作者：章黔
2022年8月29日晚，招商蛇口（001979.SZ）披露2022年度中期财報。資料顯示，2022年上半年，招商蛇口實作營業總收入575.63億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤18.87億元。
房地産快速發展至今，已逐漸進入下半場，目前，在新冠疫情反複、居民收入預期走弱等因素影響下，如何走出新路徑成為各家房企關注的焦點。面對新形勢，招商蛇口積極推進“三個轉變”落地——從開發為主向開發與經營并重轉變，堅持價值導向把握好規模與成長的關系；從重資産為主向輕重結合轉變，加大輕資産業務的發展力度；從同質化競争向差異化發展轉變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化——全面提升發展品質。
招商蛇口表示，面對日益變化的市場形勢，其将堅定轉型方向，把風險防控放在首位，做好風險應對預案；同時，堅守“三道紅線”綠檔，保留安全邊際。2022 年下半年，招商蛇口将以“全面開源節流，確定現金流安全”為主基調，夯實開發業務基本盤，兼顧中長期能力建設，增強踐行“三個轉變”的基本功，培育未來業績增長的第二曲線。
業績優于top10平均水準
2022年上半年，招商蛇口保持戰略定力，持續優化工作運作機制，以“一城一模闆”2.0為抓手，在弱市環境下盤庫存、抓去化，運用數字化營銷手段，加強銷售及回款管理。
資料顯示，2022年1-6月，招商蛇口累計實作簽約銷售面積487.51萬平方米，簽約銷售金額1188.27億元，銷售金額同比減少32.86%。盡管相比去年同期有所下滑，但相對于整個行業來說，招商蛇口的銷售情況仍處于行業領先水準。億翰智庫統計顯示，今年上半年TOP10房企門檻值為858億元，同比降低47.7%。2022年上半年，招商蛇口銷售金額排名第6，較去年同期提再升一位。
值得注意的是，在上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明、南通、徐州、煙台、紹興、中山、無錫、太倉14個城市中，招商蛇口的當地流量銷售金額均排名前十，較去年同期增加三個城市，招商蛇口的城市深耕成效進一步凸顯。
在房地産的“黑鐵時代”，招商蛇口的投資管控進一步加強，聚焦“強心30城”，深耕其中“6+10城”，夯實投資品質。今年1-6月，招商蛇口累計擷取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米。擷取的土地主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。
此外，招商蛇口還積極布局舊改，采取收購、合作及創新金融等模式，推進舊改差異化發展。2022年4月2日，招商蛇口與長城資管、佳兆業簽署戰略合作協定，就多個項目推進合作方案。8月25日，深圳市公共資源交易中心釋出《深圳市龍崗區坂田街道五和樞紐片區重點更新單元前期服務項目》中标（成交）結果公示，并于8月28日完成公示，招商蛇口中标該項目前期服務商。代表招商蛇口接手佳兆業龍崗五和樞紐片區城更項目。
聚焦強心30城，招商蛇口業務穩中有進，在此基礎上，招商蛇口也強調資金的安全管理。截至2022年6月末，招商蛇口剔除預收款的資産負債率為62.38%，淨負債率為48.96%，現金短債比1.48，“三道紅線“全部處于綠檔範圍。
與此同時，招商蛇口全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度，進行債務結構調整，緊抓LPR下行的市場視窗，充分發揮信用優勢進行高息債務置換，降本成效顯著。今年上半年，招商蛇口綜合資金成本4.1%，較年初降低38BP。
“雙百戰略”進行時
除了開發業務的城市深耕，在持有業務上，招商蛇口也聚焦優勢賽道，“雙百戰略”逐漸落地。
“雙百戰略”即“十四五”規劃末，招商蛇口力争擁有百個經營項目、實作百億營收。作為深耕地産行業四十餘年的龍頭與風向标，招商蛇口敏銳洞察行業形勢，2022年上半年，招商蛇口基本完成持有業務“專業化、垂直化”的組織架構變革，商業、寫字樓、較高價的電梯大廈、酒店四大業态的操盤能力都不同程度得到增強。
集中商業是招商蛇口着重打造的業務主賽道。截至報告期末，招商蛇口經營管理的，處于營運期的商業項目共29個，分布于上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個城市。值得一提的是，得益于優越的區域位置、精準的項目定位及強勢的業态組合，常熟首個濱湖文商旅體綜合體——常熟琴湖溪裡招商率達100%，開業率達91%，開業首日客流破15萬人次，經營效益與品牌影響力持續提升。
招商蛇口營運管理的寫字樓項目主要布局在深圳、上海、武漢等城市。今年上半年，招商局商業房托收購由招商蛇口持有的北京招商局航華科貿中心項目，首次布局大灣區外的核心寫字樓資産。對招商蛇口而言，進一步健全了持有業務“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式。
較高價的電梯大廈方面，招商蛇口持續打造 “壹棧”人才較高價的電梯大廈、“壹間”精品較高價的電梯大廈、“壹棠/CM+”服務式較高價的電梯大廈等三大品牌産品體系。截至上半年末，招商蛇口的長租較高價的電梯大廈（含未開業項目）合計布局全國21城，約3.7萬間。
酒店方面，報告期内招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布地伊敦睿選國際酒店已舉行揭牌儀式，預計年内正式對外營業。截至報告期末，招商蛇口營運管理中的酒店共14家，其中，國内12家，國外2家。
園區業務也是招商蛇口高品質綜合發展的重要闆塊，目前已經布局海南自由貿易港、粵港澳大灣區、長三角等重要區域以及“一帶一路”沿線國家。截至報告期末，招商蛇口主要營運管理的産業園項目涵蓋了網谷、意庫、智慧城三大品牌系列，園區内還具備創新孵化基地——招商創庫，目前營運期項目7個，建築面積2.25萬平方米。
物業收入增長18.16%
另外，在物業服務領域，招商蛇口控股的招商積餘已經形成“1+1+N”通用性業态服務标準體系架構。今年上半年，不管是在規模還是經營品質上，招商積餘都有較大的提升。
資料顯示，今年上半年招商積餘實作營業收入56.46億元，較上年同期增長18.16%，歸屬淨利潤3.3億元，同比增長33.49%。淨利潤率5.88%，同比上升了1.49個百分點。
物業管理行業正處于發展的黃金時期，行業的邊界與内涵正在重塑，服務類型不斷延伸，服務方式不斷煥新，另外，行業内收并購頻發，整合速度加快，市場集中度将進一步提升。
中指院資料顯示，2021年末，百強物企管理面積均值5693萬平方米，同比增長16.69%。市場佔有率提升至52.31%，較上年增長2.6個百分點。
截至上半年末，招商積餘的在管項目1803個，管理面積達3.01億平方米，新簽年度合同額15.95億元，同比增長17%。招商積餘的管理規模是行業平均水準的五倍，存在明顯優勢。
值得注意的是，今年上半年，招商積餘的專業增值業務實作營業收入8.3億元，同比增長8.9%，其中案場協銷及房産經紀、設施管理服務、建築科技服務等業務的合計營業收入占比超過八成，變現能力成效顯著。
在收并購方面，招商積餘也有斬獲，上半年完成了彙勤物業并購項目交割，成功摘牌新中物業67%股權，這對于其擴大金融物業賽道奠定了堅實基礎。