北京大興機場通航兩年多以來，京南發展迅猛。
從新國門商務區、經濟技術開發區、中央政務區，到大興機場的整體規劃和推進效率來看，對于北京這種超大型城市而言，新區的發展，向來兼具科學規劃與産業結構的雙重優勢。
商業發展亦如此：
繼大悅城、龍湖、宜家、北京華聯、萬科等主流開發商陸續布局大興之後，位于亦莊西8号線瀛海地鐵站的中海商業瀛海環宇坊項目，也定檔今年第三季度正式面客。
從上圖中可以看到，雖然亦莊闆塊的商圈結構基本成形，但瀛海環宇坊所在的亦莊西區域，依然存在比較明顯的商業空白地帶。
是以，毗鄰北京中日創新合作示範區的這座TOD綜合體，成為新年我們對中海商業的第一個重點觀察對象。
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京南
亦莊西
填空商業真空帶
在過去幾年對北京商業發展的觀察與記錄的過程中，我們發現，由于京城在實體空間上已經遠超其他城市，是以，用傳統的城市結構與項目站位的分析方法，并不适用于北京商業地産項目。
是以，要想盡可能客觀全面地了解一個新項目，區域調研是必不可少的一環。
我們放大地圖，可以看到，地鐵8号線呈南北走向，穿城而過，最南端的一站，便是亦莊闆塊西側的瀛海站。
這裡有兩個最大的看點：
1. 亦莊闆塊西側，現代化商業完全處于空白狀态。
2. 在8号線長安路以南的12個站點中，瀛海環宇坊是唯一一座TOD綜合體。
由此，我們可以得出關于這個籌開項目選址方面的2點延展性思考：
1. 地緣客群的需求與市場規模。
地鐵8号線通車後，随之而來的住宅與人口導入已經進入到相對穩定成熟階段：3-5公裡範圍，舊宮、亦莊、南海家園、瀛海鎮四大居住區環伺，近百萬常駐人口集聚，為片區發展優質社群商業提供了穩定可靠的客群基礎。
與國内其他幾座一線城市無異，北京的新城同樣是外來學子落戶的首選，是以具有年輕、高知等群體特征。
與項目距離4KM左右的北京中日國際合作産業園，亦是寄予中日雙向交流合作新載體、創新發展合作新典範、高端産業發展新叢集、首都改革開放新高地等諸多厚望的示範區，具備了望京「南韓城」商圈同樣的基礎産業結構條件。
*北京中日國際合作産業園布局規劃 | 圖據網絡
既有的百萬級地緣客群與中日國際合作産業園正在陸續導入的日企員工，為瀛海環宇坊提供了兩大基礎客源支撐：日常剛需消費客群與樹立項目獨有性格特征的國際化客群。
裡子和面子，都不缺了。
2. 與城市關鍵節點的距離帶來城市遠端多元化客群。
從瀛海站出發到王府井站，總計13站、約35分鐘；此外，項目與首都機場距離43KM、車程約40分鐘；與大興機場距離35KM、車程約30分鐘。
今年年底S6号線通車後，瀛海環宇坊将成為亦莊唯一坐擁雙軌交通的綜合體——東連亦莊副中心、南至機場新航城、北達央區首都機場，交通結構優勢将更加突出。
就項目所屬瀛海經濟開發區的地域條件而言，商旅客群将會是重要的增量。
這對于一座體量不大的區域級商業而言，将帶來更多的想象空間和業态嘗試可能性——城市遠端客群和商旅客群最大的特征是「短時間停留」，對應的需求大機率将會重點聚焦于品質較高的商務服務與餐飲消費。
如此一來，潛在的市場需求指向了「一座能以中型體量帶來卓越體驗的門面級區域商業」，而非一座簡單的社群配套型商業。
翻閱北京瀛海環宇坊的招商手冊，看到「北京城南精緻溫情共享客廳」的項目定位後，個人感覺是與上述分析相比對的。
下面是關于項目的細節劇透。
瀛海
環宇坊
新一代UNI FUN
循例，我們先對項目本身的基礎資訊做個簡要了解：
項目名稱：中海商業北京瀛海環宇坊
地理位置：北京市大興區京福路與瀛安街交彙處
建築面積：10萬㎡
商業體量：7萬㎡
建築層數：地下三層，地上五層 ，共計八層
預計開業：2022年第三季度
根據官方管道消息，北京瀛海環宇坊不僅是一線城市的首座「環宇坊」，也是中海環宇商業新一代環宇坊産品線即将呈現的第一座項目。
為了便于大家快速擷取關鍵資訊，我們從項目建築與空間和業态與品牌兩大主要闆塊來表述。
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建築與空間
瀛海環宇坊的一大亮點是将藝術融入建築，使得空間呈現别具巧思，項目榮獲2020年美國MUSE DESIGN AWARDS金獎即是對此的肯定。
針對北京城南精緻溫情共享客廳的項目定位，我們看到，開放性、社交性、融合性、可持續性，是這座環宇坊的核心建築設計思路。
先來看整體結構。
結合地塊形狀，從平面上看，瀛海環宇坊被設計為一個L型結構，其中包含4個中庭與1個「城市客廳」（OPEN HOUSE），整體動線流暢且相對緊湊
位于西北角的主入口被設計為雙首層結構，并搭配景觀中庭及屋頂樂園，實作垂直空間界面上的多角度切分，觀感上會極大削弱盒子商業固有的壓抑感與呆闆感，空間的靈活性大大增強。
*主中庭
作為景觀中庭的主中庭，無扶梯裸露遮擋，垂直空間通透感極強，區域内的店鋪也得到了最大的展示面。
個人而言，對于這種通透性和展示性都極強的主中庭，是有很大好感的：
對商場而言，此類店鋪展示性極佳的空間搭配卓越的垂直動線，可以輔助解決高層引流的問題，也能合理提升除一層之外的樓層相關部分商業面積的議價能力。
對品牌而言，可以針對這樣的空間進行店鋪定制、吸引消費者；對消費者而言，則是體驗感相當不錯的一種空間形态，而空間舒适感與場内停留時間必然存在深層關聯。
*左上：西中庭
*右上：東北中庭
*右下：南中庭
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印象中，7萬方左右商業體量的項目中，4個中庭的設計的确不多見。而且其中三個中庭都拿出了玻璃屋頂的自然采光方案，看得出業主對最大限度優化使用者體驗的決心是相當大的。
再來看重點空間。
瀛海環宇坊項目最大的空間設計看點，便是「城市客廳OPEN HOUSE」。
從主入口的外觀上就能看出這個空間的重要地位：位于主入口正上方3-5層，中間去掉了樓闆，形成一個玻璃盒狀的通透3層空間
而它的内部被設計為CUBE的錯落堆砌，并用開放式室内階梯進行連接配接，形成與上海瑞虹天地太陽宮5樓的Foodie Social類似的内部挑高空間，并在不同水準面的開放平台上建成層高高達3.9米的店鋪，以玻璃集裝箱形态将原本的3層空間合理利用，形成體驗感、探索性、展示性都極佳的開放式社交屬性商業群落空間。
關于這一标志性空間，一組效果示意圖可以提前感受一下
*左右滑動檢視更多
衆所周知，這種跨層空間對商業面積的犧牲是極大的，尤其是在體量不大的盒子裡面。
瀛海環宇坊舍棄了數百平米的商業面積，利用此處空間聚焦呈現「城市客廳」氣質，足見中海環宇商業在北京第一座環宇坊項目上的戰略高度和市場遠見。
第三個值得關注的是景觀。
根據官方資料，瀛海環宇坊景觀總面積近1.5萬方，約占整體項目建築總面積14%，主要集中在地面和屋頂兩個部分。
從上圖可以清晰看出，由于公交站與地鐵口位置不重疊，可以在項目内部通過東北口、西北口和西南口形成一個客流動線來源的流動結構，同時，三個出入口又分别在三個不同方向形成城市級形象展示面，利于項目快速被認知。
基于此，瀛海環宇坊圍繞社群商業中心關聯内容為核心，打造出6大場景景觀空間，并通過引入大型地标級IP、戶外大型裸眼3D螢幕、下沉式廣場、計程車/網約車指定上下點、互動裝置等内容，建構商場外部空間的最大張力，與城市街道有機融合
其中，3500㎡的屋頂花園将打造為「火星運動場」，将設定沉浸式火星太空艙、火星太空人IP展陳、潮玩黑科技裝置等豐富多元的内容，呈現了項目年輕而充滿活力的一面
此外，在負一層、衛生間、母嬰室、公區、扶梯、功能性空間等細節的設計方面，我看到的一組效果圖，也彰顯出了較高的質感與審美素養
*左上：B1層美食街區設計效果圖
*右上：連橋設計-局部造型天花設計效果圖
*左下：母嬰室設計效果圖
*右下：直梯電梯廳設計效果圖
綜上，從建築與空間設計的角度來看，我認為該項目的定位與格局視野，已經遠超一般的社群商業，站在了「城市」的高度——這樣的現場表達與場景營造，與前文的區位和客群分析結果保持了高度的一緻。
至少從設計理念和水準上來看，瀛海環宇坊的确稱得上是主流城市潛力新區闆塊中「小身闆、大能量」的一個值得關注的案例。
業态與品牌
目前，瀛海環宇坊品牌簽約率達到了60%，已簽約可對外的品牌店鋪類型及首店級别如下：
-代表零售：Champion、BELLE、Hush Puppies、樂高、周大福、ACC、九木雜物社、松山棉店、好特賣等；
-配套：幸福藍海（亦莊首店）、英龍華辰（全球首批3.0APR店）、華為、小米、BHG華聯超市、樂刻健身等；
-餐飲：星巴克、LAVAZZA（形象店）、多樂之日、KFC、必勝客、吉野家、麥當勞、滿記甜品、烹然四季（形象定制店、亦莊首店）、馬記永（亦莊首店）、喵十三（亦莊首店）、喜家德餃子酒館（南城首店）、江邊城外（南城首家形象店）、漢唐小館、伊豆野菜村、匠人牛品、南鑼肥貓烤魚、阿目川小館等；
-兒童：楽立方（全國首家國潮兒童樂園）、麗嬰房、麗家寶貝（區域标杆店）、瘋狂領域、樂客VR等。
這部分我不過多展開講，畢竟主力店已經簽約，品質和客單價都已經基本明牌；而諸如LAVAZZA這樣正在内地市場大幅發力的咖啡品牌，大家亦可比對其在其他一線城市的很多商場開出的同類型店鋪，各位便心中有數。
*官方的樓層業态規劃及占比示意圖
作為我們關注的又一座新區的填空式綜合體，瀛海環宇坊的硬體顯然已經大大超越了我們此前看過的環宇坊産品線，作為中海社群商業的更新之作，誠意不淺。
而在業态品牌層面，主力店、餐飲與零售目前的簽約品牌都可圈可點，對于瀛海片區而言，可以說上能接得住國際商旅與城市遠端客群，下能承載地緣客群的日常生活剛需，質感還遠高于周邊競品。
據上，鬥膽預測，該項目的養商期不會太長。對于連鎖品牌拓店而言，屬于風險較低的「穩健發展型」産品；對于相對初級或較小的品牌而言，則需多加關注其商品或服務的産品形态。
中海
京城局
環宇商業的北京版圖
截至目前，中海商業北京還布局有小體量高坪效的美食地标北京環宇荟、具備長安金軸核心區及毗鄰冬奧場館雙重區位優勢的國際視窗金安環宇荟和瀛海環宇坊，共計2座環宇荟+1座環宇坊。
作為環宇坊産品線的更新版作品，瀛海環宇坊也是今年中海商業内部極為重視的一個新項目。
着眼于最實際的角度，我們可以看到中海商業在瀛海項目上的硬體投入相當大手筆，資源方面的集團支援想必就更不用說了。
今年9月，瀛海環宇坊正式開業後，中海商業在北京的「金三角」将初步成形。
之後，依托北三環外的北京環宇荟、京西石景山的金安環宇荟、以及京南亦莊西的瀛海環宇坊，中海商業在北京的版圖将繼續穩健擴大。
北京瀛海環宇坊項目所展現的商業創新與空間打造能力，也讓我們對其主力産品線「環宇城」的全新産品，充滿更多期待與想象。
在2022年，中海環宇商業将相繼迎來沈陽和平之門環宇城、濟南華山環宇城、蘇州環宇荟、北京瀛海環宇坊等新項目的入市亮相。
對此，我們将一如既往地保持密切關注。
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