最近，有關“法拍房”的資訊甚嚣塵上。
根據阿裡拍賣平台統計，近年來，法拍房數量逐年遞增，從2017年的9千套，增長至2021年的超160萬套。
資料一出，結合一些網友爆出的房貸斷供消息，引發遐想與擔憂。
上述資料真的靠譜嗎？
法拍房為何火了？
法拍房好撿漏嗎？
今天就來看看。
法拍房激增的資料靠譜嗎？
法拍房由2017年的9千套到2021年的168萬套，短短五年間，法拍房的數量翻了186倍。
這個資料靠譜嗎？
據業内人士表示，雖然也存在按揭貸款斷供造成的拍賣，但這種情況并不常見，大部分法拍房是因債務糾紛、連帶擔保、公司破産等問題造成。
真實的法拍房數量變化，可能并沒有資料上那麼聳人聽聞。
某一個平台上的法拍房數量并不等于全國法拍房總量。
2017年阿裡平台法拍房的數量僅為9千套，或是因為當時該平台的拍賣業務量還不高。
此後5年裡，業務蓬勃發展，越來越多的法拍房流向該平台，進而造成了“全國法拍房數量激增”的錯覺。
挂牌數，并不等于挂牌的法拍房拍賣數量。
進入拍賣環節的法拍房，會有三次拍賣機會。首次拍賣後“流拍”的房産會再次進入“二拍”、“三拍”環節，三次拍賣次數都會計入開拍總次數。
舉個例子，某城市2021年年初有300套法拍房，均展開了三次拍賣，即900次開拍。
按照阿裡拍賣平台上的算法，年末計算時就會顯示有900套參與拍賣的房子，一年之間漲了300%。
是以，2021年的168萬套法拍房，其實是168萬次拍賣次數。
根據浙商資産研究院的資料，2021年，全國司法拍賣房産中，一拍房産共計32.31萬次，遠低于拍賣平台上顯示的168萬次。
法拍房為什麼火？
法拍房是指被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行借款合約或無法清償債務時，債權人可以通過司法程式向法院申請強制執行，将債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得來償還債權。
法拍房的來源有很多，常見的涉及法拍産生的糾紛有5種類型：
商業貸款
民間借貸
金融犯罪
司法沒收
無主财産
由于房源特殊，法拍房一度被認為是“撿漏”的代名詞。
1、價格便宜
我們一般買房的交易價格叫市價，銀行在貸款給買房者時，會給出一個稍微低于低于市價的評估價。
法拍房是需要競價的，包括起拍價和成交價。
起拍價一般是評估價的8折。如果首次競拍失敗，第二次競拍時就可以把起拍價打個8折；如果再次流拍，可以再8折，一套法拍房最多可以拍3次。
折上加折後，一套法拍房的理論起拍價，最低可以打5折，按過往的拍賣資訊，成交價也多遠低于市價。
以2021年12月25日的一場拍賣為例：
這套位于南山區、面積約114平米的法拍房，評估價為384萬（低于市價），起拍價單價不到2.7萬/㎡，最終以362萬拍出（低于評估價），如不加上稅費，單價約為3.1萬/㎡。
而拍賣時，該房産附近小區的均價為6萬/㎡。也就是說，這套法拍房幾乎是半價成交的。
2、不限購
随着“房住不炒”被納入“十四五”規劃，越來越多的城市開始限購。
而一開始，很多城市的法拍房都沒有納入限購政策，這讓有購房需求但無購房資質的人，看到了希望，法拍房市場一度火熱。
2021年2月，杭州77套成交的法拍房中，18套以低于評估價的價格成交，其餘的50套均經過多輪搶拍，以高于評估價的價格成交。
但2021年3月後，杭州出台新政，将法拍房納入新政範圍，高于評估價成交的法拍房數量驟然下降。
可以看出，法拍房的火熱與限購政策直接相關。
法拍房真的能撿漏嗎？
雖然法拍房的數量有所增加，但成交量卻并沒有随之水漲船高。
有資料顯示，2021年廣東省住宅法拍房的成交率從42.2%下降至38.2%，而每一套成交的住宅平均5人報名搶購（2020年同期為6人次）。
廣州的住宅法拍房成交也有所下降，成交總套數減少26套，成交率僅為33.7%，下跌2.3%。
33.7%的成交率，也就意味着，接近7成的法拍房沒人要。
從适合“撿漏”到“賣不出去”，法拍房都經曆了什麼？
一方面，法拍房的撿漏空間越來越小
2021年，廣東省住宅法拍房成交折扣率成交價/評估價為100.2%，成交價高于評估價。
前面我們說過，法拍房受歡迎主要是價格低廉，運氣好甚至能5折拿下，但買家其實還要承擔諸如産權不明晰、房産被占用、隐形成本，被連累催債等風險。
今年1月21日，一套深圳安托山的240平米的豪宅被拍出，起拍價3164萬，成交價4394萬，溢價率38.8%。
不過，該樓盤當時報價普遍在21萬/㎡-23萬/㎡之間，是以該法拍房以18.3萬的單價成交，似乎也賺了。
但是如果算上500萬的稅費和其他隐性成本，單價就漲到了20萬+/㎡。而所謂的隐形費用，其實是原業主簽了5年租約，且租期還剩下3年多。
買賣不破租賃，也就是說，在不尋求其他解決方案的前提下，競拍者得等到3年後才能入住。
算下來，這套法拍房似乎已“無漏可撿”。
另一方面，法拍房交款周期短
法院拍賣房産，為的是讓債權人獲得償債的資金，以了結債權人和債務人之間的債權債務關系，是以交款周期很短。
是以，很多法拍房要求10個工作日内交齊全款。但對普通工薪族來說，驟然拿出一大筆錢并不容易。
還有一部分法拍房可以正常商業按揭，但交款周期很短，需要在7天内放款，一旦超出期限，法院有權直接收回房子重新拍買，競拍者繳納的保證金，也會一并被沒收，讓很多人望而卻步。
【參考文章】
法拍房拍出20萬+/平，安托山豪宅為啥這麼火？住鑒局.20220121
一個看起來挺真的謠言：法拍房激增，斷供潮要來.吳曉波頻道 .20220408
法拍房激增至160萬套！斷供潮要來了？樂居網.20220419