還是王健林活得自在！萬達接手營運建業商業項目，胡葆森當起甩手掌櫃

兩個“50後”地産大佬走到了一起。

圖檔來源：視覺中國

近日，胡葆森的建業集團與王健林的萬達集團簽署戰略合作協定，建業地産将旗下全部商業項目以整體營運管理模式交予珠海萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”），由後者全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、營運和物業管理等業務。

建業地産表示，通過合作引入專業商業項目營運商，将提高商業不動産項目資産營運的效率和收益水準，同時起到開源節流、降本增效的财務效果。

不過，建業地産并未透露合作對價、期限、人員調配等交易細節。

建業而立之年“瘦身”

今年步入而立之年的建業集團，雖然幾乎集中在河南省内發展，但業務相當多元化，涵括地産、智造、物業、科技、文旅、商業、酒店、農業、君鄰會、足球、金融等。

建業集團官網資訊顯示，建業的商業業務包括凱旋廣場、凱旋彙、百城天地、商業街區等四大産品形态，為河南省18個地市、近500萬平方米的社群商業、特色主題街區、城市綜合體提供規劃、招商、營運、物業等系統化服務。

從建業地産2021年報資料看，由于新增商場及商業大廈項目，商業闆塊貢獻了不錯的業績。2021年内，其物業租賃收入由2020年的約1.38億元上升至約2.03億元，增幅達46.4%。

盡管盈利狀況尚可，建業商業還是被托管了出去。這是建業集團在“做少、做小、做好”目标下的“瘦身”舉動。今年年初，建業集團因實施組織架構調整引發了輿論風波，胡葆森在當時召開的媒體懇談會上表示，調整并非一時沖動，而是向管理要紅利的一場自覺體檢，未來要堅持“少、小、好”，即不開辟新的賽道、不再追求規模增長，把企業做得越來越好。

這也是建業集團盤活不動産的努力。在日前舉行的2021年度業績會上，建業集團副董事長王俊透露，建業正與省内一些國有平台公司對接，以盤活包括文旅項目在内的一些不動産，甚至不惜出讓部分股權乃至讓出控股權。

據悉，盤活不動産是建業地産為償還8月份到期、總額5億元的美元債所做的準備之一。建業地産稱，計劃以經營性現金流償還該筆美元債，主要舉措就包括加快去化、提升經營性現金流，優化資産結構、盤活不動産，适時開展資本市場融資等。

截至2021年末，建業地産現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約98.48億元；同時，總有息負債下降29.9%至219.4億元，短期有息負債下降55.7%至67.6億元，現金短債比1.5倍。

建業集團稱，與出售資産相比，與萬達商管展開經營權合作，保障了股東的權益，也是對業主、客戶的堅守；未來将與更多的合作夥伴在重點項目股權合作、合資開發及其他形式的合作。

不過，在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，這是因為萬達走輕資産模式，不會購買重資産項目。“再加上建業的商業地産多為住宅配建，招商營運有一定的困難，不一定好賣。”

王健林歸來當“白武士”

與近來陷入輿論漩渦的建業集團相比，交易的另一方萬達商管更引人關注。

5年前，首富王健林還深陷泥潭。這一年，萬達開始“瘦身”，将旗下多個酒店、文旅項目分别賣給富力和融創，套現超過600億元。

王健林在萬達集團年會上曾宣布，未來将逐漸減少地産投資，以後每年重資産項目要減到5個左右，到2020年以後原則上不再搞重資産，全部為輕資産。2018年1月，王健林承諾在1至2年内消化房地産業務，大連萬達商業不再進行房地産開發，成為純粹的商業管理營運企業。

2021年2月起，萬達集團進一步将“輕資産”戰略更新，不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資産”戰略，珠海萬達商管也應運而生。雖然萬達集團的“去地産化”戰略并非真正地收縮地産投資，但大連萬達商業在這波調整中蛻變為持有和管理商業地産的資管平台，珠海萬達商管則成為負責萬達廣場商業營運的商管平台。

“眼看他起高樓，眼看他樓塌了”一向是看客愛看的戲碼，不過禍兮福兮，向來并無定數。外部環境的變化，讓接盤了萬達重資産的富力和融創深陷困局，輕裝上路的萬達倒是憑借輕資産戰略在當下的地産周期中擁有更多的主動性。

與此同時，自萬達商業2016年9月從港股退市、謀求A股上市未果後，王健林正在籌謀商業闆塊再次登陸港股。2021年3月24日，大連萬達商業管理集團宣布從A股IPO隊伍中撤退。在此前一天，珠海萬達商管正式成立，并與珠海國資委合作，大連萬達商管、珠海萬赢及銀川萬達分别持有69.99%、30%及0.01%股權。

随後，珠海萬達商管開啟進軍港股的計劃。在Pre-IPO融資中，珠海萬達商管獲得486億港元融資，并獲得PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服等看好。

招股說明書透露，珠海萬達商管的輕資産模式包括委托管理模式、租賃營運模式。截至2021年6月，來自萬達集團的在管項目全部為委托管理模式，來自第三方項目的租賃營運模式則占比較大。

值得注意的是，其租賃模式與行業傳統的租賃營運模式不同，主要為收益分成型，即與業主根據項目淨收益分成，而不是支付固定租金。由此看來，即便将商業項目托管出去，建業也并不能輕松地坐收漁利。

而建業地産不是第一家尋求與萬達合作的房企。3月28日，鑫苑集團與萬達集團舉行戰略合作簽約儀式，雙方将在商業管理、資産管理、産業地産等業務領域進行深度合作。

時移世易，在行業再度洗牌、同行深受資金壓力、蹒跚前行時，曾經斷臂求生的王健林卻做起了“白武士”。