關注老舊小區系列報道之二 老舊小區的“疑難雜症”該咋治？專家：補齊物業管理短闆，探索物業服務新模式

某老舊小區内居住環境難如人意

服務設施老舊、活動場所狹小、環境衛生髒亂、物業不作為、路面坑坑窪窪……目前，還沒有進行過改造的個别老舊小區存在着諸多“疑難雜症”。

由于物業服務管理不到位，居民拒繳物業費，而物業也往往以“入不敷出”為由敷衍了事。那麼“服務差不繳費，不繳費服務更差”的死循環如何破解呢？針對個别老舊小區如何破解“疑難雜症”，記者采訪了蘭州市物業管理行業協會會長張勇。他認為，在全國新一輪老舊小區改造中，補齊物業管理服務短闆、完善長效管理機制，探索物業服務新模式，是讓這些小區得到全面改善的關鍵。

1 個别老舊小區物業服務不到位

張勇說，老舊小區由于建設時間久遠，如今已不能滿足人們的需求。老舊小區存在的問題在一定層面上制約了城市的發展。和諧小區是和諧社會的堅實基礎，物業服務又是衡量小區和諧的重要名額。目前個别老舊小區的物業服務處于“混亂”狀态，是以，有必要對小區物業服務模式進行創新，持續提升物業服務水準，滿足人民對美好居住環境的新需求。

首先，住宅小區的環境好壞關系到千家萬戶的幸福生活。然而目前個别老舊小區的物業服務狀況堪憂，有些老舊小區根本沒有物業服務，隻有政府托底提供的垃圾定時清理服務。此外，老舊小區内綠化帶被破壞，草坪被踐踏，亂停車、亂塗鴉、亂扔垃圾、違章搭建，路燈或消防栓損壞等，都讓居民苦不堪言。一些老舊小區的物業服務主要是由國企下屬的物業公司或者小型物業公司接管，管理效果較差，小區陷入半癱瘓狀态，小區綠化維護及公共設施損壞維修不及時，無安保措施或安保措施不到位，社會閑雜人員随意出入小區，業主與物業的關系非常緊張、鄰裡關系不和諧，沖突重重。

其次，老舊住宅小區物業服務存在困境。大部分老舊小區是售後公房、動遷安置房和早期商品房，這些小區由于自身的建設規模較小、規劃設計标準較低、建造年限較久、産權結構複雜以及物業公司難成立等原因，在日常的物業服務實施過程中存在諸多困難。主要表現為以下三個方面：一是小區開發遺留問題多。由于建成的時間較長，又沒有進行相應保養，大部分的老舊小區基本都存在路面破損、牆壁滲水、牆體脫落、廚房或衛生間漏水等開發商遺留的工程品質問題，潛藏着諸多的安全隐患。同時，由于早期住房的規劃設計比較簡單，老舊小區也大都存在停車位過少、人車沒有分流、安防系統過弱和娛樂健身設施匮乏等問題。這些是業主最關心的問題，而這些問題的解決需要大量的資金，但是大部分老舊小區的維修基金早已使用完或者業主根本就沒有繳納維修基金。小區物業公司由于缺乏維修資金難以對小區進行改造，進一步加劇了物業服務的難度，這往往令業主不滿意其服務品質。二是物業服務費收繳率低。老舊小區普遍存在“雙低”，即物業服務費低、收繳率低的現象。

第三，物業服務費提升難。老舊小區的大部分業主是經濟條件較差的工薪階層、無固定收入的農民工或者孤寡老人，對物業服務的認知存在偏差，消費意識淡薄并且支付能力有限，認為“管不管無所謂”或物業就是看門掃地，根本不認可通過提高物業服務費來換取更高的物業服務品質，非常抵觸物業服務費的提升，物業公司的調價操作難度非常大。而近年來，人工成本等各項費用卻不斷上漲，物業服務企業入不敷出，有些企業甚至連員工工資都發不出來，隻能通過裁員來降低人力成本，繼續艱難經營，這必然導緻服務品質的降低。

2 如何破解老舊小區改造面臨的諸多難題？

張勇說，城市老舊小區改造是一個必然趨勢。老舊小區改造不僅滿足了社會市場的投資需求，又不會影響房價，可以稱得上是穩定的投資項目。初步研究發現，老舊小區改造的實施有效拉動了GDP增長，緩解了本地房地産建設帶來的經濟壓力。

城市老舊小區改造方式目前主要有三種：首先是維護保留，也就是說，老舊小區改造的過程中将曆史文化價值較高的建築進行保留，其目的是維護傳統的建築風格。維護保留改造模式的優勢是維護了小區的原貌，缺點是修繕過程成本較高，工作量大。其次是修繕更新，該方式主要适用于曆史文化價值不高的小區，該類小區缺少完善的配套設施，此時僅需要修繕小區的外觀即可，并不斷完善小區的基礎設施，改善生活環境。最後是拆遷重建，面對年代久遠的小區，其建築結構逐漸出現了問題，周邊的環境較為混亂，無法滿足人們的需求。但是，這樣的老舊小區往往地理位置優越，複雜的改造過程需要龐大的資金支援，為了節約資金，往往選擇拆遷重建的方式，以居民生活需求為基礎，合理實施城市老舊小區改造。

老舊小區改造屬于一項龐大的工程，随着城市老舊小區改造工作的不斷推進，對應的危房和舊房的數量顯著減少，與此同時，仍存在着大量的小區需要改造，且面對着多角度的改造問題。

一是缺乏充足的改造資金，維修基金長期閑置要想確定城市老舊小區改造工作的順利進行，就必須具備充足的改造資金。初步研究發現，城市老舊小區改造資金的擷取方式較為單一，主要來源于政府的撥款，而政府資金的投入有限，難以滿足城市老舊小區改造的需求。例如，某小區在實施改造過程中，預算所需要的資金是2.3億元，而政府隻能提供1億元的扶持資金，剩餘的部分需要小區自行承擔，如此龐大的資金缺口使得小區改造難以進行，久而久之形成了“爛尾工程”。值得注意的是，某小區本身具備一定的經濟能力，即維修基金部分，但由于城市老舊小區改造過程不成熟，小區負責人無法發揮維修基金的價值，導緻其長時間閑置，進一步加劇了城市老舊小區改造的實施難度。

二是小區改造流程複雜，部門間的協調工作難度大。一般來說，城市老舊小區改造過程繁瑣，涉及供電、基建、市政等多個部門，諸多的部門難以做到全面的協調， 進而使得城市老舊小區改造進展緩慢。還有網絡的安裝、消防的管理、居委會的建立等，這些部門也需要做到及時協調。

三是過分重視小區的外觀改造，忽視了物業服務改造。老舊小區改造不同于正常的項目改造，有着要求高、關注度高、品質高等要求，這就對物業服務提出了新的要求。科學化的老舊小區物業服務改造是小區改造的前提，目前來說，小區物業服務主要為粗犷的方式為主，存在嚴重的問題。為了提高小區的生活環境，改造人員将外觀改造視為核心，取得了不錯的成績。與此同時，改造人員忽視了物業改造， 使得小區改造後的物業服務模式未發生變化，仍然實施傳統的“自掃門前雪”模式，即使制定了複雜的小區物業服務辦法，也僅僅停留在紙上，實踐過程極度匮乏。如果小區長時間缺乏科學化的物業服務，那麼改造後的小區也将越來越差， 形成激烈的沖突。

此外，對于居民來說，其關注的核心是城市老舊小區基礎設施的改造，換句話說，隻有配套設施完善了，居民的業餘生活才會豐富，生活環境才會和諧。另外，小區建設初期對于道路的施工不重視，導緻路面不平，且道路狹窄，随着生活水準的改善，家家戶戶買了小車，但由于道路狹窄，無法停車，居民隻能将車停放在百米外的小區外，無形之中增加了居民的負擔。

3 探索物業服務新模式

張勇說，為解決老舊住宅小區的物業服務難題，應結合小區自身實際情況，因地制宜，探索物業服務新模式，以實作老舊小區物業服務的良性發展，使小區環境得到全面和可持續的改善，讓居民生活得更加舒心，促使社群和諧發展。

第一，物業要實作“打包合并+”物業服務模式。對規模比較小、物業公司不願意接管的老舊小區，街道或社群居委會可以牽頭搭線，将其中無人管理的若幹個相鄰小區進行合并，一起打包給同一家專業的物業服務公司，實作大規模集中管理，在衛生保潔、綠化管理、秩序維護、裝置維修等方面實作資源共享。一方面可以适當地降低物業公司的經營成本，另一方面，也可以讓業主實作以較低的物業服務費就能獲得較為滿意的物業服務。

第二，“居民自治+”物業服務模式。對居民經濟條件一般、 封閉條件較好的老舊小區，可以推行居民自治化物業服務模式。社群居委會可以引導小區居民成立物業服務委員會，代行部分基本的物業服務職能，通過居民民主協商實作自治管理，以較低的物業費用維護小區基本生活環境。同時，也可以通過物業服務委員會代行小區改造事務， 把居民改造意見收集起來，敲定改造方案，統籌費用，然後通過居民進行充分協商，集中收取小區改造費用，最後代表小區全體居民委托專業公司進行小區改造，并公示費用。

第三，“黨建引導+”物業服務模式。對居民經濟條件較差、 不能封閉的老舊小區，可以實行“黨建引領+”物業服務新模式。社群黨總支搭建小區黨建平台，在小區建立黨支部，通過公開推薦或民主選舉，選出具備奉獻精神和責任心的居民黨員代表并發展成支部委員，成立“黨建物業服務中心”， 通過居民協商解決小區的環境衛生、停車收費和公共安全等問題，實作物業自治管理。黨建物業服務中心為每棟樓配備一個黨員管家，把黨建服務延伸至居民家門口。同時，可以招聘小區内的無固定從業人員或低保住戶為物業社工，負責保潔、安保等比較簡單的服務工作。

第四，“職業經理+”物業服務模式。對居民經濟條件較好、封閉條件較好的老舊小區，可以推行“職業經理+”物業服務模式。

第五，多途徑保證改造資金，為了確定改造資金的充足性，目前需要從兩個角度開展： 首先是改造籌資管道的拓展，盡可能注入新鮮血液，避免出現因資金不足而延緩改造工作的現象。

重視小區改造後的維護，小區物業公司是維護小區的主要執行者，其管理能力的強弱直接決定着小區的管理品質，是以，必須對物業公司的能力進行評價，挑選管理能力強的物業公司。在小區改造的維護階段，物業公司必須深入到業主家中，明确業主對小區改造的看法，掌握業主的真實想法，進而制定合理的物業服務辦法。

蘭州日報社全媒體記者 桑傑才讓 文/圖