售的資料看現在正在出售的房屋都是啥樣的，參考的價值就是供應方的需求分析，供應的房子到底有多少，供應的房子分類比例，和現在出售的市場行為分析（為啥那麼多要賣的）。對目前選擇空間更有利。
已售的資料參考價值就是需求方的需求分析，買方都會買什麼樣的房子。對于未來置換的時候出售更有利。另外鍊家提供的已售資料應該是很多年的，作為簡單參考吧。
市場是雙方決定的，絕對不是我賣什麼你就得買什麼，也不是我買什麼你就得賣什麼，而是雙方共同磨合。
主要分析點有：價格、區域、戶型、面積、樓齡、權屬。
其他沒有分析的，類型其實基本就是大廈和闆樓，闆樓居多，這個是建造方決定的，而且對于居住來說影響也不是很大。樓層的話主要是因為各個樓層分差不大。朝向來說絕大部分都是南向，這個也是建築屬性。房屋用途絕大部分都是普通住宅，商業用途的占比并不大，但是價格很低，一方面是50年産權，另一方面就是未來續期規則不明朗，沒有絕對的條例可依。還有裝修來說不做考慮，剛剛說了看位置不看裝修，幾百萬都出了，裝修十萬還怕啥。
目前在售全北京有八萬多套（80499）
已售數量将近96萬套（959785），網上查來的資料：2020年北京二手房成交16.6萬套，同比上升17%，創近四年曆史新高。
價格區間資料分析：
在售房屋價格區間資料
在售房屋以300-800萬區間的居多。這部分售賣大部分都是改善型的供需。也是目前市場上的剛需。
已售房屋價格區間資料
已售住房可以看出和在售住房資料比較拟合，隻不過300-400的偏多一些，一部分原因是曆史原因，已售是很多年的資料，多年前這個價格真的差不多也就是五六百萬了吧。
區域位置資料分析
在售房屋區域位置資料
朝陽數量已經超過全北京的四分之一了，汽車次是豐台，在北京多年也比較容易了解，在五環内哪個區有朝陽占地大人口多啊。但是朝陽内老樓确實也是多。
已售房屋區域位置資料
和在售房屋資料比較拟合就是朝陽仍然是最大的超過北京四分之一，但是其次是海澱，這個資料可能原因就是海澱的前些年都賣的差不多了，而且現在有的話價格也挺高不容易成交。東城西城海澱肯定是價格王者。很靠邊的地區數量比較微薄主要以新房為主（反正都很遠，價格差不多，誰不買新的）。
戶型資料分析
在售戶型資料
兩房間剛需房，居住屬性絕對強，相比一房間更剛需，相比三房間更便宜啊。
已售戶型資料
兩種戶型資料基本拟合，是以不用說，兩房間剛需房現在賣的多，未來也好賣。
面積分類資料分析
在售面積資料
面積其實和戶型相關性很大，40-80總和的資料基本就是兩房間數量。隻不過是小兩居和大兩居的差別。
已售面積資料
已售面積和在售面積資料區段差異比較拟合，50-70的偏多估計也是曆史原因，因為老房子面積小的多。新房子越來越大。
是以面積和戶型都可以看出來兩房間的剛需地位。
樓齡資料分析
在售樓齡資料
樓齡五年以下的由于不滿五，是以數量也就更少。五年以上的遞增資料非常有規律也容易了解，當然都是曆史原因了。20年以内可選的房子還是挺多的
已售樓齡資料
這個肯定就是曆史原因了，因為這個資料就是已售的很多年的房子。但是樓齡的遞增規律更明顯。未來你的房子再次出售的時候基本也是這個規律裡面的。
本人也就是最近看看房，做了一些總結的小白，有大神感覺那裡說的不對的歡迎指正。