有粉絲跟本網聊到，日前去城東的萬科紫辰光年看房，剛邁出售樓處，還沒來得及掃上單車，就先後接到周邊兩家樓盤銷售拓客電話，熱情地邀請到訪。
當ta還在疑惑電話怎麼洩露的時候，其中一位銷售解釋稱，“朋友（萬科紫辰光年銷售）聽到您有意向看看其他樓盤，是以推薦給了我”。
目前南京多個闆塊樓盤紮堆下，從來不缺樓盤間内卷到明面上“互撕”，影響惡劣的。但也不乏有像彙通路闆塊，樓盤間私下組建“戰線聯盟”、互相推薦客戶的情況，彼此競争雖不可避免，最終還是靠産品說話。
目前，闆塊内已有萬科紫辰光年、銘著風華樓盤在售，總價在300-450萬左右。而且春節年後純新盤君啟也将公開售樓處與樣闆間，放風預估均價約3.4萬/㎡（含裝修更新包）。另外，有小道消息稱，黑牡丹G91地塊土地款尚未交齊，上市時間未知。
（區位圖 拍攝時間2021年5月）
01
彙通路王炸開局，中場慘遇樓市寒冬
彙通路闆塊是近3年半時間來形成的又一新興闆塊，由于西望紫金山、東接紫東核心區，北靠仙林中心，南側與江甯區接壤，被業内一直視作仙林副城。
按照規劃，目前彙通路闆塊僅有部分土地規劃為住宅用地，其餘大片規劃為科研産業、商業商辦、生态資源等用地，比如中電二十八所等。
彙通路闆塊依托于4号線彙通路地鐵站，加上仙林中心、紫核供應短缺，仙林大學城教師客群，以及在仙林、徐莊工作的剛需、改善成了這裡買房的主力軍。據萬科紫辰光年銷售單方面口徑消息，項目首開業主超過77%的人都是在仙林大學城工作的教職工群體。
（萬科紫辰光年看房團宣傳公示）
2019年，彙通路闆塊的開局“順暢”。大魚VILLA，闆塊内首個登場的樓盤，2019年年底首開建面約220㎡起步大平層、均價4萬/㎡+，當天去化超9成。2020年接棒的潤岚府，首付5成+更新裝修包必買，開盤也能基本售罄，目前剩餘底躍尾房在售。
不過，随着2021年下半年市場遭遇寒冬，彙通路闆塊兩大純新盤的首開銷售也遠沒達到預期。
甚至像萬科紫辰光年原定一次性推售全部房源的節奏也被打破，即便是去年11月底項目首開平推僅3棟住宅、208套新房，去化也非常一般。截至發稿前，南京網上房地産資料顯示，項目整體去化近4成（不排除資料未完全上傳的情況）。
（圖源南京網上房地産 截圖于2022年1月19日）
另一家銘著風華，同樣首開平推358套房源，截至發稿前，南京網上房地産資料顯示，項目整體去化3成多（不排除資料未完全上傳的情況）。
不過，從兩家樓盤現場公示的銷控表來看，多數在售房源都被貼上了紅色标記。而且根據銷售介紹，對于闆塊預期普遍看好，甚至有樓盤在售樓處樹起了有關不開分銷的公示。
對此，有業内人士分析，整體市場行情不好是客觀情況。君啟由于“古墓風波”遲遲不能上市後，去年5月才出讓的G46（銘著風華）、G47（萬科紫辰光年）在11月初、中旬左右先後公開售樓處後，緊跟着11月底就首開了，地段、規劃配套不差的情況，蓄客不足也是一大問題。
與主城相近的距離上，彙通路闆塊以南的麒麟科創園已經有了較完善的配套，且産品面積段豐富，分流了相當一部分客戶。
而該闆塊算得上配套的僅有一條地鐵站與自然資源，全面拆遷後，城市界面還在建設中，居住氛圍薄弱。雖然日後可依靠金鷹、德基（在建）等仙林商業、醫療配套，距離上也就2-3公裡，但是觀感上給人還有差距的。另外，還有一個不算太大的缺陷，仙隐路以西有一處白龍山華僑公墓。
當然，總體來看，對于總價預算在300-450萬的首置、首改客群來說，首付3成、全裝修3萬/㎡的價格，住宅整體限制在18-20F左右，地鐵已通，産業、教育、商業等規劃配套全具備的闆塊還是相當不錯的選擇。
而且據銷售透露，彙通路闆塊南側的金馬路與西側的仙隐路都将在未來1-2年左右陸續通車，屆時将與主城的黏合度更高。
02
兩盤互為錯位競争，有盤首開優惠95折
據不完全統計，彙通路闆塊目前有3家樓盤在售，以及2家樓盤後期待上市。另外，還有一宗宅地待出讓。
除了潤岚府僅剩底躍尾房在售外，萬科紫辰光年與銘著風華均有部分首開房源在售，其中銘著風華首開當天最低可享受95折的優惠。
萬科紫辰光年目前在售1、4、8号樓，戶型建面115、143㎡，兩梯兩戶，全裝修均價30457元/㎡，另有3000元/㎡裝修更新包可選，首付3成，預計2023年12月30日傳遞。
（鳥瞰圖）
銘著風華目前在售2、3、7、10、11号樓，戶型建面約97、115、125㎡，全裝修均價約30555元/㎡，另有2800元/㎡更新裝修包，首付3成，預計2024年6月30日傳遞。
純新盤君啟預計最快年後公開售樓處，共建11棟17-20F高層住宅，主力戶型建面約99㎡、117㎡、130㎡，毛坯銷售限價約27500元/㎡。去年一直宣稱的口徑，一次性推售約500套房源，也已經改為：“具體開盤數量不确定”。
從位置來看，君啟距離彙通路地鐵站最近。從面積上看，銘著風華與君啟起步都有建面約100㎡以下戶型，起步門檻較低，首付三成在90萬左右；而且兩家樓盤主力戶型面積段基本相似，互為競品。
戶型圖如下：
銘著風華戶型圖
參考目前闆塊更新裝修包價格在2800-3000元/㎡，而且據闆塊銷售透露，此前曾報批更高的更新裝修包價格，但并未通過。也就是說，君啟後期加更新裝修包價格預計不到3.5萬/㎡（具體價格以銷許公示為準）。
反觀，萬科紫辰光年起步建面約115㎡三房，标準層最大建面約143㎡，主要針對改善客群，與其餘兩家産品是錯位競争關系。
萬科紫辰光年戶型
從更新裝修标準來看，萬科紫辰光年裝修包價格略高，部分裝修配置整體品牌感較強，比如地暖、廚房全套均為博世。銘著風華普遍多采用品牌裝修，在生活配置上考慮更多，比如廚房多了蒸烤一體機。而且兩家樓盤外立面均為真石漆傳遞。
注：資訊來源萬科紫辰光年、銘著風華售樓處公示；如有錯漏，歡迎指正。
除了萬科紫辰光年（萬科物業）外，君啟與銘著風華均為聯合開發項目。銘著風華項目為新城與振業聯合開發，新城悅物業；君啟由中南、銀城、綠都、辰景聯合打造，銀城物業。
另外，彙通路G91地塊，于去年9月被常州黑牡丹以總價21億元拿下，成交樓面價20039元/㎡，毛坯限價28500元/㎡，後期預估均價可能也在3.5萬/㎡以内（含更新裝修包）。
（效果鳥瞰圖）
據悉，項目拟建12棟18F高層住宅。此前有消息稱，黑牡丹前期一直在尋求合作房企，但并未成功。而且據周邊銷售透露，該土地款尚未交齊，上市時間未知。
寫在最後
目前，彙通路闆塊已經集結了5幅地塊，而且闆塊内還有一宗地塊待上市，今年彙通路闆塊供貨量充足。随着近期樓市利好頻傳，未來彙通路闆塊的“日子”可能會好過的多。
近期，國新辦舉行2021年金融統計資料新聞釋出會，會上中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示：近期房地産銷售、購地、融資等行為已逐漸回歸常态，市場預期穩步改善。
而且本周央行降息10個基點，LPR下降信号明顯，都顯示近期央行對房地産市場的重視和支援，房地産股再次擡頭。
不過需要提醒大家的是，放棄房價暴漲的幻想。