房地産變局不斷演進，市場一線有何變化？近期，e公司記者實地調研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長沙等9大重點城市房地産市場，感受市場真實脈搏。
即日起，e公司推出【樓市重鎮探營】欄目，每日一篇重點城市房地産調研報道，以飨讀者。
第四篇，關于鄭州，一場洪水，三波疫情，讓河南省會鄭州成為2021年夏季以來最讓國人“挂心”的城市之一。
連番沖擊下，鄭州無論新房、二手房還是房屋租賃市場，都迎來近年罕見的低迷景象，零售物業空置率也達到近年高點。
低首付攬客降價花樣頻出
農曆新年前夕，鄭州迎來步入2022年後的第二場雪。雪天疊加疫情影響，讓節前鄭州地産市場整體步入“冬眠”，即使在周末時段，部分項目售樓部也看來十分冷清。
“目前項目一期已經售罄，在售的二期房源中也有幾棟樓已經賣完，年前改善型的戶型不會有什麼優惠活動了。”位于鄭州經開區的一家地産項目售樓部内，見不到前來咨詢的看房客，從業人員直到開始介紹房源，才匆匆打開了沙盤的燈帶。
緊鄰的另一家地産項目售樓部内，也未見除從業人員外的其他身影。“項目2019年就開盤了，目前隻剩十幾套房源，價格也沒有什麼優惠。”從業人員稱。
走訪中，地産銷售人員不約而同重申的項目優勢，即是“不會暴雷”。大品牌、年底交房、沒有爛尾風險……都成為項目價值的展現。
雖然銷售人員反複向看房者強調着自家樓盤價格堅挺，但不可否認，剛剛過去的2021年，鄭州新房市場重新整理了近年來最差銷售記錄。市場頹勢下，“買一送一”、“倒貼賣貨”這種此前多用于商業零售的促銷手段，如今也出現在了樓市。
就在2021年12月，位于鄭州三環邊一樓盤傳出了“買一套136平鄭南别墅，就能送一套82平高層住宅”的消息。不久後，二環邊的另一項目，更是打出“首付不要了，還能倒賺錢。”的口号，聲稱雙十二将為簽約客戶補貼12萬元現金。
除降價外，低首付更是過去一年開發商針對剛需客戶抛出的終極誘惑。
“2021年末，管城南區康橋的一個項目推出活動政策，首付隻要15%，最低首付14萬就能買鄭州四環以内的精裝學區房。而鄭州二環内地鐵口一本土房企項目，單價不僅低至1.3萬元左右的價格，首付也最低隻用10萬元。此外，位于鄭州核心區的中原萬達旁，也推出了首付10萬出頭就能入手的地鐵旁較高價的電梯大廈。”
談及2021年鄭州樓市，從事房産經紀工作多年的王磊（化名）對證券時報·e公司記者說到，降低首付門檻，其實是二手房中常用的高評高貸手段，之前是很少應用到新房項目的，足見目前開發商資金鍊緊張程度。2020年，雖然鄭州房價有明顯回落，但銷量增長明顯，以至于很多開發商到年底都超額完成了業績目标，但2021年，開發商一方面面臨政策調控，房企暴雷、債務違約消息頻出。另一方面，由于2021年3-5月份鄭州市場價格上漲，造成市場抗價抵觸心理提升，都不願意買房，開發商回款變慢，高杠杆房企融資更加艱難，以至于到下半年突擊通過各類促銷手段降價回血。
不過他也表示，雖然樓市下行，但2021年鄭州市也有300多套房開盤既清盤的海馬公園項目，也有重新整理金水北區價格天花闆的北三環金水意項目。市場上降價的産品多是特殊房源，比如五梯十戶，比如會占用買房名額的小戶型，還有一層或頂層的清盤特惠房源。
相比開發商的“吐血”清盤，讓王磊更憂心的是市場延續的觀望态度。
“經曆暴雨、疫情、雙減後，大家對于收入的預期明顯下降，在開發商停工暴雷消息頻出下，買房的信心也開始被擊退。在鄭州2022年這輪疫情發生前，看房客戶确實一度增加，但也是看多買少，一周帶八組客戶能有一組成交就算不錯，大家都還抱着等價格繼續下降的心态。”他坦言，雖然2022年元旦過後，鄭州很多樓盤都進行了價格調漲通知。但疫情再度“光臨”鄭州，讓開發商的漲價顯得蒼白無力。在此背景下，有的開發商早早選擇歇業，甚至直接放假到2022年4月，變相裁員。“目前開發商銷售價和成本價逐漸貼近，降價的空間小，市場接受程度不高，反正賣不出去了，幹脆先漲價，讓老業主開心，同時也在等待春節後的利好。”
作為剛需一族，鄭州市民胡先生在2021年看過衆多樓盤後，也依然選擇“再等等”。
“買房對于很多人來說是終身大事，在市場低迷環境下，爛尾、延期問題頻現，一但下錯手，影響深遠。”他感慨，受這大半年洪災疫情沖擊，大家賺錢變得更難，分期購買的房子已經成為負擔，斷貸消息不斷。他身邊一做服裝批發的朋友近來生意連連受挫，資金鍊吃緊，兩年前買的房子已經無力還貸，面臨法拍，之前投入的錢都要打水漂，錢房兩空。
二手房價普降租賃市場冷清
相比新樓盤讓人眼花缭亂的活動政策，二手房市場的降價更為直接。
“現在二手房價格都降了，隻是降價幅度大小的問題。像東區海馬公園這樣的好區域好戶型，300多萬元的房子售價一年内可能降了10萬元，但我手裡的一套南三環小戶型，因為區位和房子都不太理想，降價幅度就大，2021年初至少能賣100萬元，現在挂90萬元都難出手。”為了給即将上國小的女兒落實學校，鄭州市民吳女士近兩年來頻繁奔波看房，終于在2022年初下了手。1月份，她剛剛簽約購買了一套市核心心區的學區房，80多平米總價179萬元。“價格比我兩年前了解的要便宜20多萬元。”她說。
近一年來鄭州二手房市場的頹勢，超乎了吳女士想象。她告訴證券時報·e公司記者，自己在2021年初錯過了一套位于金水區天下城的學區房源，彼時房主要價365萬元，最後因為另有買主主動加價5萬元搶購，最終她未能成交。但時隔一年，該小區同戶型急賣報價已低至345萬元，還附贈一個無産權的車位，這個小區此前車位售價也要20萬元以上。
據稱，目前鄭州金水區、鄭東新區等幾個人流密集、配套完善的主城區二手房價格相對堅挺，但也有跌幅。鄭州三四環以外的二手房價格下跌明顯，周邊荥陽、新密等郊縣地區的二手房更是無人問津。
二手房降價，對于像吳女士這樣急于購房的剛需是好事，但也愁懷了一些手握房源等待出手的業主。
“2019年計劃賣房的時候，中介給了330萬元的報價，後來價格就一降再降，現在同類型房源報價甚至已經低到250萬元了。”對于近幾年鄭州二手房市場的價格下降态勢，市民劉女生也體會深刻，她告訴證券時報·e公司記者，位于鄭州北三環以北的普羅旺世，是區域内物業配套設施較為完善的社群之一，二手房價格往往較同區域其他房源更高。但即使如此，随着市場下行，目前該小區二手房價格也一落千丈，待售房源積壓較多。
更讓劉女生煩心的是，房子不好出售的同時，租賃市場也面臨窘境。
“不僅住房難租，連之前炙手可熱的車位現在也租不出去。”因為看好租賃市場，家住金水區沙口路的侯先生，早年間在買房時就一口氣囤了四個車位。由于小區容積率高，地下車位供不應求，單個車位每月就能為侯先生帶來600元的租金收入。
“今年鄭州7.20大雨洪災，好多小區地下車庫都被水淹沒，即使停在路面的車也很多因泡水報廢。加上今年災情疫情下大家收入情況都不好，沒錢添置新車，車位需求量就大大減少了。現在我們小區地下車庫空空蕩蕩，車位挂500元/月都很難租出去。”他說。
零售物業空置率達近年高點
“2021年6月裝修，7月試營業僅兩天遭遇洪水停業，恢複營業沒幾天，8月份因疫情再度停業，一個月後營業恢複但受疫情影響生意慘淡，10月市場剛有起色，11月疫情再度來襲，12月鼓足幹勁生意回升，可2022年1月疫情又來了……”
2022年伊始，鄭州新一輪疫情期間，一張餐飲店老闆自述創業辛酸史的停業告示刷屏朋友圈，“創業半年，損失數十萬”的經曆也引發一片共鳴。
從2022年1月8日鄭州釋出10号通告暫停堂食，到1月11日官宣全市非生活必需場所一律暫時關閉，鄭州商業市場再一次因為疫情按下暫停鍵。
作為中部交通樞紐，鄭州這座影響力輻射周邊多省的商貿都市，如今大街小巷空置商鋪頻現，有的商業街道甚至近半數門面房都處于待租狀态。
世邦魏理仕資料顯示，受“7·20特大自然災害”及“新冠疫情”的影響，2021年鄭州零售物業市場起伏較大，空置率方面推升至11.8%，為近年來最高。
“目前的鄭州零售市場依然面臨較為嚴峻的考驗。疫情對消費形成的影響和不确定性，使得零售服飾、餐飲及休閑娛樂業态的經營受到一定限制，全市全年零售商業淨吸納量低于新增供應，展現出疫情帶來的不确定因素，影響了部分品牌商的開店及投資信心。”世邦魏理仕鄭州分公司副總經理張桐認為，目前鄭州商業呈現出兩極分化現象。一次洪水、兩次疫情、教育雙減，使得下半年的市場經營受到了持續的沖擊與考驗。對于一些以餐飲、文化娛樂體驗業态為主的購物中心而言，其銷售額和客流更是較去年同期有着斷崖式下滑。此外，市場上一些規模不大、實力不強、專業經驗不足的“散兵遊勇”式購物中心也在過去一年的經營中苦苦支撐，面對未來仍是一片茫然。
不過，像丹尼斯大衛城、正弘城等一批定位明确、重商品管理與服務、具備專業商管團隊加持的購物中心在這一年中脫穎而出，業績不斷提升、品牌不斷優化的同時也做出了對未來購物中心模式的思考與探索。同時，新能源汽車成為年度熱門業态，2021年淨吸納量超2萬平方米。與傳統車企選址于城市外環、建店成本大而配備功能繁雜相比，新能源汽車線上下單、線下試駕體驗的消費模式，使其在選址過程中更加聚焦大客流高曝光的購物中心。蔚來、理想、小鵬以快閃店+正式店+購物中心車展的形式在鄭州合計開設20家，上汽R、岚圖、高合、天際等作為首進品牌也迅速展開布局。
零售物業外，寫字樓租賃市場也壓力盡顯。
“寫字樓租賃受教育雙減政策影響比較明顯，學而思等教育訓練機構撤出後，很多市核心心區寫字樓都出現了空置現象，人流縮減也加劇了周邊零售商業的困境。”鄭州市民王先生表示，孩子之前每周都要去紫荊山附近的學而思上課，同一寫字樓内還有數學、英語等各學科專業輔導班。每到放學後時段，那幢寫字樓内外人流湧動，有時電梯都要等上十多分鐘。但如今随着教育訓練機構撤出，這棟寫字樓一大部分空置，連樓下賣奶茶的小店和門口超市也緊跟着關門了。
世邦魏理仕資料顯示，2021年寫字樓租金上半年穩中有升，市場回暖，受第三季度洪水及疫情的自然因素影響，租賃市場漸入窘境，租金回落，較2020年相比，全年租金僅小幅上調2%。全年租賃市場以保險、信托類金融、科技新媒體、建築類、網際網路相關科技類租戶為主仍積極擴租或新租辦公場所。但因線上教培行業大面積退租，房地産行業進行辦公資源整合，造成甲級辦公樓市場空置率上升5個百分點，至19.6%。受整體經濟環境影響，租賃市場活躍度緩慢恢複周期較長，租賃客戶選擇房源更加謹慎，甲級賬面租金下調8.6%，乙級寫字樓報價租金下調0.7%，空置率提升明顯。