陳文靜：商業地産或将成房企發展“第二增長曲線”

　　中新經緯1月12日電 題：商業地産或将成房企發展“第二增長曲線”

　　作者 陳文靜 中指研究院指數事業部研究副總監

　　2021年以來，針對房地産調控實施的“三道紅線”和全國22個重點城市住宅用地出讓的“兩集中”政策，加速了房地産行業的整合與洗牌。部分房企由于無法快速反應，出現了債務違約等問題。

　　外部環境的劇變，推動企業開始向内探索，尋找自身可以轉型發展的新模式。一方面，房企不斷加強地産開發主業的營運管理，以實作降本增效；另一方面，企業持續進行多元化業務試水，以分散資金承壓下的經營風險，實作企業可持續發展。

　　随着國内消費市場需求的擴大，以及商業生态發展多樣化，商業地産業務因其可以形成與住宅開發主業協同發展、互為促進的特點，成為了房企看好的“第二增長曲線”。

　　近幾年來，房企不斷分拆物業管理業務闆塊上市，在行業形成了一波熱潮，越來越多的房企選擇了“輕重并舉”的業務發展模式。

　　與住宅開發不同，商業地産需要通過持續穩定的經營來擷取租金收益，并最終實作整個項目的保值增值。企業的營運管理水準對商業地産項目的成功至關重要，是以，商業營運服務具備了廣闊的市場發展空間。

　　頭部房企通過優質項目打造積累出的營運經驗、培養出的優秀營運團隊，将最終形成企業商業營運的品牌效應。房企可借此積極拓展第三方項目，開展輕資産營運業務，實作企業規模擴張。

　　在輕資産業務的發展政策上，一部分房企選擇采用“輕重并舉”的政策，将輕資産營運作為重資産業務的補充，同時逐漸擴大輕資産業務的規模。一部分房企則選擇将輕資産營運業務闆塊剝離出來獨立上市，以此拓寬融資管道、拓展業務規模，讓企業在市場監督下更快獨立成長，如寶龍商業、星盛商業、華潤萬象生活三家企業均已在香港上市，以及當下正在沖擊港股上市的萬達商管等企業。

　　2021年10月，萬達集團旗下的商業營運平台萬達商管公司向香港聯交所遞交了招股說明書。萬達商管拟面向全球發行股份，用于投資收購擴大在管物業面積，改造場景、硬體，戰略投資等。如果萬達商管能在2022年成功上市，其有可能成為行業發展的一股東風，整體擡升商管行業的資本估值。我們相信，屆時将有更多房企或将拆分商管業務闆塊進行上市。

　　此前，諸多房企的物業管理公司憑借政策支援、可持續盈利模型等獲得了資本市場認可，享受到了較高的估值水準。時至今日，行業内大部分頭部房企的物管闆塊已完成分拆上市，行業上市紅利基本結束，估值回歸平穩。而作為物業管理細分領域的商業營運業務闆塊，随着消費市場的擴大和房企對商業地産業務的重視迎來了良好的發展機遇。(中新經緯APP)

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