前言
時間翻過2022年，進入2023。随着春日首季的到來，氣溫逐漸上升，樓市對房貸降息的期望也節節攀升。但是LPR在剛過去的一月份沒有任何變化，樓市的降息願望在23年首月撲了個空，至此，LPR已停滞整整五個月。
月曆翻進2月。此時樓市再興提前還貸的風潮，各路媒體特别是官媒的呼聲也漸起。相關專家提出建議，主張推出不同檔次的優惠政策，來調整降低貸款市場的報價利率，專家的建言會不會促進LPR調整？衆所周知，LPR存在的目的就是輔助市場對貸款利率進行調節。
2月15日，央行釋出了最新一年期中期借貸便利和逆回購操作的中标利率，前者為2.75%，後者為2.0%，這兩項資料都與1月份持平。
中期借貸的中标利率既然保持不變，那按照LPR調價機制來，LPR下降的可能性就非常小。2月的LPR很大機率也不會發生變化，意味着房貸降息的可能性微乎其微。
房貸降息雖然在2月份也不會實作，但這隻是樓市新階段的冰山一角，平靜冰面下暗流湧動。為了适應新階段的樓市，央行或許會做出新的大動作以應對。
政策一
LPR停滞6月，房貸利率相對處于曆史新高，新一輪降息能否實作？
房貸降息期望的落空其實早就有迹可循。我們先來看目前的宏觀經濟狀況。市場普遍認為宏觀經濟已現回升勢頭，而降息政策往推出于托底經濟運作之時，是以目前下調利率政策推出的可能性很小。
再來看和房貸利率息息相關的LPR。先說5年期LPR。2022年8月，央行宣布5年期LPR下調15個基點，下調後的資料為4.3%。我們前文提到，這個數字在進入2023年後已經5個月沒有任何變動，根據之前所說的2月MLF的基本情況，到了2月這個資料也極大機率不會變動，換句話說，5年期LPR即将整整半年沒有任何改變。
然後是1年期LPR的情況，央行給出的報價為3.65%，這個數字雖然總體來看隻是求穩，沒有過多表現。但是支撐這個報價的結構性支援政策非常完善，企業貸款的利息率也保持在較低水準。從各方面情況分析，房貸降息似乎都缺少關鍵的推動力。
話說兩邊，雖說房貸降息難，但是房貸降息也存在着必要性。貨币政策的“相機決斷”特征在樓市表現中十分亮眼。房地産市場是經濟穩态增長的重要因素，要想推動房地産市場的回暖，進而促進經濟的增長，降低居民房貸利率是政策關鍵所在。從這一點來看，引導下調5年期以上LPR報價也存在市場和政策上的驅動力。
那我們将目光放到房貸利率市場上，市場還能不能下調利率報價？
根據冰山指數來源的資料顯示，去年末月，5年期以上LPR資料為4.3%，居民購買首套房房貸利率下調，該年發放的全國平均個人住房貸款利率為4.26%。縱向比較來看，這是自2008年以來，平均房貸利率的曆史最低值。
但是橫向對比同時期的企業貸款利率和房貸利率在GDP增速中的比重來看，這時的居民房貸利率處于貸款利率的曆史新高。
什麼是房貸利率在GDP增速中的比值？換句話說，就是錢生錢的空間，利用貸款賺錢。這個百分數越小，賺錢空間越大。這個數字為我們解釋了去年的現象：提前還貸風潮刮起，而利用貸款賺錢的獲利卻不斷下降。
是以前文說我們的相對利率水準還處于曆代高位，要想改善樓市降息需求可謂是難上加難。但危機之中孕育機會，這也意味着2023年下調房貸利率仍有關鍵驅動力。
政策二
今年房貸政策主基調：差别化住房信貸，但樓市新階段催促央行推出房貸新政策。
央行最近頻頻釋放信号，似乎暗示樓市它将做出什麼大動作以應對樓市新階段。央行都釋放出了哪些信号？我們按時間順序來捋捋：
首先是2月10日，央行召開了2023金融市場工作會議，為今年金融工作定下基調并安排工作重點。樓市萬衆矚目的降息問題也在會議上被特别指出：要因城施策實施差别化住房信貸政策，并加大住房租賃金融支援。
其次2月14日，官媒《經濟日報》發表文章，對央行會議的因城施策政策表達支援，文中指出要降低購房成本，釋放購房需求，并提出許多具體政策建議。
說完了宏觀的政策調控，我們來看下具體的樓市狀況。現在的樓市是很沖突的。這個沖突表現在兩方面。一邊是購買意願和實際行動上，一邊是前文提到的房貸利率在GDP增速中所占的比重。我們先說前者。
根據克爾瑞做的2023年春節置業調查結果顯示，居民的置業意願普遍很強。半年内計劃購房的高達調查樣本的50%，這個水準已恢複至2021年的平均水準；但是樓市的成交資料稍顯慘淡，成交資料回暖的城市隻占小部分，且這批回暖城市中，也隻是某些闆塊局部回暖，非樓市整體。絕大多數城市的樓市仍然沒有起色，急需央行推出政策，進行差别化精準扶持。
來看沖突後者。先說2023年信貸政策的主基調，那就是差别化的住房信貸政策。具體實施過程如下，如首次購房已進入3時代。就是說利率基本維持在3.8%左右，這個資料是主流，在某些二線城市如南甯、珠海、韶關等地，首套房的房貸利率最低可達3.7%。二套房則大不同。普遍在5年期LPR的基礎上加點60，也就是4.9%左右，資料沖突十分沖突。
鼓勵居民購房，首套房需求開始調整。在LPR停滞不前的背景下，針對改善型需求的二套房貸利率的定向降息可能即将破窗而出。多家銀行官宣執行住房按揭貸款年齡期限可以延長至80歲。這裡需要指出的是，按揭年齡延長并非某些情緒化解讀口中的“樓市拉老頭老太下場，那終身俸養房貸”；這個政策針對的是第三次嬰兒潮的年齡段，為改善型需求加杠杆。改善型需求就是鼓勵居民購房的關鍵。
除此之外，信貸政策将會成為中高收入家庭巨量資産性超額儲蓄重新流回資産的關鍵一環，其将會降低負債端的支出利率。
政策三
消費要複蘇：穩住房地産企業。鼓勵改善與加杠杆，助推樓市新階段
樓市将進入新階段，居民資産表也開始由衰退緩慢向擴張轉變。為了讓房地産刺激消費複蘇，央行計劃鼓勵從對超額儲蓄貢獻最多的中高收入群體開始加杠杆，着手改善購房需求。
央行在今年開年公布了第一月的居民存款資料，根據央行釋出的資料顯示，居民存款總體增加了6.2億元，再創曆史新高。但我們要注意，雖然居民存款額度和儲蓄率都高，居民的存款總額增加，其實對消費複蘇沒有多大的促進作用，消費疲軟仍是公認的經濟現狀。為什麼？
從宏觀經濟學的角度講，“存款”和“儲蓄”是兩碼事。存款總額多了，随之積累大量超額儲蓄。超額儲蓄有兩種，一個叫消費型，一個叫資産型，對消費複蘇有促進作用的是前者。
前者可以在段時間内轉化為消費刺激市場，但是這一類型的超額儲蓄主要集中在20年，也就是說現在我們存款增加帶來的超額儲蓄主要是資産型，這從側面反映出更多由高收入群體帶來了大部分新增的超額儲蓄。根據有關資料機構的報告顯示，居民可支配收入被分為五等，高收入組和中等偏上組站新增儲蓄的70%。
而為什麼目前資産型超額儲蓄遠大于消費型？這是因為資産配置調整。22年房地産業整體下行，金融資産價格下降，這兩個因素共同作用，極大影響了居民資産端的構成。
結語
居民紛紛調整自己的資産結構，具體表現為收緊負債，減少不必要的消費支出。表現在房地産上就是居民購房欲望下降，贖回理财，計劃重新用于購置房産或者其他投資。是以說房地産複蘇對刺激消費非常關鍵，它能穩定居民資産端并有效提升居民的消費傾向。
今日話題：為适應樓市新階段，央行放出“大招”，短時間内房貸利率還會降嗎