點選關注房地産科學家
等不及了，行業内主要以個人來交易。
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南京近兩年房價基本處于長三角底部狀态。從冰山指數中房價漲幅來看，南京的月均漲幅，長期位居長江三角洲下遊城市，幾乎躍升至區域上半部。
您如何了解這種情況？不同的人有不同的意見。對于新買家來說，房價上漲幅度較小是一件好事。房價最好下跌一點。對于房東來說，從投資的角度來看，回報率是失敗的，并且有更大的焦慮感。不知不覺中，現在是2021年年中。去年年底我說南京房價會上漲，但沒有大漲的依據。現在看，這個判斷基本上不是一個大問題。那麼，為什麼長三角城市都在崛起，隻有南京的崛起更普遍呢？（蘇州已經上漲了19年，目前正在經曆一波透支增加的浪潮），我認為主要是供需兩側的新形勢。在需求方面，南京雖然放開了結算，但也加強了監管政策。安居放居主要是在浦口、六、高粱、蘇水，不允許跨區住房，這導緻南京的需求方實際上沒有完全開放，也不敢完全開放。此外，整體人口流動總體而言，僅僅需要的需求還不夠激烈，至少不足以提振樓市。供給方面，南京近年來棄地交易，新房供應量應能達到10萬套/年，這一資料對于南京曆年的供應量來說，太多了。今年土地集中供給，一次性銷售近1000億，落後于南京的實際供應量越來越大。大學場、江北直營區持續釋放量，就連仙林湖也已經下水了幾塊土地。台灣小雨花區上引進雨芯、鐵心橋、住宅林、西南岸河岸、雨花經濟開發區、闆橋等闆塊，數量不小。這種供應是市場的主要抑制因素。三年前，我做出了判斷。每個城市都有每個城市的容量。例如，武漢、鄭州、成都等城市，一年可消化20萬套新房機關，均為增量（二手為存量）。西安和杭州等城市在這個水準上可以承受15萬台的供應。青島的年供應量也是1000-1500萬台，但最近兩年有點空虛，不忍心。南京一年的供應量限制是多少？我認為在目前的市場上，10萬套類似，12萬套可能是消化不良。如果你每年給20萬套，南京的房價持平。第二|去年南京供應的新房約10萬套，消化8.6萬套，庫存1萬多套。從今年的土地銷售情況來看，大概有10萬套左右，甚至虧損還多。值得注意的是，南京今年推地，地塊的位置還是比較好的，比以前更依賴主城。這是一個改進和改變的機會。這樣的供給和相對嚴格的監管政策，讓南京房價始終穩定在小幅上漲的狀态。連頭闆也很弱。比如南部新城，大學田地闆塊，土地開得很快，源源不斷。有些人預計這個地區的新房估值在70，000到80，000之間，我已經明确表示我不支援它。因為新房的選擇很多，是以下半年有幾塊土地出來，不那麼稀缺。當土地供應的高峰期過去後，大學領域可以大膽上升。當然，我們也應該看到大市場。江北新區核心區剛剛賣出一套套房，單價高達5.6萬/平，但遺憾的是，這類家居更為特别。頂跳雙層式，買一層送一層，這樣的産品賣5.6萬，這不合肥的價格嗎？
是以從去年我說過很多次，就算我買了江奴，或者慢牛市，很多業主都不相信，其實來來回回就幾句話，你和我一起産品：前年，有媒體開始報道：江核電房價接近5萬;無論如何，在這些事情上來回切換，有50，000個酒吧。其本質是房價漲幅過小，三年來沒有變化。這是南京的頭闆。包括燕子上升還行，但出南京也打不了。今年唯一的亮點是江甯核心區的房價，有一定的漲幅，優質二次新10%以上漲幅大，馬虎。不過，從目前狀态來看，江甯核心區負責人的物業增多，基本差不多，1-2個月後，還會有疲勞。是以不知道去年南京專家提出南京房價上漲的依據是什麼？南京網紅盤，網紅社群老闆心态非常高，沖7萬，沖8萬，到10萬，各種期望層出不窮，相信會實作，但不是今天。建議網紅區業主在房價上漲這塊，不要投入太多，拉不動，拱不破。還需要時間換空間，等等才能看到。不過，我想解釋的是，南京房價還是有很強的穩健性，在南京買房不是問題，穩定性很高。二線闆塊還首付50%，六變成，買房越來越難。這隻是惡魔市場，基本上不是。這其實就是房不炒的真正含義，南京真正基本實作了不炒房的預防。注意江奴、大學場、燕子等闆材搖來搖去，還是要堅決購買。因為現在漲不多，未來會漲，等等，當你買的時候，為時已晚。底部的水太深，您無法掌握。雖然淨紅區的價格沒有飙升，但每年都是如此。但南京也有很多闆塊房價已經4年沒有上漲了，這些街區的業主坐不住了，也開始親自退出交易。從某種意義上說，我也支援他們這樣做，确實有一些房産在市場上好幾年了，房價已經到了最後。編号：3|比如，今天在南站旁邊的一塊舊車牌上釋出了一條新消息：有熱情的讀者回報，左鄰右鄰挂了一面橫幅！橫幅上寫着"祝賀南部新城的左右"，位于Hetti East外的九歲雙學區。
左邊的鄰居右邊作為老闆塊的南站，位置非常優越，基本上是南站闆塊。不過，由于開發商品牌和岔路的影響，導緻房價沒有上漲。這一次，在入學的關鍵時刻，業主們為這個已有九年曆史的雙學區拉起了橫幅，并确定了新南部城市的位置。此外，今天我們還看到，這個社群的業主，還專門做了一個PPT，從位置、教育、交通、商務、生活、文化娛樂等方面都做了詳細的講解。構圖精緻，邏輯清晰，層層遞進，比很多公司做得都好宣傳片。
這片我區不做評價，這些年站東闆牌二次新崛起相當可觀，分了好幾年，還要輪換，即使範圍有限。另一塊多年未漲的闆塊，位于江北江浦地區，多年來沒有太大的動靜。五個月前，中海萬錦溪銀行的老闆們也拉起了橫幅，表明學區發生了質的變化，學校已經是一所名校九年了。業主也在改變他們的心态。不過，從近期的挂牌價格來看，對于社群房價來說并沒有太大變化。主要是品牌沒有确定，學區沒有确定，如果全部确定，那才是真正有上升的基礎。
事實上，每次南京去考季，很多街區都不同意拉橫幅，這樣的案例比比皆是。
問題是，小區有限的漲幅，通過這種方式拉高房價，到底是沒有用的嗎？應該說，大部分使用，但有時也很有用，比如明發學區北邊的大橋，最近半年很熱。NO.4 |從去年下半年開始，位于大橋北面的明發江灣新城業主開始漲價，加大宣傳力度，業主們在内部逐漸達成共識：我們還不錯，我們還可以，特别是學區非常好。橫幅是必不可少的：
随着時間的流逝，明發I學區物業，在各方的宣傳下逐漸被市場接受，該學區的二手交易價格都在不斷上漲。4月，一戶小戶單價高達3.8萬元，開始出現學區溢價。
當然，其他家庭并沒有像預期的那樣上漲。但如果衛星在今年年中花明發I繼續釋出，可能是房價會走得更遠。有時候房價不漲，業主的交易可以起到非常有限的空間，結果出來了，房價很強勁。結果出不出來，業主如何再次操作是沒有用的。是以業主的作用就是讓更多的人了解這個社群。其他任何事情都不能改變太多。但是，所有者的方法是否合适？我覺得沒有問題，連自己不看自己的社群，也期待别人照顧，現實呢？至少這是一群不願意平躺的熱心老闆，他們所做的一切值得稱贊。最後提醒大家的是，房子很重要，但房子不如自我好，注重自我成長，自我欣賞比欣賞房子更重要。到時候，南京房價自然會大幅上漲。