央廣網北京3月1日消息（記者 門庭婷）2021年7月，住建部等8部門釋出《關于持續整治規範房地産市場秩序的通知》，開啟了為期三年的房地産市場整治行動，重點整治房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群衆反映強烈、社會關注度高的突出問題。
同年8月，對開發企業過度裝飾樣闆間、過分美化樓盤展示，導緻購房群衆産生“貨不對闆”“嚴重減配”的問題和意見，北京市住建委正式印發《關于進一步規範建立商品住房銷售行為的通知》。
重拳打擊之下，仍有個别企業出現類似問題。購房者小慧（化名）近日就向記者投訴，她依據售樓處沙盤等物料展示所購買的一處房産，售樓處搬遷後，沙盤也變了。“我現在真不知道，我花了1000多萬買了個啥樣的房子。”
超千萬買房 數月後發現開發商更換沙盤、園林設計大變樣
讓小慧“鬧心”的房子，是位于北京亦莊開發區，由中海地産開發的中海京叁號院項目。據小慧介紹，2021年4月，即該項目首次開盤後月餘，她花了近1200萬元，購買了一套168平方米的房子。
小慧房子買到手後，中海京叁號院售樓處進行了一次搬遷。虎年春節前夕，小慧與夫妻劉先生到新售樓處了解一下房子開發進度，參觀新的樣闆間。來到新售樓處後，小慧發現，變化的不僅是售樓處的位址，他們買房時的重要依據之一——沙盤，也變了。
小慧向記者出示的對比照片顯示，他們買房時看到的沙盤，水景和地上景觀構築物豐富，而新沙盤上的水景和地上景觀構築物“消失的消失”“縮水的縮水”。比如：原沙盤上7号樓南側設有兒童遊戲下沉廣場、鋼結構镂空鳥巢家長看護互動空間、雕塑獨幕喜劇、緩坡鋼結構景觀橋，到了新沙盤上全都消失不見了，取而代之的是一些休息座和娛樂、健身器械；原3号樓、4号樓南側主景觀也發生改變，原來水景環繞的曲線架空社群互動空間縮小，一層設定的臨水休閑座椅、躺椅沒有出現在新的沙盤上，屋頂設定的休息散座、躺椅和兩處從地面穿出屋頂圓洞的特色景觀樹也不見了。
（原沙盤7号樓景觀圖，受訪者供圖，央廣網發）
（新沙盤7号樓景觀圖，受訪者供圖，央廣網發）
從事房地産産品研發工作的劉先生認為，沙盤上景觀配置的改變，實際上是開發商為了降低成本進行了“減配”。
去年，北京市住建委釋出了《關于進一步規範建立商品住房銷售行為的通知》。通知強調樣闆間“所見即所得”的同時，還規定：開發企業在制作展闆、沙盤、樓書、圖冊、APP軟體等各類銷售宣傳材料時，項目範圍内展示内容應當與規劃許可内容一緻，建築物、構築物、綠地景觀、小區道路等比例關系應與規劃許可總平面圖一緻；項目以外的展示内容應當與現狀保持一緻，不得展示未建設内容。規劃調整和設計變更影響展示内容的，應及時調整銷售宣傳材料。
這就意味着開發商在售樓處所展示的沙盤與日後社群建設高度關聯。沙盤更換、社群園林設計改版，開發商卻未告知，一氣之下，劉先生就将自己在新售樓處所見到的情況做成了一個13頁、名為《中海京叁號院景觀降标沙盤對比》的PPT，發到了一個名為“京叁實名認證群”的中海京叁號院業主群内。
月内4次前往售樓處溝通 開發商發“律師函”警告
看到劉先生在PPT中的“解析”，群裡意識到開發商可能存在減配問題的業主越來越多。業主們認為，如果存在園林減配問題，不僅可能影響他們未來的居住體驗感，還可能影響後續交易價格。
其中，約二三十位業主及家屬約定于大年初四（2022年2月4日）來到售樓處，要求項目上司就“中海京叁號院替換沙盤、景觀成本減配問題”給出解釋。結果被售樓處從業人員告知，處于春節假期，上司正在休息，不在項目。
（業主手寫訴求函掃描件，受訪者供圖，央廣網發）
沒有見到相關負責人，小慧及參與的業主代表們，便聯合線上人員召開了一個線上會議，寫了一封《訴求函》，要求下周末與項目總和營銷總會面，然後各自離開。
到了2月12日（周六），業主們又一起來到售樓處。據小慧說，當日接待他們的4名中海從業人員強調，沙盤和宣傳資料都有免責聲明，沙盤确實有更換，去年4月份和今年1月份的沙盤照片（劉先生所拍）都是概念展示，不是最終規劃方案。小慧認為開發商的這種做法非常不合理，“這就相當于我明明買了雙皮鞋，你給了我一雙拖鞋，我也得認”。而事實上，依托宣傳資料賣房曾經是中海的“殺手锏”。其藏峰系開篇作品中海甲叁號院最初銷售時，就以“靠圖紙賣豪宅，成交20億”而名震京城。如果圖紙隻是“概念展示”，那購房者能依靠的，僅餘對開發商品牌的信任。
業主沒有得到想要的答案，接下來，中海主動促成了雙方的第三次會面。小慧表示，2月14日，中海的銷售找到了部分業主代表，表示要解決問題。因為見面時間是周三（2月16日），多數人都要上班，在業主群内商定後，就由包括小慧在内的6人代表業主前去了解情況。
在業主提供的現場錄音中，當天中海方面表示更換沙盤、改版園林方案的初衷是為了讓整體景觀效果更好。在交談中，中海方面就業主指出的問題給出解釋。以兒童區為例，中海方面稱，更改方案是因為原有設計方案沒有對兒童活動區按年齡段分區，沒有設定器械放置點，兒童玩的地方比較少，更改後的方案将兒童活動區分為0-3歲、3-6歲、6-9歲三個年齡段活動區域，設定了歡樂秋千、休息坐凳并引入了進口健身器材，相當于去掉了原來不實用的部分。中海方面表示，中海在亦莊還有新的地塊，中海京叁號院是按照标杆項目打造，“減配能減出多少錢，中海不差這點錢”。
但對于“中海沒有減配、新版園林方案是對老版的更新、優化”的說法業主并不認可。2月19日，三四十位業主再次來到售樓處談判，但雙方仍未達成一緻意見。
而就在雙方處在僵持狀态時，小慧沒想到一封發給她的律師函已經在路上。2月22日，小慧收到了由中海亦莊智慧置業有限公司（中海旗下中海京叁號院項目開發公司）委托相關律所發出的律師函。律師函稱，小慧在相關短視訊中指責中海京叁號院存在誇大宣傳、偷換沙盤、公區減配等嚴重問題，在微信群釋出對項目負面評價，組織号召其他業主進行現場維權，在售樓處舉牌等嚴重影響公司正常經營，導緻相關社會公衆對項目情況産生了誤解；要求她收到律師函後3日内删除全部侵權内容，并不得再次出現類似侵權行為；要求她通過司法等合理途徑正當維權。
對此，小慧表示很無奈。在她看來，中海的做法就是“店大欺客”。
此外，小慧還向記者表示，中海京叁號院還存在政策明令禁止的捆綁銷售行為。她介紹，在他們購買中海京叁號院時，必須購買相應的“精裝包”。“精裝包”分為“新中式”和“酒店風”兩種類型，同樣是168平方米房源，“新中式裝修包”要比“酒店風裝修包”便宜約20萬元。小慧表示，鄰居告訴她2021年2月份購房還可以在兩種精裝類型中自由選擇，但到同年4月份她買房時卻隻能購買“酒店風”的裝修包了。
就業主反映的相關情況，記者于2月25日緻電與小慧對接的中海京叁號院相關從業人員。對方表示，中海方面有專門對接此事的新聞發言人，可以留下聯系方式，相關發言人會給予回複。但截至發稿日，記者并未收到中海相關負責人的回複。
中海北京遭遇維權非首次 曾有項目因電梯井違規被拆除
據記者了解，中海京叁號院所在地塊是中海于2020年8月3日，通過公開招拍挂的方式以79億元的價格、約23.44%的溢價率摘得，建設用地面積約8.5萬平方米，建築控制規模約20.15萬平方米，住宅容積率為2.5。項目于2021年2月28日取得預售證，規劃有998戶，目前已經實作網簽的有431戶，成交均價為66867.27元/平方米。
一經推出，中海京叁號院就打出了“藏峰新作 禦界而生”的旗幟。在宣傳中，中海稱藏峰系是“安放中海豪宅作品的産品系，甲叁號院是開篇，重新定義西三環内城的高度”，中海京叁號院則是“承甲叁號院，續亦莊新作”。宣傳資料顯示，中海京叁號院“汲取了勞斯萊斯工科匠造、華爾道夫場景營造以及中央公園的消隐藝術概念，用簡潔利落的線條勾勒出富有幾何精神的外立面造型，呈現出獨特全玻璃幕牆時尚藝術立面，是疊代诠釋藏峰系的第二個可以驚豔市場的時代作品”。
（某社交平台投訴留言截圖，央廣網發）
而随着京叁號院維權資訊在社交平台、短視訊平台釋出，網友對中海的新一輪吐槽也開始了。有網友戲稱：中海“藏峰系”變“藏刀系”，給業主“砍”哭了。還有網友表示，現在買房跟賭博一樣。當然，也有網友表示，中海回遷房蓋得挺好，物業也不錯，自己家這邊目前沒什麼問題。
不過值得注意的是，中海在北京的項目已經不是首次遭遇維權。中海寰宇天下、長安雲錦、金樾和著、中海麗春湖墅、瀛海府、中海寰宇時代、中海望京府等多項目因“貨不對闆”、裝修品質有問題等遭遇維權。其中，由中海操盤的瀛海府在交房後，業主才被告知電梯間是違建被拆除，遭遇業主維權。彼時中海則表示，會以等價配套裝置和抵消物業費的方式向拆除電梯間的每戶購房人補償15萬元，如果購房人不接受，可以去法院起訴解決。中海一度被調侃陷入“交房即維權”怪圈。
就免責聲明、沙盤更換、園林減配等問題，記者采訪了北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師。王佳紅表示，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第三條顯示，商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，但如果開發商就商品房規劃範圍内的房屋及相關裝置設施作出的說明和允諾是具體确定，并且對購房人購買房屋以及房屋價格的确定有重大影響的，仍然會被視為合同的組成部分。是以，即便是開發商有免責聲明，如果宣傳資料等對購房人簽訂合同和房屋價格有重大影響，也是要有法律效力的，不會因為有免責聲明就能免除法律責任。
王佳紅指出，對于沙盤更換問題，按照合同履行的誠實守信原則來說，開發商應該告知業主。同時，她表示，對于園林減配問題，如果購房人有證據證明開發商存在虛假宣傳的情形，可以向市場監督管理局要求查處，最後由政府行政機關對虛假宣傳的行為作認定，來進行行政處罰。同時，購房人也可以基于此向開發商主張賠償，滿足特定條件時，可以主張退房。如果開發商存在違反規劃等情形時，購房者可以找規劃行政主管部門要求查處，由規劃行政主管部門對開發商違反規劃的行為來進行認定并處理。
對于中海京叁號院業主維權的進一步動向，記者将持續跟進。