◎掘金日本房産（ID：Japan_gold）| 金曉煊

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最近我們公号來了很多新的小夥伴，我在此帶着咱們老一輩的掘金房東們一起，迎接新夥伴！

掘金日本房産是日本資産、身份配置的咨詢（資訊）平台，為中國個人海外配置資産提供服務。

日本，以它完善的法律制度，以及自由的貨币流通機制，保障了外國人投資的安全性和收益，無疑是作為海外資産配置時的第一選擇。

今天，關于日本房産的各類投資問題，我整理了一些日本購房的常見問題。這是我們百問百答系列中的一部分，如果您想要日本房産百問百答完整版，歡迎私信聯系我，我也會直接為您解答~（時不時會有成本效益很不錯的投資房産放出，加我就能獲得相關房産資訊）

購買日本房産，我能獲得什麼？

首先，日元目前處于曆史低位，配置不同貨币分散風險在全球化趨勢下越來越重要。

其次，東京是全球城市GDP排名第二的城市，居民的租金支付能力高。

第三，東京的租賃市場需求強勁，空置時間短。因為租金收益是日本房産投資收益的重要組成部分，是以購房時要考慮這一點。而相比于首都圈的偏遠地方，以及其他日本城市如名古屋、福岡等，人口流入量比不上東京。東京圈每年人口流入達到10萬以上，其中流入東京23區的人口就超過了7成，可見租房需求穩定。

第四，日本的房價處在合理區間，泡沫相對國内小很多。目前東京的地價仍未達到最高時的二分之一，二手房價以每年3%-6%的漲幅增長；

第五，地理距離近，易于打理；

第六，買房時，本人可以不到當地，直接在國内辦完所有購房手續；

第七，房屋打理全權交給專業管理公司，少操心。

都說日本房産持有成本高，是這樣嗎？

房産持有期的成本每月有管理費、修繕費，托管費（租金的5%）；每年有固都稅（房産稅）。總體上，一年的持有成本約花費房價的1%-2%。持有成本比國内高，但是扣完各項稅費後，淨收益依然有4%-6%。

日本東京、大阪的租售比和收益率怎麼樣？

東京一般是淨收益（指的是毛租金回報率減去持有成本）為4%-6%，地段好的因為價格貴，租金收益低一些，地段偏的收益高一點，但空置周期也可能越長。不過東京23區内一般問題不大，半小時都可以到東京市中心了，相當于上海中環内的概念，不用太擔心。大阪的收益率比東京高一些，民宿收益會比長租收益高。

（2021年Q3全球一線城市租金回報率）

無法到日本看房怎麼辦？

這一點不用擔心，而且東京大部分投資房也不能看房。

首先，日本的較高價的電梯大廈房都是标準化裝修，家具家電由租客自理，是以我們買下的房産其實是一個空室，除了簡裝的基本配套（燈、地闆、牆壁、空調、廚房的爐竈、衛生間的馬桶和浴缸等）外，其他都不會有。大緻的樣式如下：

（某套在我們公号上釋出的投資較高價的電梯大廈内部圖）

其次，日本的法律規定：有租約的情況無法進室内看房，而我們一般購買的房屋都是帶租約的，這樣才能買到即可開始獲得收益，是以，可以說絕大部分投資客買日本房産都是沒看過房的“裸奔”。

為什麼即使這樣也不用擔心？因為日本的宅建法有明确規定，在簽訂購房合同前，賣方有義務向買方說明該房屋的一切資訊，即重要事項說明。通過這一步，您就能基本了解房屋的所有情況，即使不去看也能買。

另外，如果想看外觀及街道、周邊配套，可以聯系我們提供房屋外部和内部照片，也可以搜尋谷歌街景（注意：谷歌街景往往不是實時的，要留意頁面上的拍攝街景日期，如果超過6個月則可能不準），或者我們為您安排視訊看房。

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日本的購房流程是怎樣的？

如何不去日本就買到房？

對我們國内投資者來說，日本的法律法規很規範，是以即使不去現場也能通過正規管道買到日本房産。具體的操作步驟如下：

買房之前需要準備什麼？

需要準備個人印章一個，個人資訊公證書一份（附近公證處辦理），建議如果條件允許，持有一個海外賬戶用于接收租金收入。

接下來是我被問得最多的四個日本房産投資的風險點，在此為大家做個解答：

日本的較高價的電梯大廈面積那麼小，容易出租嗎？

日本由于國土面積狹小，可用于建房的土地有限，是以居住環境、居住條件與中國和歐美會有一些差别。在日本當地，一般的出租用較高價的電梯大廈是套内15-25㎡居多，卧室、廚房、衛浴等一應俱全，很受租客的喜歡。

另一方面，日本人比較注重隐私，單間較高價的電梯大廈雖然面積不大，但卻是屬于自己的獨立空間，是以相比于類似國内的群租房、合租房，更多日本人中意這種面積小的單間。

購買的房子現在雖有租約，

未來會不會有空置的風險？

空置是買日本房産投資中的一大風險點，買來的房子是資産還是負債在此一舉。

日本是人口老齡化相對嚴重的國家，大部分地方人口是減少的，可以參考下面這張圖（來源：日本總務省統計局）

（2019年日本都道府縣人口增減）

是以，我們建議，如果要買房出租投資，首要選擇人口增長的地域，而能夠持續幾十年人口都在增長的城市隻有東京23區——長租選東京。

在東京，沒有租不出去的房子，主要看租金是否合适。大的方向上隻要房産挑對，按東京大阪的租賃需求來講，空置的風險性很低。

購買日本房産後，發生地震怎麼辦？

首先，近幾十年來因為地震而導緻東京的房屋破壞的情況極少。

其次，2011年發生的重大地震其實也隻輕微影響了當時的東京房價，很快房價就上去了。

而衆所周知，日本房子的建築品質是全世界最好的，本身抗震能力就很強。購房時，我們會建議房東購買地震火災保險，萬一發生了地震，會由保險公司進行賠付。