每經記者：李娜
● 最近接連上市的6隻公募REITs都是漲停闆開盤，最終5隻奔向頂格的30%漲停，還有1隻漲幅也是逼近上限。那麼，公衆又如何參與買賣呢？
今年的權益市場有點難。新股破發、核心資産遭抛售、新基金發行遇冷；權益類基金更是出現大面積（年内）虧損。
在這樣的狀況下，有一類公募産品REITs卻異常火爆，網下認購頻頻破百倍、公衆配售屢創新低！
國内公募REITs專注高速公路、産業園區、倉儲物流、污水處理、保障性住房等基礎設施領域，它實際上是募集資金對應的基礎設施項目公司的股權。在符合有關基金配置設定條件的前提下，公募REITs每年至少配置設定1次收益，不低于合并後基金年度可供配置設定金額的90%。
由于兼具打新及二級市場交易屬性，在今年新股不敗神話破滅背景下，REITs俨然成了無風險打新的代名詞，整體的平均溢價率仍接近30%；二級市場交易方面，目前已上市20隻REITs産品，今年更是遠遠跑赢同期的寬基指數。
更為火爆的是，最近接連上市的6隻REITs都是漲停闆開盤，最終5隻奔向頂格的30cm漲停，還有1隻漲幅也是逼近上限。
公募REITs，一個還未被大衆熟知的良好收益率産品，後續擴容還在路上，産品申購、打新、上市交易，無不充滿吸引；如果您錯過了21年的固收+、22年的可轉債，目前不能再錯過它！
投資者如何認購公募REITs呢？目前可以在基金公司官網、第三方平台上購買。你還可以通過交易股票的證券賬戶在券商APP上買賣，這樣最友善了。
火爆：網下認購百倍常态化
在10月14日的陽線之前，近期（滬指）3000點關口的A股市場，是誰在上演漲停秀？
上周（10月10日至14日），公募REITs三隻新品上市。10月10日，華夏合肥高新産園REIT上市，首日漲幅奔向30%的頂格，收于2.847元。
10月13日，國泰君安臨港創新産業園REIT上市，同樣30%漲幅再現，當日收于5.356元。
10月14日，國泰君安東久新經濟REIT上市，開盤瞬間沖向30%漲跌幅，最終全天上漲27.15%，收于3.859元。
回到8月31日，你會發現最近接連上市的6隻公募REIT，上市首日漲幅中，5隻都是瞬間站上30%的頂格漲幅，還有一隻是接近30%，幾乎是箭箭正中靶心。
2022年8月，公募REITs明顯進入擴容階段。
自8月16日中金廈門安居等三隻REITs齊發以來，已有6隻産品完成募集，3隻産品完成上市。公募REITs的數量短期達到20隻。随着華泰資金江蘇交控高速公路和中金安徽交控高速公路兩隻REIT新品獲得通過、華夏和達高科産業園REITs正處于稽核中，公募REITs的隊伍或将增至24隻。
與二級市場上的火爆表現相同的是，一級市場上，REITs網下認購倍數也開始頻頻破百倍，且變為常态。
7月7日，鵬華基金釋出公告稱，截至2022年7月6日，《發售公告》中披露80家網下投資者管理的275個有效報價配售對象已按要求進行了網下認購并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為135.65億份，而其網下投資者發售的基金份額數量為1.26億份。該基金的網下認購達到了107.66倍。
REITs破百倍的序幕由此拉開。随後，中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT網下認購倍數則分别為108倍、113倍。當市場還在為紅土深圳安居REIT創下133倍的網下認購倍數的記錄感歎時，轉瞬間，9月14日正式發售的華夏合肥高新REIT，91家網下投資者管理的285個配售對象的詢價報價資訊顯示，全部配售對象拟認購數量總和為269.07億份，為初始網下發售份額數量的156.89倍，重新整理已有公募REITs網下詢價紀錄。最近的公告顯示，國君臨港和國君東久兩隻REITs的網下認購也同樣破百倍。至此，已有7隻公募REITs網下認購破百倍。
單隻REIT的吸金能力也不容小觑，國君東久REIT募集份額為5億份，認購總金額超855億元。國君臨港REIT首發，其戰略投資者、網下投資者和公衆投資者比例配售前認購總金額超727億元。而創造網下認購新低記錄的華夏合肥高新REIT，其在戰略投資者、網下投資者和公衆投資者比例配售前認購總金額突破千億大關，高達1294億元。其中，公衆發售部分的配售比例低至0.23%，重新整理了公衆配售比例新紀錄。
與此形成鮮明對比的是，2021年5月，首批9隻公募REITs發行，首日便獲得超額認購，平均網下認購倍數僅在8倍左右。
REITs究竟是什麼？
新股棄購率不斷走高，與其形成鮮明對比的，是REITs在一級市場上持續火熱，成為打新資金追逐的目标。
衆所周知，公募REITs投資于成熟營運的基礎設施資産，以擷取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，并不是傳統公募基金買賣股票、債券等品種。公募REITs收益分派比例不低于合并後基金年度可供配置設定金額的90%。
申萬宏源金融工程團隊宋施怡曾研究指出，根據Bloomberg提供的資料，截至2022年9月7日，全球市場上已上市的REITs産品超過900隻，分布于45個國家和地區。其中美國REITs産品共237隻，總市值合計超過1.42萬億美元。歐洲與亞洲分别有REITs産品258隻與235隻。
華夏基金認為，美國是目前REITs最大的市場，以美國市場為例，從交易結構看，美國主要采用“公司型”架構，由SPV直接持有并營運不動産及基礎設施。而國内公募REITs采用“公募基金+ABS”的模式，屬于“契約型”架構，是基于現行法律法規架構下的重大創新設計。從底層資産行業看，美國REITs不僅投資于基建、工業、倉儲等基礎設施項目，也投資于住宅、辦公和零售物業等地産項目。而國内公募REITs專注高速公路、産業園區、倉儲物流、污水處理、保障性住房等基礎設施領域，同時也明确了像酒店、商場、寫字樓等地産項目不在試點範圍之内。
而縱觀國内目前已發行的REITs項目，華夏基金表示，其主要聚焦重點區域、重點行業及優質項目。要求試點項目權屬清晰、具有成熟的經營模式及市場化營運能力，已産生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好的增長潛力。
此外，日前，華安張江光大、博時蛇口産園、中金普洛斯、紅土鹽田港和富國首創水務，合計4隻産權類REITs和1隻經營權類REITs，相繼釋出擴募公告。5隻REITs拟擴募的标的資産屬于同品類乃至區域相近的資産，與現有資産具有良好的協同性。
普通投資者投資公募REITs的收益，除了分紅派息之外，資本市場利得也同樣是其收益來源的一部分。
受追捧原因：避險、供不應求、公共屬性
有投資者認為，2022年的資産荒以及市場濃重的避險情緒，成就了公募REITs的火爆，畢竟首批REITs上市雖受追捧，但并沒有當下如此火熱。與此同時，也有不少投資者認為，REITs的火爆是其投資價值逐漸被發現的過程。
華夏基金也向記者表示，根據《指引》要求，公募REITs收益分派比例不低于合并後基金年度可供配置設定金額的90%。是以，公募REITs具有底層資産優質成熟、現金流預期相對明确、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型基金和貨币型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩定的現金流。
從資産配置角度看，公募REITs與其他大類資産相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資産。在權益市場波動較大、“資産荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求。
從市場供求角度看，大陸公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs産品均通過監管嚴格稽核，資産品質優良，各類資金配置意願較強。且目前已上市項目存量規模較小，且流通盤比例不高，産品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。
某券商資深ABS人士接受電話采訪時表示，REITs的火熱原因是多方面的，首先，跟這個産品的屬性相關，雖然REITs是權益類封閉式基金，但它本身的特性是權益裡的異類，更偏向于固收+的色彩。其次，（穿透一個經濟周期來看）在宏觀經濟環境并不穩定的情況下，不管是交通、能源、保障房也好，或者說新能源，包括未來還要再拓展的一些新基建，資料中心等，這幾類資産基本上還是能獲得一個相對比較穩定的收益。REITs跟股市不相關，甚至是完全相反，其避險的作用就顯現出來了。再者，公募REITs還處于試點階段，本身還是嚴格的審批制不是備案制，合規方面的要求比傳統的IPO還要嚴格，對試點項目試點資産的選擇也是優中選優，進而形成了目前供不應求的局面。最後，就是REITs本身是個公共産品，參與的門檻比較低，每年4%的保底收益對于機構和個人投資者都具有很強的吸引力。
很顯然，2022年的資産荒背景下， REITs本身穩定的資産性質，與權益資産無關的屬性，供不應求的格局，以及公共産品的屬性，成就了其當下市場的火爆。
REITs：另類的固收+
當權益資産風險來臨時，跷跷闆的另一端固收類資産往往成為資金的避風港。
其實，在不少投資人士眼中，公募REITs同樣具有固收+的色彩。
“這種色彩，與傳統的固收+明顯不同。傳統固收+是一種投資政策，是資産配置方式的一種。公募REITs産品本身不是分散投資的概念，它實際上是募集資金對應的基礎設施的項目公司的股權，隻是項目公司或者底層資産。它營運的特點就是帶有固收的性質在裡面。比如，自來水或者污水處理，沒有特殊情況，隻要在這個城市的居民沒有特别大的變化情況下，它水費或者處理能力都是相對比較穩定的，是以這是一個類似于固定收益的成分。高速公路、交通，包括新能源也同樣，它每年發電量上網，資産本身是帶有這種比較穩定的特點。”某資深ABS人士在電話中向記者表示。
“那麼+的部分在哪裡展現呢？公募REITs畢竟還是有一定的想象空間，比如說随着經濟的發展，它的通行量，車流量，高鐵的客座率是上升的，具有一定的生産空間。另外，二級市場價格漲跌之間，也可能會享受超額收益。如果投資者堅定的認為，若我們走出目前的經濟環境，基金的淨值會有進一步的提升，二級市場的價格也會有所反映。是以從這個角度來說，我們稱之為它是股性産品，但又具有固收+的收益的特征。”該資深ABS人士進一步解釋道。
現有的公募REITs，可分為特許經營權REITs和産權類REITs。值得注意的是，盡管都是REITs，但兩者的投資邏輯并不完全相同，前者分紅收益率偏高但價格彈性較小，債性更為明顯；産權類REITs的分紅收益率相對偏低但未來增值空間大，則是更偏向股性。
提起固收+，市場很容易想到債券型基金和貨币型基金。
從收益上來看，Wind資料顯示，自年初至10月14日，表現最好的中長期純債類基金的平均收益為2.58%，傳統貨币類基金的平均收益為1.363%。相比之下，高比例分紅，是基礎設施公募REITs一大亮點。按照要求，在符合有關基金配置設定條件的前提下，公募REITs每年至少配置設定1次收益，不低于合并後基金年度可供配置設定金額的90%，淨現金流分派率原則上不低于4%。從年度來看，公募REITs的收益極有可能高于貨币基金和純債類基金。同時，從流動性上看，公募REITs可在二級市場上市，又具備更多的交易屬性。
公開資料顯示，已上市的20隻公募REITs，12隻完成了分紅。中金普洛斯REIT和平安廣州廣河REIT均應完成了3次分紅，博時蛇口産園REIT等6隻REITs均已完成了2次分紅。從機關累計分紅金額來看，中航首鋼生物質REIT、浙商滬杭甬REIT和平安廣州廣河REIT均超過了1元，其中，中航首鋼生物質REIT機關累計分紅最高，達到了1.6758元。今年4月28日上市的華夏中國交建高速REIT也推出了分紅方案，機關分紅0.0829元，權益登記日為2022年10月11日，派息日（場外）為2022年10月13日。
當然，2022年上半年發行火熱的還有同業存單指數基金。同業存單指數基金，顧名思義是主要投資于同業存單（比例不低于基金資産的80%）、跟蹤同業存單指數的指數型基金。與其他指數基金類似，也分為被動指數型和主動指數型基金兩類。一般而言，同業存單指數基金的管理費、托管費、銷售服務費分别僅有0.2%、0.05%和0.2%，總費率僅0.45%，同業存單指數基金往往不收取申購贖回費，其自身的風險很低，是一種現金類管理工具。截至2022年10月14日，市場上存續的34隻同業存單基金，規模已超過2200億元，前三季度平均收益為0.907%，最高的鵬華同業存單指數7天持有基金，同期收益達到了2.1147%。
“我認為，公募REITs會對貨币基金有一定的替代，隻是現在數量還比較少。從長遠來看，公募REITs也要面對底層優質資産的稀缺。相比之下，貨币基金本身具有靈活性以及充分供應。公募REITs交易量肯定還沒有貨币基金那麼充分，因為雖然可在二級市場随時進行賣出，但不能向管理人要求贖回，自身有很強的交易特點就在于很多大的機構都是作為配置用的。”前述券商人士表示。
REITs：無風險打新代言人
盡管頭頂基金的稱号，無論是機構還是投資者都更願意将當下公募REITs作為當下無風險打新代言人。
2022年的公募REITs很是火熱，上市首日幾乎無破發的表現。其實，打新這種說法并不準确，更準确的應該叫認購，本質上和新基金募集類似。與此同時，基金的認購，和股票打新完全不一樣。如果說打新股是搖号制，碰的是運氣，那麼公募REITs的認購更多看的是資金實力。公募REITs打新是按認購資金的金額大小按比例配售的。
舉個例子，某REIT面向公衆投資者一共發行2萬份，發行價是8元/份，市場上所有公衆投資者總認購資金是800萬元，投資者共認購5萬元，那麼實際取得的金額近似為2*8*5/800=0.1萬元。
某大型私募基金人士在微信上向記者表示，“我們REITs的頭寸并不多，如果配售上了，主要是上市首日賣出。”
Wind資料顯示，截至2022年10月14日，20隻已上市的公募REITs，在上市首日價格無一下跌全部上漲，平均漲幅為15.03%。上周，三隻REITs上市，華夏合肥REIT和國君臨港REIT都是直接封在了30%的最高漲幅榜。國君臨港REIT開盤直奔30CM之後，上市首日漲幅達到了27.15%此外，資料顯示，20隻公募REITs上市首日表現中，共有中金廈門安居REIT、建信中關村REIT、華夏北京保障房REIT和紅土深圳安居REIT，上市首日都是30%的頂格漲幅。
這和近期新股上市首日破發形成了鮮明對比。9月19日，萬潤新能啟動網上打新，發行價高達299.88元/股，投資者中一簽需繳款約14.99萬元。萬潤新能也成為目前A股年内最高價新股，同時也是曆史第二高價新股，其發行結果顯示，網上投資者棄購占比超20%。而在9月29日，這隻新股上市首日就跌破發行價，收于217.14元/股，跌幅達到了27.59%。而在10月12日，該股一度險些跌破190元/股的關口，盤中最低達到190.11元/股。10月14日，該股二級市場價格重返200元之上，但與發行價仍相去甚遠。
有觀點認為，“閉眼打新”、“一中就是大肉簽”的時代已經過去。
再看上市以來的表現，二級市場曾遭遇波折的公募REITs，仍有不錯的漲幅。Wind資料顯示，截至2022年10月14日，20隻公募REITs上市至今（含上市首日），二級市場價格同期整體平均漲幅為29.78%。華安張江光大 REIT上市以來的價格漲幅超過50%。中金普洛斯倉儲物流REIT、博時招商蛇口産業園REIT等另外5隻REITs漲幅也在40%-50%。
華夏基金認為，在利率下行及“資産荒”的大背景下，公募REITs産品供不應求，并且公募REITs一二級市場存在價差，即發行定價對應的分派率仍高于已上市同類型項目二級市場價格對應的分派率，預計短期内破發的可能性不大，對于純打新政策的交易性資金，高價獲配短期能兌現離場，虧損風險較小。
對于公募REITs而言，除了分紅派息之外，資本市場利得也是投資公募REITs收益來源的一部分。那麼，二級市場上直接買賣公募REITs的收益又會如何？
此外，資料進一步顯示，從升貼水來看，截至10月14日，公募REITs中隻有平安廣州交投REIT和華夏中國交建高速REIT處于貼水，前者的收盤價為11.947元，機關淨值為12.614元，貼水率為5.29%。20隻公募REITs的平均溢價率為29.45%。中航首鋼生物質REIT和華安張江光大園REIT的升水率均超過50%。
“不同的REITs上市首日賣出也有所不同，因為有些上市首日就是新高，有些其實上市當天漲停還可以，後面還要再漲幾天。這是一個正常的過程，畢竟公募REITs還屬于試點的階段。擴容加速以後，産品供應多了，應該會相對緩解一些。”前述券商資深ABS人士表示。
“要想充分發揮公募REITs真正的作用，關鍵取決于底層資産營運管理水準。投資者打新政策是最常見的，收益可觀且變現快，也就是大家常說的賺快錢，但問題在于公募REITs公開認購比例極低，打新份額極少。二級市場，公募REITs的平均溢價率接近30%，直接參與存在一定的風險。”前述券商資深人士指出。
對于公募REITs，華夏基金建議，還是理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現比較大的回撤，可能是逢低布局的好機會；如果漲幅已經較高的部分産品價格進一步上漲，顯著超出其内在價值，短期内不建議追高。公募REITs的投資還是要結合底層資産的内在價值、隐含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。
最大風險：經濟景氣度
與傳統基金經理往往爬格子選股買賣個股不同，公募REITs的基金經理實際上幹的就是REITs底層資産項目公司的營運管理的活。這意味着，公募REITs面臨着不同類型的風險。
“毫無疑問的是，如果宏觀經濟不景氣，每個行業都會受到影響，即使是相對現行公募REITs的底層資産是比較穩健的基礎設施領域。”前述券商資深人士進一表示。
從今年公募REITs披露的中報不難發現，由于二季度國内局部地區出現疫情擾動，高速公路和個别産業園區REITs整個上半年的收入受到拖累。相比之下，倉儲物流和生态環保類REITs的經營表現更具韌性。這也讓不同類型的公募REITs在二級市場上的表現有所分化。
在采訪中，公募REITs所面臨的風險也達成了一定的共識——局部疫情反複對REITs底層資産的營運造成影響；部分REITs實施租金減免可能影響可配置設定金額的風險。
事實上，無法否認的是，公募REITs投資集中度高，80%以上基金資産投資于基礎設施資産支援證券（ABS）并最終投資于基礎設施項目，是以公募REITs收益率很大程度依賴基礎設施項目營運情況，基礎設施項目可能因經濟環境變化或營運不善等因素影響，導緻實際現金流大幅低于預測資料，存在基金收益率不達預期的風險。
此前，中信證券曾撰文指出，REITs市場存在可投資标的偏少，單個标的的資産規模偏小的缺陷。“我們認為，目前REITs市場的主要沖突，是規模龐大的底層基礎資産，同樣規模龐大的希望入場的資金，和選擇有限，容納資金能力不足的挂牌上市産品之間的沖突。目前階段放開擴募，預計不僅不會沖擊目前REITs産品的價格，反而可以吸納更多資金真正進入REITs市場，給予這些資金以規模化配置的機遇。我們看好整個REITs市場，建議投資者從受疫情影響程度，營運資産後續資本化開支可能，底層資産所處區域等不同次元，區分不同REITs産品風險。”
值得注意的是，最近首批上市中的5隻REITs擴募的啟動，标志着大陸公募REITs發展又邁出重要的一步。REITs擴募的啟動将為REITs市場注入更多的活力，有望提升底層資産的營收能力。
華泰證券固定收益團隊認為，公募REITs擴募若購入更多資産品質較高的項目，将會給投資者帶來更多的分紅等，但分紅率是否提高也取決于擴募項目的定價、營運等因素。對二級市場價格的影響需關注拟收購資産品質、新收購資産項目估值、基金是否有足夠債融空間等要素。随着更多同類資産入市，REITs中期估值或走向分化。伴随市場稀缺性降低，有助于資産估值回歸内在價值，推動二級定價更為理性，存量公募REITs價格在這種背景下或走向分化。
除去底層資産營運的風險，華夏基金曾表示，公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動将直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細研究REITs投向的底層資産品質，對于基礎資産的區位、曆史經營情況、現金流預測情況、資産評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。
如何認購REITs
公募REITs基金跟我們以前接觸到的基金是完全不同的，比如公募REITs基金不能申購贖回——隻能在發行時認購或上市以後買賣。
REITs的認購，分為場外和場内兩種方式。
場外購買方式多種，比如在基金公司官網上進行購買，其優點是手續費相對較低；在第三方平台上購買基金，其優點是操作比較簡單，但是交易不友善。
場内購買是指投資者可以通過交易股票的證券賬戶進行購買。投資者需要擁有股票賬戶，并在APP上辦理開通基礎設定基金權限業務，就可選擇相應的REITs品種購買，當然相關權限最好提前開通。建議投資者直接去券商APP購買。
如果投資者使用場内證券賬戶認購基礎設施REITS基金份額，可以直接參與場内交易，如果投資者是使用場外基金賬戶認購的，需要先托管場内的證券經營機構，才能進行交易，基礎設施REITS基金與其他的公募基金托管的方式是一緻的。
當然，投資者也可以選擇直接在二級市場上買賣，自然要承擔相應産品價格波動的風險。
記者手記 | 短期内，公募REITs供不應求格局難緩解
2022年，公募REITs陡然成了香饽饽，資金熱捧，上市首日30CM的漲停秀不斷上演。
從經濟學的角度而言，REITs的火熱背後對應的是供不應求的格局。尤其是，2022年資産荒的來臨，資金對避險品種的渴望更甚，憑借較高的現金分派率，投向的是層層把關篩選出的優質資産，REITs一度成為大衆眼中可以閉眼買的放心品種。
優質品種自然是稀缺的，于是，REITs是一級市場中機構和投資者哄搶的優等生；二級市場依然得到資金的追捧，往往伴随着較高的溢價率。伴随着REITs擴容，以及首批5家REITs開始擴募，公募REITs整體規模進一步擴大，然而短期之内，供不應求的格局仍難以緩解。
REITs 是曆史發展的必然趨勢，伴随着擴容，未來公募 REITs 産品之間大機率也會出現從普漲走向分化，那些資産質地且營運能力好的，還有就是現金流穩定且分紅能力突出的REITs依然是優中選優的法則。
記者|李娜
編輯|趙雲
統籌編輯|易啟江
視覺|鄒利
校對|肖鴻月
排版|趙雲
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