嫩江路片區新貌。本報記者 吳迪 攝
嫩江路片區舊貌。和平區住建委供圖
嫩江路片區居民了解城市更新政策。和平區住建委供圖
居民們現場檢視設計圖。和平區住建委供圖
勞工們正在進行内部裝修。本報記者 吳迪 攝
2021年8月23日，我市首個城市更新項目──和平區嫩江路片區城市更新開工。
實施城市更新，從大規模“增量建設”轉為“存量提質”，是推動城市高品質發展的必然要求。
城市更新不是“棚改”，也不同于“舊改”。城市更新的核心不隻是改造舊房子，同時還要針對城市重點區域進行空間結構調整、生态修複、曆史文化保護和城市風貌的塑造，以及推動城市基礎設施建設、促進新産業新業态的融合發展。
城市更新究竟怎麼搞？該解決哪些困難？發生了哪些故事？和平區對此進行了有益的探索和嘗試。
為什麼改？
趙亮在這裡住了将近50年。“樓梯是歪的，每次上樓都怕掉下來。房子的外廊也快散了，我們用一根大棍子支着。”趙亮說，地鐵3号線在地下進行盾構作業的時候，他放在桌上的杯子居然被震到了地上。
和平區嫩江路42—58号，是一棟擁有百年曆史的日式建築。青磚紅頂、磚木結構，2500平方米的二層小樓，住着99戶老街坊。
2021年8月開工，到12月底主體完工，短短4個月，這座老建築迎來了“新生”。在原址拔地而起一座新樓，恢複居住屬性的同時，還原了老建築的文化肌理。
“嫩江路的城市更新解決了兩個問題，一個是安全，一個是民生。”和平區舊城區提升改造上司小組指揮部副總指揮曲林說。
趙亮在這裡住了将近50年。曆經百年風雨，這棟小樓無論是從安全性還是從使用性方面，都存在着不同程度的問題。前年6月份趙亮搬離的時候，整棟樓已不适合居住。
“樓梯是歪的，每次上樓都怕掉下來。房子的外廊也快散了，我們用一根大棍子支着。”趙亮說，地鐵3号線在地下進行盾構作業的時候，他放在桌上的杯子居然被震到了地上。
2020年6月，和平區政府發出緊急避險令，有序組織所有居民搬離。
其實，即便沒有安全因素，嫩江路這棟小樓也不适合居住了。
老住戶劉玉強告訴記者，這裡大部分戶型不足10平方米，最小的隻有5平方米，最多的人家住着老少三代，房子狹窄閉塞。最難過的是冬天，房子漏風，多好的電暖氣都不管用，睡覺都得穿着厚厚的衣服。房子小，所有的戶型都沒有廚房，鄰居們做飯是在樓道裡搭個竈台，一到飯點，煙熏火燎嗆得人難受。
“最要命的是上廁所，整棟樓就一個廁所。”劉玉強說，這幾年鄰居們都是跑到附近的大商場恒隆去上廁所，“但是商場也有關門的時候，晚上就難了。”
房子老了，水電氣、上下水都存在問題。巨鵬是勸業場房管站副站長，他對這片老房子了如指掌，站裡近年來派出兩個維修師傅專盯這一片，小修小改，一天也閑不住，出了毛病随時維修。
“咱啥時候能住上結實亮堂的房子喲！”眼看着門前繁華的金街、高檔亮麗的購物中心，街坊鄰居們打心眼兒裡期盼着住房條件的改善。
“改善人民群衆居住條件，提升居民幸福感。”這是和平區政府努力的方向，但在高樓林立、寸土寸金的市中心區域解決“老破小”問題，着實考驗政府的執政能力。和平區全力推動，将嫩江路片區納入棚改。
時間來到2021年，随着國家政策的調整，“轉變城市發展模式，不搞大拆大建”，“棚改”逐漸退出曆史舞台，“城市更新”模式應運而生。
城市更新怎麼搞？沒有現成的模式和标準，和平區“摸着石頭過河”，確定在全面建成小康社會的道路上不落一戶、不差一人。
有什麼難？
“棚改這個事兒，确實不再進行了。”巨鵬與嫩江路的老鄰居打交道也六七年了，他說話大夥兒都信，“城市更新是為了保護大夥兒利益，不然這房子住也住不了，變現也變現不成，受損的還是大夥兒。”
百年曆史的老房子，最“資深”的住戶在這兒住了半個多世紀。條件稍好的，能走的早走了，留下來的，各有各的難。
嫩江路片區城市更新改造方案公布，居民群裡炸了鍋。“不拆了？原地更新？門兒都沒有！”初次征詢意見，80%居民不同意。
意料之中。
居民們盼拆遷盼了很多年，突然不允許大拆大建，很多人一時轉不過這個彎。
“為什麼不拆了？”
城市更新千頭萬緒，最難的是群衆工作。和平區成立了項目專班，幾十名幹部分組包戶，一字一句向居民們宣講國家政策。嫩江路項目不僅僅是個更新項目，更是個民心工程。民心工程，就要把工作做到人的心裡。
“棚改這個事兒，确實不再進行了。”巨鵬參與過和平區幾大拆遷工程，與嫩江路的老鄰居打交道也六七年了，他說話大夥兒都信，“城市更新是為了保護大夥兒利益，不然這房子住也住不了，變現也變現不成，受損的還是大夥兒。”
涉及各家的切身利益，關鍵時刻都得仔細掂量。昨天答應得好好的，第二天又變了。“群衆工作就是要反複做、做反複。”勸業場街道和房管站聯合組建了20多人的團隊，從早到晚忙的都是嫩江路的事兒。
第二輪征詢，帶來了設計方案，房子建成什麼樣，屋裡什麼格局，一目了然，讓老百姓踏實、安心。
趙亮和鄰居們看到了自家的房型圖。整棟樓80多戶，光是房型就60多個，每家每戶都不一樣，門、窗開在哪，上下水管道怎麼走，都标注得清清楚楚。特别是更新後的房子都增加了廚房和廁所。
“好嘛，我看這一棟樓的設計工作量，比得上一個小區的了！政府沒少費心！”趙亮不禁感慨。
設計師全程在位，跟着社群幹部，随時解答居民問題。
“屋裡這根管子，能再往門後挪挪嗎？”
“我家門前樓道拐角這塊地兒，能保留嗎？”
“廁所放在一進門右手可以嗎？”
“沒問題，盡可能滿足大家的要求。房子是給居民們住的，設計也一定以居民的需求為中心，設計方案前前後後大改了3次、微調了50多個版本，一戶一稿，密密麻麻标注着每一戶戶主的名字。隻要不突破建築規範，在公平公正的前提下，都最大限度地滿足居民的心願。”巨鵬說。
按照和平區房屋租賃市場價格，确定了居民們的周轉費，15平方米以下每月補貼2250元，15平方米—30平方米的每月補貼3150元，30平方米以上每月補貼4050元。
第三輪居民意見征詢，在社群的大會議室裡，與第一次明顯不同，更新方案從最初80%居民不支援，到獲得了95%的居民贊同，幾個月的群衆工作取得了實效。
“政府是想方設法讓我們住好！”人群裡有不少人這麼說。
改成嘛樣？
“原高度，原面積，原層數、原規模，都不能變，城市更新杜絕大拆大建，隻能原地重建，恢複它原有的建築肌理。但同時，每一戶要增加廚房和廁所。”和平區住建委副主任張華剛說。
嫩江路片區的改造不同以往，它地處和平區曆史文化保護街區，受風貌建築影響，對項目的改造和施工會有各種要求和限制。按照和平區提出的城市更新改造方案，嫩江路項目要在原拆原建的基礎上達到成套化标準，盡最大可能改善居民們的居住環境。
最現實的問題是，建立築不能長“高”，也不能長“胖”，還得實作每一戶都有廚房和衛生間，面積從哪來？成套化改造，到底要如何改？
和平區非成套老舊房屋将近130萬平方米，除去五大道曆史文化核心保護區域内的50多萬平方米，還有70萬平方米需要更新改造，都面臨着同樣的問題。嫩江路的更新改造是一個開始，為全區乃至全市趟出一條适合自身條件、可持續發展的路子，是這一片區城市更新的重要使命。
由區上司帶隊，項目指揮部南下上海、廣州等多個城市進行參觀考察，汲取了南方城市更新經驗的同時，根據自身情況進行創新，指揮部決定采取“抽戶”的方式。
“所謂‘抽戶’，就是通過異地安置部分居民，釋放出一定面積，均攤到留下來的每個住戶，給他們增加廚房和衛生間。”張華剛說。
經過仔細測算，嫩江路片區整棟樓至少要騰出200平方米，才能確定成套化目标實作，涉及戶數大概10戶以上，指揮部決定“抽戶”由居民們自由報名産生。抽走的住戶以套内面積1：3.5的比例進行異地安置，即在嫩江路擁有10平方米住房，異地安置可以得到套内面積35平方米的樓房。
“那天政府租了好幾輛大轎子拉着我們去看房。”老住戶陳強說，“地點不錯，在環内地鐵6号線邊上，配套齊全，獨單、偏單都有。”
陳強在嫩江路的房子是30平方米，按照1：3.5折算，他可以置換105平方米套内面積的樓房。
“換成3套獨單，兩個兒子一人一套，我和老伴兒住一套。”陳強算了算覺得合适。包括陳強在内，嫩江路有13戶居民選擇了“抽戶”，遷到環内政府定向提供的置換房。
餘下的86戶居民留了下來。“更新後的嫩江路片區，基本達到拎包即住的标準，為居民們安裝了洗手盆、馬桶，為了確定供熱效果，家家戶戶都配備了地暖。”張華剛說，雖然政府在投資上會增加不少，但是這筆錢花得值。
有何創新？
嫩江路秉承的一個基本底線是：不低于現狀的安全等級、防火、通風、日照等标準，這一探索嘗試寫進了後來出台的我市城市更新相關檔案裡。和平區住建委綜合行政執法支隊副支隊長張守軍說。
不同于以往的城市建設方式，城市更新不是通過新增用地的出讓來進行土地開發和建設，而是在存量土地上進行二次開發。實施城市更新，是為解決城市空間不足、土地資源的嚴重缺乏，是适應城市發展新形勢、推動城市高品質發展的必然要求。
和平區城市更新謀劃啟動在兩年前，那時候全市相關領域的政策還是空白。無論從工作機制、審批流程、建築規範，還是施工标準，都需要慢慢摸索。
“沒有現成的模式，市裡給了我們很多支援，鼓勵我們大膽創新。這個項目沒有敢于突破、勇于擔當的精神，是不可能幹成的。”和平區住建委綜合行政執法支隊副支隊長張守軍說。
城市更新不是單一部門能做成的，和平區各有關部門都在為這個項目出謀劃策。在審批流程方面，以前的項目是你報、我審，有問題拿回去，你改。而嫩江路這個項目是報、審同時推進，出設計圖的同時，有關部門就提出來哪些地方不合适，把審批前移，把後期可能出現的問題，盡早解決，争取審批一次通過。
事實上，這座百年建築，在原址上進行原拆原建，很多方面都與現行規範有沖突。比如，片區内主體建築跟相鄰建築物最窄的地方隻有半米間距，這麼近的樓間距不符合現行建築規範，無法通過審批。
怎麼辦？指揮部組織了一次又一次專家論證，在沖突的權衡中，在確定建築安全的同時，專家建議把周邊相鄰建築進行大修，這樣一來，片區内建築總體安全性都提高了。
對于老舊房屋的改造，嫩江路秉承的一個基本底線是：不低于現狀的安全等級、防火、通風、日照等标準，這一探索嘗試寫進了後來出台的我市城市更新相關檔案裡。
但是真正進行施工的時候，卻困難重重。建築物間距太近，作業面隻有寬2米、長60米的一個長條形區域，旁邊建築基礎很淺，新的建築物在施工過程中如果操作不當，就很有可能造成相鄰建築下沉、傾斜甚至主牆體開裂。
“确定了5個施工方案，請專家一輪一輪過篩子，一個個論證可行性。最後的方案，既能保證順利施工，又能對相鄰建築起到保護作用。”張守軍說。
嫩江路片區的改造，隻是一棟小樓，但絕不僅僅是重建一座小樓，而是從一個城市補短闆的角度進行長遠考慮。
房子要建，周邊的配套也要同步提升。鞍山道8米寬的道路，經過物探發現有27條管線，各個年代都有。項目施工過程中将所有市政管網線做彙總處理，同時增加以前沒有的雨污分流、供暖等管線。
更新比建立更難。但是即使這樣，也要更新。
因為城市不僅需要更新，城市也需要記憶。一座有記憶的城市，才有溫度和厚度。這座在原址上原遷原建的建築，不是空無一人的擺設，而是住滿了居民，他們的身上滿滿記錄着這座城市的往事。
張守軍說：“快了，到今年5月就可以圓滿完成任務了。”
對于趙亮等老街坊們來說，改造後的新家離他們越來越近了，對那一刻，他們充滿了期待。
來源：津雲