160年前，在連續幾場失敗的戰争後，步履蹒跚的清帝國終于邁出了向近代工業化靠攏的步伐。内強國民、外禦欺辱的洋務運動，讓中國迎來了民族工業發展的第一個高峰，為随後的中國産業發展之路和近代化程序奠定了基礎；南洋、北洋，也成為中國最早的“特區”概念。
但遺憾的是，這場“師夷長技以自強”的運動在外敵船堅炮利的硝煙下慘敗，中國的改革被迫中斷了百年之久。
探究失敗的根源，不在于外，而在于這場所謂的經濟和軍事革新，并未在内部打破舊體制的牢籠枷鎖，飽受傳統标準體系的限制掣肘，根本無法實作制度層面的突破和創新，自然也就不可能為中國帶來富強與騰飛。自此百年以降，竟始終未能掙脫這一魔障。
不過，其中“官督民辦”的模式，在随後百年間依然綿延不息——在中國這樣一個幅員遼闊、資源分散、地域差異強烈的大國裡，想迅速實作産業發展和工業化建設，政府的推動力量從來就是占據主導地位的。自此之後，每逢國家民族的發展遭遇問題時，園區總能成為尋求出路的重要承載體。
洋務運動的火光金鳴散去百餘年後，中國又一次從百廢待興中振作起來。43年前，一聲春雷般的巨響，南海之濱，虎崖山下，開山炮硝煙騰起，移山填海，人力推車一車車推出了改革開放的第一抔土。蛇口工業區的拔地而起，是新中國第一次正式開始對外招商引資，打響中國改革開放和現代化建設的頭炮，這同時也标志着中國産業地産的發轫。
這場肇始于南海邊陲的“邊緣革命”，第一次徹底地突破了舊有模式，不再為固有思想和機制桎梏所累，開啟了一場激動人心的全新變革：在這片由政府主導的創新試驗田，政策紅利帶動了市場紅利，一時間，春潮湧動，百花齊放，日月換新天。
最初的中國園區，是一次政策驅動下的體制創新，從深圳，到上海，從武漢，到北京，體制創新帶來的紅利，催生了一個又一個的發展奇迹。
在這些工業園區以及随後的新城片區、高新科技園區中，政府的主導力量異常關鍵——在産業的選擇、政策的制定、企業的服務等方面，無不需要行政力量恰如其分地介入。在如今經濟形勢不利，内外環境險惡的局勢下，産業地産行業的公共服務産品屬性愈發凸顯，需要政府力量（及國企與平台公司）在其中扮演更為活躍的角色。
然而，市場化的力量同樣不可或缺。在中國确立市場經濟30多年來，衆多經濟發展痼疾就在于市場仍然無法起到決定性的作用，房地産就是最好的例證——城鄉土地二進制、供求體系畸形、行政幹預嚴重……讓市場來做決定，從市場化的思路去考慮問題，又無疑是建立這個行業長效發展機制的根基。
迄今為止，我們認為中國的産業地産正在走出一條自己獨特的道路，沒有其他發達國家的模闆可以直接複制。其中一個重要的原因，或許就是政府與企業之間複雜的博弈關系。
在我們觀察的諸多案例中，國有企業具備先天的政策優勢，具有強大的産業引導和資源調動能力，但在市場化程度方面，遠不及民營企業的嗅覺敏銳。民營企業首先要解決的生存和利潤問題，很多所謂的“産業扶持”則雷聲大、雨點小，或者至少是心有餘而力不足。可以說，要找到一個在各方面都盡善盡美的産業地産商非常困難。
如此思維跳躍性地延伸，看似邏輯散亂，卻有助于我們思考産業地産的路徑。從來沒有哪一種地産形态，像産業地産這樣維系着國計民生、産業發展、區域建設和企業營運等多個因素。中國正面臨着世界經濟的大變革時代，在新一輪産業革命即将到來之際，中國的産業之路應該如何選擇？又如何權衡政府行政力量與市場化力量之間的選擇？
延續着曆史的邏輯，在關涉整個國家産業發展的領域，政府的主導和推動力量一定是毋庸置疑的，而市場化的力量，則是産業園區成敗以及長遠發展的決定性力量。
純民營化的産業園區必然有其弊端，或過于短視逐利，或過度脫離政府整體規劃，都不是一個區域産業發展之福；當然，過于官僚化的行政式管控更是大大不利于産業園區的長治久安，這在中國盛行的“土地招商”中已經弊端盡顯。
政府主導，适當地引導和監督，鼓勵社會資本有序進入規範運作；市場決定，促成叢集式發展，用多方共赢的模式因地制宜地營運市場化園區，這才是令産業地産成功的最優組合。所幸的是，我們已經看到越來越多這樣的趨向。如此，則産業地産幸甚，中國城鎮化與民族産業發展幸甚！
由于種種因素的限制，在當下的産業地産領域，實際上還沒有出現一個即便放到全球範圍都非常知名的開發營運商。我們一直認為，無論是從傳統住宅領域轉過來的企業，還是從實業起家的企業，或者是金融領域出身的企業，盡管路徑不同，但隻要抓住産業地産的核心本質，形成獨到的模式，理論上就有機會做大做強——但實際上，絕大多數流于失敗。
在目前的産業地産領域，由于政策的驅動效應和規則的不成熟，造成了很多暴利機會，讓衆多資本趨之若鹜地投身産業地産，呈現出目前的亂局。如何在亂局之中用一種謀勢、謀局的宏大視野來判斷産業地産的未來？我們需要一批真正的踏踏實實的把自身模式和競争力做強、做實、做透的行業主力軍。
産業地産商其實不是開發商，準确地講，其應該是一個服務商和營運商，其核心價值是來源于對産業的服務。而且和傳統的服務于大衆的地産商不一樣，産業地産商是介乎于企業和政府之間的角色，是政府和企業之間的一個良好的紐帶和搭建的橋梁。
由于整個領域的不成熟，在土地法律風險、模式複制擴張、金融資本對接、産品線搭配以及産業層次方面還存在諸多問題，即便企業擁有了這些資源和服務能力，這種資源和能力能不能在企業去别的城市擴張時複制過去，也是個很大的疑問。
是以，真正的威脅不是來源于外界，主要是我們企業自身——能否熬得住寂寞，用産業的思維引領産業地産最終的發展——這才是未來産業地産布局的王道。這也意味着，産業園區之路要繼續向前走，産業地産商的“内力修煉”要相當到位。
總而言之，我們目前所面對的中國産業地産市場，還仍然是一個紛繁蕪雜、難以名狀的混沌狀态，形形色色的産業地産商，商業模式迥異，所處發展階段極不均衡，甚至有不少依然處于政策和法律的邊緣地帶，種種情狀，難以一概而論。
尤其是目前大舉進軍産業地産的傳統地産商，他們擁有得天獨厚的資本、規模和品牌優勢，但是是否真正圍繞産業布局令人質疑。我們并不鼓勵“以産業之名，行地産之實”的做法，是以，我們在排榜單、辦活動、做研究、搞教育訓練以及編寫本書的評判标準，全部着眼于其與産業的結合程度，在多大程度上能夠真正有效地扶持、引導、孵化産業，服務于實體經濟。但是受制于目前國内實體産業的生存狀況，依靠地産思維進行梳導和牽引盡管令人心存疑慮，但也不得不承認勢所難免。
我們的觀點和話語或許略顯苛刻，但這确是我們希望業界以建設性的積極眼光去看待這些發展中的問題。它們現在或許仍處于摸索階段，有很多都在大膽地試錯，而有的則已經處于優秀模式的萌芽狀态，我們希望業界能夠給于它們更多的支援和希望。